新冠肺炎疫情對南寧市商品住宅價格影響分析

廖丹嬋 楊小雄 梁高都 歐鎮(zhèn)麗 楊宇寧/文

2019年底新冠肺炎疫情的突襲對我國實體經(jīng)濟與居民收入造成負面沖擊，房地產(chǎn)業(yè)作為涉及鏈條廣泛的產(chǎn)業(yè)，受到新冠肺炎帶來的多方面影響，政府、房企、置業(yè)者等均受到一定的影響。2015年以來南寧市房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展階段，市場一直火爆，樓市規(guī)模大，疫情對樓市的沖擊較為顯著。本文以南寧市為例分析新冠肺炎對房地產(chǎn)市場的影響，統(tǒng)計南寧市2015年以來房地產(chǎn)快速發(fā)展階段的商品住宅價格變化規(guī)律，分析疫情前后南寧市的土地成交量、商品住宅成交價及存量等樓市信息的轉變，從政府、房企、置業(yè)者等角度探討新冠肺炎對房地產(chǎn)市場的影響，并提出穩(wěn)定樓市的應對策略，為政府調(diào)控、房企決策提供參考依據(jù)。

一、南寧商品住宅價格變化特征統(tǒng)計分析

2015年以來，南寧市房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展階段。因南寧房地產(chǎn)市場正處火爆，南寧大規(guī)模房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)性強，疫情對其影響程度仍在市場自身可緩沖范圍內(nèi)。故此，在疫情爆發(fā)后商品住宅均價上漲速度放緩，但整體態(tài)勢仍保持上漲（見圖1）。

圖1 2015年1季度—2020年1季度各季度南寧商品住宅均價走勢

（一）2015年1季度—2020年1季度南寧商品住宅價格整體保持上漲的態(tài)勢。2016年至今商品住宅成交均價同比上一年的均價均為正向比例發(fā)展，但上漲速度分別于2016年2季度、2018年1季度、2018年4季度、2019年4季度四個時間段受阻，其四個時間段環(huán)比相應的上一季度分別下降2.08%、5.46%、1.22%、4.28%。

（二）新冠肺炎的爆發(fā)是一次重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，疫情的爆發(fā)對南寧商品住宅價格的影響不容忽視。新冠肺炎與2002年的非典均屬于重大的突發(fā)公共衛(wèi)生事件，非典過后中國房價上漲速度較快，多個城市房地產(chǎn)市場得到迅速發(fā)展，在此基礎上，較多客戶存在新冠肺炎疫情后會像非典結束后房地產(chǎn)商品住宅價格會出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象的心理，持有商品住宅價格會上漲的心態(tài)而積極投資購房。另外，疫情對樓市影響顯著，政府多次發(fā)文鼓勵購房以保持市場穩(wěn)定發(fā)展，而購買力強的客戶自然抓住政府扶持的時機置業(yè)。南寧商品住宅價格在疫情爆發(fā)后仍保持上漲態(tài)勢，2020年1季度南寧商品住宅成交均價為11513元/m2，同比2019年1季度商品住宅均價仍增加1.89%，且在2019年第四季度銷售滯銷期的基礎上，同比仍增加3.51%。

二、新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場的影響分析

房地產(chǎn)業(yè)涉及面非常廣泛，疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響有直接性，也存在間接性。如疫情可直接影響房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)與收支情況，阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展；亦可通過其他相關聯(lián)的行業(yè)間接影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，疫情導致部分企業(yè)破產(chǎn)，人均收入水平降低，自然會降低客戶對商品住宅的購買力。房地產(chǎn)市場在疫情影響下受多個因素共同制約，同時在疫情背景下房地產(chǎn)市場變化發(fā)展也將反作用于各要素。新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場的影響主要通過政府、房企、置業(yè)者、產(chǎn)品等相關行業(yè)表現(xiàn)，具體影響有：

（一）政府放寬購房政策，供地放緩，土地市場活躍度下降。中國房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)出倡議暫停售樓部銷售活動，房企延遲復工，關閉售樓部轉向線上銷售。地方政府積極優(yōu)化調(diào)控政策，廣西放寬住房公積金政策，在2020年6月20日前受疫情影響的企業(yè)可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，且南寧二套房可以使用公積金，將公積金貸款的上限上調(diào)到最高50萬元。根據(jù)疫情期間土地市場成交情況（見圖2）可知，南寧市1月份總共出讓3宗住宅用途地塊均于月中旬完成拍賣，地價仍保持上漲，而疫情對南寧的影響始于一月底，交易未受疫情影響。2月13日南寧市政府發(fā)文受疫情影響的房企可申請延期繳納土地出讓金，2月底企業(yè)逐步復工，土地買賣正常交易，但房企拿地熱情稍有減弱。3月份南寧成交2宗地塊，出讓土地地價較高，主要原因在于政府出讓臨江的稀缺優(yōu)質地塊，以刺激開發(fā)商的拿地熱情，一季度受疫情影響，成交樓面價整體水平下落明顯，成交地塊幅數(shù)減少。4、5月份出讓地塊宗數(shù)漸增，樓面地價在小范圍波動，整體保持健康穩(wěn)定狀態(tài)。疫情在短期內(nèi)阻礙土地交易，政府上半年土地拍賣節(jié)奏放緩，下半年會選擇性推出優(yōu)質地塊，龍頭房企會趁機進入或站穩(wěn)南寧市場，個別小房企則是為保證資金流安全不敢冒大風險拿地。

圖2 2019年1月—2020年5月南寧土地成交走勢

（二）房企資金周轉困難，開發(fā)重心轉變，去庫存壓力加重。受疫情影響，企業(yè)面臨“停產(chǎn)、停工、停售”，項目建設進度受阻，面臨銷售回款及支付工程款雙重壓力，現(xiàn)金流入后移，個別企業(yè)可能面臨倒閉，中小型企業(yè)可能選擇企業(yè)合作，增多了收并購行為，加劇房地產(chǎn)行業(yè)整合。房企拿地熱情普遍下降，民營企業(yè)表現(xiàn)最為明顯，擁有央企國企背景的龍頭房企占據(jù)拿地優(yōu)勢，這些龍頭房企會把握機遇，以低成本拿地。疫情期間，良好的配套設施與高質量物業(yè)服務成為公眾購房的關注點，已有自身品牌物業(yè)的房企營銷優(yōu)勢大，房企積極參與抗疫工作的同時，還不斷提升物業(yè)管理水平加大宣傳與樹立自身品牌物業(yè)口碑。未來的產(chǎn)品開發(fā)，房企會加大對中高端產(chǎn)品的投資，產(chǎn)品向綠色健康智能科技方向移動，同時會更加大力度提升物業(yè)服務水平。廣西在5月份基本控制住疫情，但6月中旬北方疫情出現(xiàn)反復，若疫情得以較好控制，南寧房地產(chǎn)市場將會在半年內(nèi)逐漸恢復常態(tài)。2020年2月為廣西的疫情爆發(fā)期，根據(jù)南寧商品住宅存量變化圖（見圖3）可知，2020年2月為南寧商品住宅近年來去化周期最長，庫存量增幅最大，高達556萬m2。3月南寧各行業(yè)開始陸續(xù)復工，庫存量有所減少，但4、5月份產(chǎn)出增加，而消費水平未能在短期內(nèi)快速恢復，市場出現(xiàn)供過于求，庫存量逐漸增加?；謴椭?019年疫情前的穩(wěn)定狀態(tài)預計還需一定時間，預計年后有望恢復常態(tài)。庫存量的增加導致項目競爭更為激烈，各房企將于疫情結束后第一時間加大促銷力度，同時因疫情交易受阻，置業(yè)需求會在疫情后得以釋放，市場活躍度將會逐步走強。

圖3 2019年1月—2020年5月南寧商品住宅存量變化

（三）樓市規(guī)模短期縮小，供需受限，成交量價均跌。房企面臨停工停產(chǎn)停線下銷售，2月份在售項目均關閉了售樓部，營銷重心轉為線上營銷，宣傳力度受限，無客戶到訪，蓄客存在困難，購房需求被暫時性延遲，樓市規(guī)?？s小。各行業(yè)延遲復工，南寧在建項目較多，項目建設施工進度延期，銷售節(jié)點后延。另外，疫情于2019年12月在國內(nèi)開始擴散，打壓了市場中的返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮。全球疫情在上半年未能較好控制，“小陽春”置業(yè)小高峰受到了影響。根據(jù)南寧商品住宅交易走勢（見圖4）可知，南寧商品住宅1月份未受疫情影響，保持上漲，同比上個月增長1.98%。但2、3月份受疫情影響明顯，商品住宅價格持續(xù)下降，環(huán)比上個月分別下降2.14%、3.45%。

圖4 2019年1月—2020年5月南寧商品住宅成交量價走勢

（四）置業(yè)者購買力下降，購房理念改變，產(chǎn)品供需失衡。疫情影響時間較長，2020年3—4月份國內(nèi)疫情得到較好控制時，國外疫情正處于爆發(fā)期，國內(nèi)大批企業(yè)面臨缺貨斷貨而停工甚至破產(chǎn)，高收入群體收入降幅明顯，國民消費意愿下降，置業(yè)需求發(fā)生轉變，對城市豪宅購買力下降，客戶更青睞中高檔產(chǎn)品，對剛需產(chǎn)品的需求下降。置業(yè)關注點從區(qū)位價格等因素向配套、物業(yè)、產(chǎn)品等軟性需求轉移，進而配套設施、物業(yè)服務和產(chǎn)品設計自然成為房企營銷重點，也將成為市場發(fā)展潮流。疫情后，產(chǎn)品開發(fā)設計趨向綠色健康化，社區(qū)配套更趨向于人性化發(fā)展，物業(yè)管理更趨向于智能化布局。置業(yè)者不再以地段、學區(qū)作為買房的考慮因素，好配套、好物業(yè)、好產(chǎn)品成為今后置業(yè)的主要考慮因素，置業(yè)者有可能因原庫存的產(chǎn)品不滿足配套、服務、產(chǎn)品三大置業(yè)關注點而放棄交易，造成房企開發(fā)的產(chǎn)品與置業(yè)者的需求不相匹配，產(chǎn)品失衡。

（五）房地產(chǎn)與其相關聯(lián)行業(yè)雙重受挫。疫情具有廣泛性及負外部性，房地產(chǎn)不僅受到疫情的直接影響，還會通過其他行業(yè)受疫情影響后再間接影響房地產(chǎn)市場，對其產(chǎn)生負外部性影響。這些影響可能有：提供材料的制造企業(yè)可能面臨停工停產(chǎn)而短缺房地產(chǎn)的貨物，工程進度受阻，資金成本變高；建筑企業(yè)的延期復工將影響房地產(chǎn)項目建設進度，將會延誤進場施工，有可能造成延期交付，履約風險大，可能遭到客戶投訴；服務類企業(yè)因疫情限制缺乏實際調(diào)查對市場研判有誤可能影響房企決策方向，嚴重時造成資金周轉困難，可能面臨倒閉；各行業(yè)的潛在置業(yè)者受疫情影響收入水平下降，購買力降低，造成營銷困難等影響。

三、在疫情下穩(wěn)定樓市的對應策略

（一）政府層面。因城施策，靈活調(diào)控土地與房地產(chǎn)市場，適時降低市場門檻。結合南寧實際情況，按照年度計劃推出供應面積，適當放寬政策，調(diào)整土地價款繳付方式及期限，鼓勵房企積極拿地。同時，加大對有目的性非法囤地的房企的管控。適時對樓市進行調(diào)控，通過優(yōu)化政策，靈活調(diào)整住房公積金貸款額度及住房按揭等個人信貸的還款安排，降低消費者入市門檻，釋放置業(yè)需求，必要時可降低房屋預售條件，以政策扶持土地市場與房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。為促進購房交易行為，政府相關部門要加大力度維護置業(yè)者的合法權益，近些年來精裝房占據(jù)南寧樓市主體，精裝限價3000元/m2，但市場普遍存在交付的精裝房與精裝價嚴重不相符的問題，客戶與房企之間矛盾尖銳。疫情后置業(yè)者更青睞于改善型裝修，若原來的精裝問題未能得以解決，客戶與房企關系將會持續(xù)惡化，不利于市場發(fā)展與社會穩(wěn)定。政府應對行業(yè)的精裝問題重新審視，呼吁房企做出相應的整改舉措。

（二）房企層面。應做好管控企業(yè)資金流、產(chǎn)品開發(fā)重心轉變及創(chuàng)新營銷加快回款適時擇機增儲土地。首先，應加大市場觀察，及時調(diào)整企業(yè)策略，高效管控企業(yè)資金流出，合理把控資金周轉節(jié)奏，抓住機會進行項目合作，合理調(diào)整融資結構，減小企業(yè)風險，加大回款與融資速度。疫情復工后企業(yè)競爭加大，房企應充分利用市場需求數(shù)據(jù)第一時間內(nèi)靈活調(diào)整開發(fā)與營銷策略，開發(fā)重心應向配套設施、物業(yè)服務和產(chǎn)品設計轉移，積極打造綠色健康科技產(chǎn)品以回應市場需求。開發(fā)商營銷手段豐富多樣，不斷創(chuàng)新營銷方式，應注重“線上+線下”相結合的營銷模式，線上營銷在短期內(nèi)成為營銷蓄客的首要關鍵，將線上營銷作為了解渠道，不斷創(chuàng)新線上營銷，打造具有特色的線上營銷平臺，培育更多的潛在客戶。同時不忽視線下營銷，線下營銷是交易行為的首要條件，房企應積極鼓勵全民參與營銷，增加多渠道營銷方式與多樣化營銷措施。提前做好疫情結束后全面營銷策略，抓住置業(yè)需求關注點轉移方向，加大促銷活動以價促量，以創(chuàng)新營銷吸引客戶促成交易，大力打響公眾購房關注點的營銷廣告，緊隨客戶需要主打健康科技物業(yè)，優(yōu)先領跑競爭對手，加快營銷回款速度，資金流安全的民營企業(yè)或具央企國企背景企業(yè)應爭取低成本擇機增加優(yōu)質土地儲備。

（三）產(chǎn)品層面。開發(fā)重心應緊隨市場變化調(diào)整，注重細節(jié)設計，加大物業(yè)投入。開發(fā)商應更重視建筑樓棟設計與排布的科學性、產(chǎn)品戶型規(guī)劃及配比的合理性。受疫情影響，全民心理增加一道防線，普遍認為人口密集的居住環(huán)境會增加病毒感染的風險性，過高的容積率已不符置業(yè)者對“舒適功能型”產(chǎn)品的追求，產(chǎn)品應根據(jù)客戶需求調(diào)整設計方向，不斷完善應急保障機制，擴充應急場所使用功能?；诜堑鋾r期香港淘大花園的經(jīng)驗，在產(chǎn)品規(guī)劃上要重視家庭的排污管、地漏、干濕分離衛(wèi)浴、強大收納空間等細節(jié)上的設計，建議入戶增加消殺區(qū)域，引領打造綠色健康小區(qū)。疫情期間，全民長時間居家隔離，書房成為居家辦公人群的剛性需求，同時舒適多功能房間、陽光房及景觀陽臺成為全家活動鍛煉娛樂的首要空間，開發(fā)重心應向中高檔產(chǎn)品轉移，科學規(guī)劃網(wǎng)紅產(chǎn)品以回應市場需求。另外，企業(yè)應認識到肩負社會責任的重要性，在疫情前后房企都應該積極參與抗疫工作，不僅在資金物料上向社會捐贈，還應提高自身品牌物業(yè)的管理水平。周知病毒的傳播主要通過接觸式感染，小區(qū)規(guī)劃應全面實施智能化控制，實現(xiàn)人臉識別與聲光控制等免接觸式設計，滿足智能社區(qū)、智能家居、智能辦公的需求。物業(yè)服務將成為市場的核心賣點，房企應打造自身品牌物業(yè)作為產(chǎn)品營銷廣告的主力點之一，充分利用高科技智能，提供無接觸式服務，引領物業(yè)管理前端，樹立良好的社會形象。

（四）置業(yè)者層面。置業(yè)者應抓住政府政策扶持與房企促銷的機遇，加快購房動作。置業(yè)者受疫情的影響，購房能力有所下降，但對居住環(huán)境要求普遍提高，購房計劃隨之改變。非典歷時六個月左右，一定程度上減緩土地與商品住宅的供應，但在疫情結束后，市場反應較快，供需雙方活躍度明顯提升。本次新冠肺炎疫情涉及面更廣，傳播速度更快，影響力大，疫情的控制及解決疫情帶來的負面影響已成為全球性問題。國家積極放寬政策，以穩(wěn)定樓市發(fā)展，房企加大促銷力度，并在短期內(nèi)轉變開發(fā)策略提供未來市場青睞的科學產(chǎn)品，置業(yè)者應抓住此次的購房利好，趁早以低成本購買心儀產(chǎn)品，但切勿盲目置業(yè)，追求低密度物業(yè)，同時還應以地段為基礎，關注物業(yè)服務質量，以便提升房子的價值。

四、結語

房地產(chǎn)業(yè)涉及鏈廣，又是我國經(jīng)濟的重要支柱之一，新冠肺炎疫情對政府、房企、市場及置業(yè)者等與之相關的行業(yè)均帶來的嚴重的影響。政府面臨調(diào)控政策及財政壓力的考量，房企面臨著開發(fā)、營銷、資金回款與周轉的壓力，產(chǎn)品面臨隨市場變化而及時調(diào)整的挑戰(zhàn)，置業(yè)者面臨受收入下降及市場變化的考驗等問題。但在“房住不炒”的總基調(diào)下，政府應專注市場變化精準施策，積極引領房企、置業(yè)者等齊心協(xié)力戰(zhàn)勝疫情，保證房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。