疫情之后樓市又熱了

劉暢

（報(bào)道提示）近期，杭州、南京出現(xiàn)萬(wàn)人搶房，北京二手房成交創(chuàng)2年新高。此外，多地新房銷售回暖、房?jī)r(jià)上漲。幾個(gè)月前，因?yàn)橐咔樵颍瑯鞘袖N售量曾經(jīng)一落千丈。沒(méi)想到，幾個(gè)月之后，各地樓市再度紅火，這究竟是什么原因呢？

熱點(diǎn)之一：萬(wàn)人搶房再現(xiàn)

近期，浙江杭州的一處樓盤推出959套房，卻有大約6萬(wàn)人參與登記搖號(hào)。如此火爆的銷售吸引了眾多媒體關(guān)注，甚至中央電視臺(tái)為此做了專題報(bào)道。

據(jù)報(bào)道，6萬(wàn)人登記搶房的樓盤為“遠(yuǎn)洋西溪公館”。該樓盤位于杭州余杭區(qū)荊長(zhǎng)路和文一西路交叉口，屬于杭州未來(lái)科技城板塊，在著名的西溪國(guó)家濕地公園附近。在杭州搖號(hào)售樓，該區(qū)域這種盤基本上都是5%以下的中簽率，而這次吸引了6萬(wàn)人參與搖號(hào)，中簽率只有1.2%，即120個(gè)人里才可能有1人買到房。

為什么6萬(wàn)人瘋搶959套房呢？原因是新房限價(jià)，帶來(lái)一手房和周邊二手房大幅倒掛。杭州遠(yuǎn)洋西溪公館此次推出的樓盤均價(jià)在2.8萬(wàn)元/平方米左右，而周邊二手房?jī)r(jià)格普遍在4萬(wàn)元/平方米左右。

杭州從2017年開(kāi)啟了嚴(yán)格的商品房限價(jià)政策，導(dǎo)致部分樓盤售價(jià)遠(yuǎn)低于周邊二手房?jī)r(jià)。由于采取限價(jià)政策，大量投資客涌入市場(chǎng)，一旦搖號(hào)中簽，等于一套房就能賺幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元。

于是，買新房成為“中獎(jiǎng)大賽”，能不火爆嗎？

同樣的原因，近期南京也出現(xiàn)萬(wàn)人搶房盛況。

南京最火爆的板塊莫過(guò)于江北核心區(qū)，位于南京長(zhǎng)江隧道出口附近的江畔都會(huì)上城，共計(jì)223套精裝房源，僅2天就吸引了12000多組顧客報(bào)名，最終11890組審核通過(guò)，中簽率約為2%

事實(shí)上，商品房限價(jià)政策促成的萬(wàn)人搶房現(xiàn)象，最近兩年在各地時(shí)有上演。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》不完全統(tǒng)計(jì)，從2018年5月杭州融信瀾天“萬(wàn)人搖號(hào)”至今，僅杭州一地就有萬(wàn)科、綠城、卓越、龍湖、保利、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)象等開(kāi)發(fā)商建設(shè)的28個(gè)樓盤搖號(hào)人數(shù)過(guò)萬(wàn)。

熱點(diǎn)之二：北京二手房成交創(chuàng)兩年新高

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房成交量達(dá)2.1萬(wàn)套，換房購(gòu)買西城學(xué)區(qū)房客戶帶動(dòng)了整個(gè)北京二手房市場(chǎng)。

貝殼研究院表示，5月北京二手房成交均價(jià)為62609元/平方米，環(huán)比上漲明顯，主要是在西城“學(xué)區(qū)房新規(guī)”作用下，高單價(jià)的西城區(qū)成交占比大幅提升，西城區(qū)成交量在全市的比重從7%增長(zhǎng)到12%，帶動(dòng)全市統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)明顯上漲。剔除西城區(qū)，5月北京二手房成交均價(jià)上漲3%左右。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前北京二手房交易火熱意味著人們的購(gòu)房需求還是相當(dāng)大。目前北京新房項(xiàng)目不多，考慮到各種因素，學(xué)區(qū)房的表現(xiàn)會(huì)比一般二手房更好。

此外，6月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站公布最新“70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)”。結(jié)果顯示，不管是一手房還是二手房，5月環(huán)比漲幅都出現(xiàn)擴(kuò)大現(xiàn)象。

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2020年5月份，70個(gè)大中城市一手和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.49%和0.24%。

數(shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。

31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

熱點(diǎn)之三：逾80城發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼政策

“以房搶人”是最近幾年來(lái)樓市的新特點(diǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是多地放寬落戶政策，并且對(duì)符合一定標(biāo)準(zhǔn)的人才實(shí)施寬松的購(gòu)房政策。

今年疫情以來(lái)，“以房搶人”愈演愈烈，而且發(fā)布涉及購(gòu)房補(bǔ)貼人才政策的城市隊(duì)伍在擴(kuò)大，最高補(bǔ)貼多達(dá)數(shù)百萬(wàn)元。

今年2月，杭州推出“戰(zhàn)疫引才、杭向未來(lái)”八大舉措，提高高層次人才購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)A類頂尖人才按“一人一議”最高給予800萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，B、C、D類人才分別給予200萬(wàn)元、150萬(wàn)元、100萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼等。

6月8日，上海市青浦區(qū)政府發(fā)布“青峰1+5+X”人才政策。該政策聚焦重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，出臺(tái)了高層次產(chǎn)業(yè)人才和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)人才激勵(lì)政策，對(duì)產(chǎn)業(yè)人才補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步提高，購(gòu)房補(bǔ)貼從原來(lái)最高150萬(wàn)元提到最高500萬(wàn)元。

此外，南京市江北新區(qū)出臺(tái)《江北新區(qū)（自貿(mào)區(qū)）促進(jìn)區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干政策措施》，對(duì)于區(qū)塊鏈頂尖人才，經(jīng)認(rèn)定的可享最高500萬(wàn)元項(xiàng)目扶持和最高300萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼;蘇州工業(yè)園區(qū)出臺(tái)的《關(guān)于加快集聚高端和急需人才的若干意見(jiàn)》提出，符合條件的人才可享受購(gòu)房補(bǔ)貼，全職工作的頂尖人才按“一事一議”最高可獲得500萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已有超過(guò)80個(gè)城市發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

除了直接補(bǔ)貼之外，還有部分城市以免除購(gòu)房契稅形式給予補(bǔ)貼，且補(bǔ)貼人并不限于人才政策的范圍。其中，湖南郴州、資興等地區(qū)補(bǔ)貼人群較為廣泛。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，超過(guò)百座城市發(fā)布人才政策，超過(guò)80座城市提供購(gòu)房補(bǔ)貼，主要是為了吸引人才促進(jìn)城市發(fā)展。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示：2020年以來(lái)，多個(gè)城市發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼政策，展開(kāi)“搶人”大戰(zhàn)，主要是為了盡快恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展活力;接下來(lái)會(huì)有更多城市加入到出臺(tái)人才政策的大軍，但在“房住不炒”的總基調(diào)下，2020年房地產(chǎn)調(diào)控仍將以穩(wěn)為主，人才政策成為政策微調(diào)的一個(gè)窗口。

樓市為何會(huì)熱

房產(chǎn)很特殊，既有一般商品的屬性，又有投資品的屬性，這個(gè)屬性不以人的意志為轉(zhuǎn)移，必須結(jié)合這兩點(diǎn)才能看懂樓市。而房?jī)r(jià)的走勢(shì)也是由多種因素決定，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)可以分為短期因素以及長(zhǎng)期因素。

短期因素是房?jī)r(jià)在一定時(shí)期突然上漲的主要原因。

例如，在杭州等地，價(jià)格管制措施帶來(lái)一二手房房?jī)r(jià)倒掛，于是大量投資性購(gòu)房人群涌入。這些“低價(jià)”獲得的房源在二手房市場(chǎng)上再次“高價(jià)”掛牌，于是房?jī)r(jià)就漲上去了。

此外，政策調(diào)整導(dǎo)致學(xué)區(qū)房市場(chǎng)出現(xiàn)最后的“盛宴”，各地“以房搶人”增加了市場(chǎng)需求，這些政策的變化導(dǎo)致局部地區(qū)需求短期內(nèi)大增，也決定了當(dāng)?shù)貥鞘械睦渑?/p>

除了短期因素，我們更應(yīng)該看到還有一些長(zhǎng)期因素，在影響樓市的發(fā)展，主要體現(xiàn)在下面兩個(gè)方面。

第一是房地產(chǎn)周期因素。在探討房地產(chǎn)周期之前，大家要先了解一個(gè)基本的事實(shí)：二戰(zhàn)之后，世界經(jīng)濟(jì)從戰(zhàn)亂中恢復(fù)發(fā)展，在此時(shí)日本、美國(guó)等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上行，直到上世紀(jì)80年代、2003年、2008年，兩地房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅回調(diào)。

這兩地房?jī)r(jià)，業(yè)內(nèi)以及民間經(jīng)常用來(lái)和國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比，二戰(zhàn)之后這兩地房?jī)r(jià)的上行周期超過(guò)40年。

中國(guó)內(nèi)地的情況則比較特殊：上世紀(jì)90年代才開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)公司以及房地產(chǎn)交易活動(dòng);直到2003年，我國(guó)的經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)化的“招拍掛”制度才全面落實(shí)。也就是說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還非常年輕。

房地產(chǎn)周期主要分為長(zhǎng)周期和短周期。房地產(chǎn)周期運(yùn)行又以美國(guó)最具代表性，因?yàn)槊绹?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有上百年不中斷歷史，可以觀察出周期性。其長(zhǎng)周期通常是16～22年不等，短周期一般是4～6年不等。

目前中國(guó)的樓市正處于首輪長(zhǎng)周期運(yùn)行過(guò)程中，房地產(chǎn)消費(fèi)、房地產(chǎn)投資都處于“弱冠之年”，加之中國(guó)的城市化進(jìn)程還未結(jié)束，所以這個(gè)過(guò)程中房?jī)r(jià)具有上行的合理性。

第二是貨幣因素。海通證券曾發(fā)布一份研報(bào)，就北京、上海、深圳10年（2005～2016年）的房?jī)r(jià)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其房?jī)r(jià)漲幅與地方存款總額增幅高度重合。在該周期內(nèi)，上海的存款總額年均增速15.6%，同期年均房?jī)r(jià)上漲12.3%;北京的存款總額年均增速15.5%，同期年均房?jī)r(jià)上漲13.9%;深圳的存款總額年均增速19%，同期年均房?jī)r(jià)上漲19.5%。

2015年，作為國(guó)內(nèi)金融行業(yè)高度聚集的“京滬深”三地存款總額增幅均出現(xiàn)了一個(gè)脈沖式增長(zhǎng)，分別達(dá)到30%、42%和57%，深圳在存款增幅上領(lǐng)先?，F(xiàn)實(shí)情況是，2015年之后的1年多時(shí)間內(nèi)，這三地的房?jī)r(jià)也快速上漲，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的也是深圳。

社會(huì)存款總額快速增長(zhǎng)，其背后重要的原因是廣義貨幣（M2）的快速增長(zhǎng)。由此，可以得出一個(gè)結(jié)論，貨幣寬松是房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)因素之一。

2015年之后，在去杠桿、去產(chǎn)能、泡沫行業(yè)出清的大背景下，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，貨幣增速大為下降。

但是，2019年12月末，廣義貨幣（M2）同比增長(zhǎng)8.7%，明顯高于過(guò)前幾年，新增人民幣貸款1.14萬(wàn)億元。

2020年1月，M2同比增長(zhǎng)8.4%，總量則突破200萬(wàn)億元。對(duì)比以往數(shù)據(jù)分析，2013年時(shí)M2才突破了才100萬(wàn)億元，如今僅僅過(guò)了7年時(shí)間M2又增加了1倍。

6月10日，央行發(fā)布的5月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長(zhǎng)11.1%，與上月持平，這是繼3月末M2增速重回兩位數(shù)后，連續(xù)3個(gè)月保持雙位數(shù)增速運(yùn)行。

由于疫情的發(fā)生以及刺激經(jīng)濟(jì)的需要，可以預(yù)見(jiàn)的是，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)中國(guó)廣義貨幣M2增速還將保持在一個(gè)較高水平（相比GDP增速）。

綜合以上短期、長(zhǎng)期因素，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力依然很大。