房價回落概率有多高

甄愛軍

今年春季，由于房企存在資金快速回籠壓力，在疫情導(dǎo)致需求暫時受到抑制的情況下，大幅打折促銷成為房企“自救”的選擇，此舉會影響到未來房價走勢，并促使房價出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。

房價已現(xiàn)走弱跡象

疫情對房價的影響已開始顯現(xiàn)，房價出現(xiàn)走弱跡象。

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2020年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月，70城新房和二手住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.27%和0.07%，相比2019年12月份分別收窄，市場降溫趨勢愈加明顯。

根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從房價指數(shù)變化看，1月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅為6.5%，這個數(shù)據(jù)出現(xiàn)了漲幅收窄的現(xiàn)象。此外，房價上漲的城市數(shù)量為47個，相比2019年12月份的50個有所減少。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，當前房價本身有降溫態(tài)勢。預(yù)計2月份受新冠肺炎疫情事件的影響，這兩個指標會呈現(xiàn)漲幅進一步收窄的態(tài)勢。

此外，市場成交已現(xiàn)下滑現(xiàn)象。近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《13城二手房市場報告》。該報告顯示，1月，易居研究院監(jiān)測的13個城市二手房成交量約為5.1萬套，環(huán)比下降29.7%，同比下降8.5%。

易居院研究員姚方預(yù)測，從后市來看，受此次疫情影響，2月二手房市場成交狀況注定慘淡，市場積累的需求可能在疫情結(jié)束后開始釋放。

樓市政策保持穩(wěn)定

樓市調(diào)控會不會因為疫情而放松？可能性不大！

2 月中旬，財政部部長劉昆在《求是》雜志發(fā)表的題為《財政運行仍將處于緊平衡狀態(tài) 堅持“房住不炒”定位》的文章中指出，堅持“房住不炒”的定位。可見，樓市調(diào)控并未因疫情的影響而動搖，并預(yù)計不會因此而出現(xiàn)全面的政策放松。

從各地出臺的政策來看，也沒有出現(xiàn)真正放松的跡象。從2月11日至今，已經(jīng)有無錫、西安、上海、深圳、廈門、南昌等十余個城市發(fā)布了針對房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策，但都只是延緩企業(yè)繳納土地出讓金，對房企回籠資金沒有形成實質(zhì)性的利好。

真正能影響樓市的政策則未見松動。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，所有房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的限制性政策，例如限貸、限售、限價基本都沒有放開。

張大偉預(yù)測，如果政策不能適度放松，預(yù)計到3月份很可能出現(xiàn)銷售放緩，并導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊。

已有房企率先出手

雖然市場仍在選擇觀望，但已有房企率先出手。恒大扣動了春節(jié)后打折促銷的扳機，極限折扣可以達到6.6折。

2月中旬，恒大宣布，從2月18日至2月29日期間，全國各在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享受7.5折優(yōu)惠。

還有另外一波促銷活動會接踵而來。在3月1日至3月31日期間，全國各在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享受7.8折優(yōu)惠。其實，恒大最低優(yōu)惠低于7折，極限折扣達到6.6折，是因為恒大同期還推出了最高達到9.4折的樓宇去化率優(yōu)惠活動，以及最高可以達到9.3折的一次性付款優(yōu)惠，即7.5×0.94×0.93=6.6 折。這對于部分三四線城市總價較低的項目來說，可以獲得明顯的優(yōu)惠。比如一套總價為150萬元的兩房，折扣之后總價約99萬元，優(yōu)惠力度非常明顯。

當然，大多數(shù)人無法實現(xiàn)一次性付款，但享受到樓宇去化率優(yōu)惠的概率還是比較高的，因此有可能享受到 7 折優(yōu)惠。因為當單棟樓去化率達到90%及以上時，可額外享受94折優(yōu)惠，即7.5×0.94=7.05折。

為了讓購房者放心出手，恒大還推出“無理由退房”“鎖定最低價”等保障性措施。當然，此舉取得了明顯效果。恒大方面表示，在推出“網(wǎng)上購房”活動后，短短6天時間，累計實現(xiàn)認購近7萬套。

嚴躍進表示，恒大在住宅銷售方面給予了非常大的誠意，也很容易吸引購房者的關(guān)注度，自然也容易帶動房屋的交易。他說：“尤其是通過類似網(wǎng)上平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)更好的銷售。降價促銷也客觀上降低了購房者的購房成本和購房壓力?！?/p>

此外，雅居樂也宣布推出折扣賣房、VR看房、網(wǎng)上選房等一站式線上看房服務(wù)。弘陽、富力等房企也在隨后啟動了全面線上售房和大幅下調(diào)預(yù)訂金的促銷活動。

降價概率極高

在非常時期，迫于資金回籠壓力，房企最有效的“自救”方式是降價促銷，從而帶動房價整體下滑。

房價回落與市場交易以及房企積極降價促銷等有關(guān)。嚴躍進分析指出，恒大發(fā)布樓市促銷相關(guān)措施，尤其是其提出了7.5折優(yōu)惠力度，更是體現(xiàn)了降價促銷去庫存的導(dǎo)向。當然類似促銷，也說明近期受疫情影響下相關(guān)房企的營銷心態(tài)，預(yù)計后續(xù)會有更多房企加入到此類促銷的行列中。

張大偉也認為，在調(diào)控政策不見放松的情況下，唯一能撬動客戶的只能是大幅度的降價，否則任何措施都毫無用處。尤其是上市公司，為了平衡市場預(yù)期，抵銷銷售下滑對股價造成的影響，其降價促銷意愿更加強烈。

嚴躍進進一步解釋說，實際上恒大類似做法給全國其他房企一個很大的啟發(fā)，即主動提供優(yōu)惠購房條件和條款，在市場不好的時候主動占據(jù)市場，是營銷方面需要把握的做法。從后續(xù)情況看，預(yù)計全國百城房企會跟進，對于各類房企來說，通過降價和優(yōu)惠促銷方式來搶奪客戶，也是非常關(guān)鍵的內(nèi)容。

而對于購房者來說，如何判斷購房時機？以及如何確定開發(fā)商是否真正給予實惠而不是玩數(shù)字游戲？根據(jù)記者觀察，并結(jié)合過往市場在降價促銷期間的真實反應(yīng)。不難發(fā)現(xiàn)，但凡折扣低于8.5折，以及出現(xiàn)前期業(yè)主集中“抗議”現(xiàn)象，都意味著房價已經(jīng)出現(xiàn)實質(zhì)性的下跌。此時出手，通常能夠獲得真正實惠。

在這種情況下，購房者可以考慮出手。從過去近20年的市場走勢來看，但凡在大幅打折促銷階段出手買進的住房，均未曾遭遇過資產(chǎn)縮水的尷尬情形。