開發(fā)商降價 購房時機到了嗎

劉暢

突如其來的疫情讓眾多行業(yè)一下子跌入冰點。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，面對開工延期、銷售放緩、資金壓力，未來將何去何從？

面對疫情，1 月 26 日晚間，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向會員單位以及全行業(yè)發(fā)出號召，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復(fù)。

最近幾年，受房地產(chǎn)調(diào)控措施的持續(xù)影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模不斷收縮，房地產(chǎn)投資處于下行通道中。房地產(chǎn)行業(yè)屬于人員密集型行業(yè)，疫情對房地產(chǎn)開工有直接的影響，加上房地產(chǎn)行業(yè)暫停銷售活動，2020年房地產(chǎn)開發(fā)商的日子肯定不好過。

房地產(chǎn)還是一個十分特殊的行業(yè)：負債率高，并且高度依賴于現(xiàn)金流。所以，再難也要有銷售！怎么辦？只好打折促銷。

近一段時期，房地產(chǎn)巨頭紛紛放下身段，打折促銷的新聞越來越多。

動作快的開發(fā)商在2月中旬就開始行動了：例如富力集團，采取包含“全民營銷+網(wǎng)上售房+購房大優(yōu)惠+無理由退房+差價補償”等一整套組合的創(chuàng)新營銷方式。

此后，更多開發(fā)商跟進降價。

2 月 16 日晚，恒大宣布，從 2 月 18 日至 2 月 29 日期間，全國各在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享受 7.5 折優(yōu)惠;在 3 月 1 日至 3 月31 日期間，全國各在售樓盤住宅（含公寓及寫字樓），可享受 7.8 折優(yōu)惠。

2月20日，綠地控股正式啟動“綠地G優(yōu)尊享會”服務(wù)平臺。該平臺打通了綠地集團旗下安居、購車、金融服務(wù)、購物、旅游、度假、康養(yǎng)、醫(yī)療 8 大類近百項全產(chǎn)業(yè)服務(wù)資源，將推出“G 優(yōu)會員購房特別激勵”“安家寶無憂購房季”“健康科技宅2.0”等購房激勵三大計劃。

其中，“G 優(yōu)會員置業(yè)尊享”計劃是指，一季度，會員在綠地旗下任何一個項目購房，在項目原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，給予每套1萬元額外購房優(yōu)惠。會員推薦客戶在綠地旗下任何一個項目購房，給予項目現(xiàn)有獎勵基礎(chǔ)上每套1萬元額外推介獎勵。

此外，萬科也在福州等地采取線上售樓和打折活動。

可以預(yù)見，未來一段時期內(nèi)，將會有更多開發(fā)商加入打折促銷大戰(zhàn)之中。

房地產(chǎn)政策有所調(diào)整

面對疫情，多地采取了“救市”措施，對房企來說迎來了政策性利好。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅僅在 2 月 12～13 日期間，無錫、西安、天津、南京、南昌等5個城市就密集出臺提振房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，包括延期繳稅、延期繳納土地出讓金、要求金融機構(gòu)不得盲目抽貸斷貸等多個方面內(nèi)容。同時，江西和安徽房地產(chǎn)協(xié)會建議放松限購。

例如，2月19日，蘇州在發(fā)布的政策中提出，住宅地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價，以及不統(tǒng)一要求工程項目封頂后申請預(yù)售許可。盡管蘇州市在政策發(fā)布后解釋稱，并未取消封頂銷售和現(xiàn)房銷售，但市場人士普遍認為此項規(guī)定等同于允許未竣工的項目提前銷售，將大大壓縮房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到銷售的時間，對緩解房企資金壓力有著較大的利好。

截至2月23日，相繼有近20個省市密集出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策。

據(jù)統(tǒng)計，在發(fā)布樓市支持政策的20多個省市中，共有18個區(qū)域針對土地出讓金出臺政策，允許延期或者分期繳納，并不作追責(zé)處理，占比達75%以上。而過半的區(qū)域順延了土地項目開竣工時間，并針對土地出讓方式作出了調(diào)整。

綜合來看，無論是延期繳納土地出讓金，還是順延土地開竣工時間，其目的均旨在保障房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)的流動性，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致對房地產(chǎn)投資、以及后續(xù)的房產(chǎn)竣工形成直接影響，其主旨依舊是以“穩(wěn)”市場為主。

還有一些城市，采取了更為實質(zhì)性的補貼政策。

2 月 14 日晚間，湖南省衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策（試行）》（“衡十七條”），旨在促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

“衡十七條”提到了對購房者實行購房補貼政策。對購買新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含車位、車庫、雜物間）和存量住房，簽訂網(wǎng)簽協(xié)議并繳納契稅，所繳契稅稅率為 1%的，由市財政按所繳契稅對購房人予以全額補貼;所繳契稅稅率為1.5%的，由市財政按所繳納契稅的三分之二對購房人予以補貼;所繳契稅稅率為 2%以上（含2%）的，由市財政按所繳納契稅的50%對購房人予以補貼。

另外，2 月 21 日，河南省駐馬店市發(fā)布了 17 條穩(wěn)地產(chǎn)組合拳，從供需兩端雙向發(fā)力，除了降低預(yù)售門檻、適當下調(diào)貸款利率、展期還款等紓困房企的政策，還提出住房公積金最高貸款額度提高至50萬元、降低首套房公積金貸款首付比例至 20%、購買首套住房給予補助等政策支持購房需求。

華泰證券宏觀分析師李超發(fā)布研報指出，從 2月10日各地最早復(fù)工時點起算，24日之后，就將滿足異地返城隔離觀察兩周的時限，疊加多地政府改復(fù)工“審批制”為“報備制”的邊際變化，未來兩周全國復(fù)工情況或?qū)⒂休^明顯改觀。

他還認為：“與此同時，未來地產(chǎn)調(diào)控有進一步松動的空間?！?/p>

土地市場并未“凍結(jié)”

近期，多地政府紛紛出臺政策，或調(diào)整土地價款繳付方式，或延長期限，試圖減輕企業(yè)資金壓力，但由于疫情在短時間內(nèi)的影響難以消除，銷售恢復(fù)正常還需要一段時間，房企的資金壓力依然巨大。這也大大影響到土地市場的活躍程度。

易居克而瑞研究中心梳理了全國春節(jié)后出讓的108宗土地發(fā)現(xiàn)，土地市場實質(zhì)上受到了極大沖擊，多數(shù)城市底價成交成為常態(tài)，市場下行趨勢明顯，且未來仍有一段時間的下行周期。

克而瑞研究中心表示，目前市場成交土地以小體量為主，高總價地塊明顯減少。從地塊區(qū)位來看，地理位置也不是十分優(yōu)越，近八成土地位于郊縣，反映出疫情之下政府對于市場相當謹慎。

盡管土地市場受到疫情的影響，但也沒有完全悲觀到“凍結(jié)”的程度。一線城市的土地市場依然有亮點，也表明了市場的信心。

2 月 20 日，上海市土地市場消息顯示，上海怡興企業(yè)發(fā)展有限公司、重慶優(yōu)盛達房地產(chǎn)咨詢有限公 司 、重 慶 利 嘉 華 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 、Hongkong Land 4家公司以310.5億元競得徐家匯濱江地塊，折合樓面價28564元/平方米，溢價率僅為0.1%。

上述4家公司均為香港怡和集團附屬香港置地投資有限公司子公司，310.5億元的成交價刷新了上海最高價地塊紀錄。

香港地產(chǎn)商一向是“嗅覺”靈敏者，善于逆周期儲備土地，市場景氣時高價出貨。這幅面積巨大、價格高昂的黃金地塊能夠順利成交，說明港商對中國經(jīng)濟、中國房地產(chǎn)業(yè)依舊充滿信心。

再看北京土地市場，截至2月中旬，鼠年的前3場土地拍賣會已經(jīng)成交363.89億元，并成為全國土地市場最熱的區(qū)域，平均溢價率達到24.96%，而2019年平均土地溢價率只有9.3%。

值得注意的是，出讓的9幅地塊中，3塊都被綠城拍下，總成交金額144億元，使其成為近期土拍市場最大的贏家。

“從近期北京市場轉(zhuǎn)熱的情況來看，房企對于疫情解除后的房地產(chǎn)市場，特別是北京市場頗為看好?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為，這主要是由于北京經(jīng)過了3年的調(diào)整，市場普遍認為已經(jīng)到達底部，可以適時出手。

天風(fēng)證券在研報中指出，“房住不炒”作為基本政策中長期是不變的，但短期內(nèi)“因城施策”將更占據(jù)上風(fēng)，對于實體經(jīng)濟的扶持力度繼續(xù)加大。央行副行長劉國強表示，“下一步將繼續(xù)保持流動性合理充裕、推進LPR 改革繼續(xù)釋放金融機構(gòu)降低貸款利率的潛力”，或預(yù)示后續(xù)仍有降息空間。

后續(xù)或?qū)⒂懈喑鞘袨楸３址康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定性，在“房住不炒”的大邏輯下，實施“一城一策”的邊際寬松。

鏈接

房貸利率連續(xù)下降

去年8月，貸款市場報價利率（LPR）進行重大改革。 所謂貸款市場報價利率，簡單來說就是根據(jù)商業(yè)銀行實際的資金供求需要，以商業(yè)銀行自主報價為基礎(chǔ)形成的市場化貸款利率。

這項重大改革宣布后一周，以LPR為基礎(chǔ)的房貸新機制隨即出爐，有以下三方面內(nèi)容：

1.自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

2.借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。

3.首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

此次房貸新政調(diào)整的最重要的變化，就是個人住房貸款定價基準的變化。在這次調(diào)整之前，個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率，即按基準利率上浮或者下浮多少，來確定個人住房貸款利率。

調(diào)整之后，個人住房貸款的定價基準是貸款市場報價利率，即在LPR的基礎(chǔ)上加點。根據(jù)LPR來確定個住房貸款的利率是這次調(diào)整的核心。由此可見，房貸新政的本質(zhì)就是房貸利率的進一步市場化。

去年11月20日，LPR迎來改革后的第四次報價。當日數(shù)據(jù)顯示，11月LPR報價1年期品種報4.15%，上次為4.20%;5年期以上品種報4.80%，上次為4.85%。這是新報價機制下5年期以上LPR第一次下行。

5年期以上LPR不僅是企業(yè)中長期貸款的重要參考，更是房產(chǎn)按揭貸款的利率基準。

值得注意的是，疫情之后，央行不僅開展大額逆回購，而且下調(diào)中標利率，表明在疫情影響背景下，貨幣政策正在悄然變化。

果然，今年2月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布數(shù)據(jù)，1年期LPR為4.05%，與上月相比下降10個基點;5年期以上LPR為4.75%，與上月相比下降5個基點。

民生銀行首席研究員溫彬表示，未來投資將在穩(wěn)增長中發(fā)揮關(guān)鍵性作用，進一步降低5年期以上LPR不僅有利于鼓勵基礎(chǔ)設(shè)施投資，也有助于房地產(chǎn)市場在“因城施策”調(diào)控的前提下，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標。

短評

買房要瞅準機會

歷史經(jīng)驗證明，在市場疲弱、房貸利率下行、鼓勵性購房政策疊出的時候，往往是自住購房置業(yè)的最佳時機。

然而，事實上消費者多數(shù)不是經(jīng)濟學(xué)上所說的“理性人”，各種人性弱點左右著我們的決策。

購房決策上也是同樣，多數(shù)人是房價越跌越觀望、越猶豫，總盼著更低，結(jié)果錯過了房價調(diào)整的最佳“時間窗口”，等房價再次大幅上漲后，便亂了方寸，急忙加入“搶房”的隊伍。

歷史數(shù)據(jù)也證明了這點，每次調(diào)控中房價最低、政策最優(yōu)惠的時候往往成交量也很低，反而是房價再次從底部快速上漲的時候成交量才上來。

作為一個有著 20 年房地產(chǎn)記者經(jīng)驗的專業(yè)人士，記者有幸見證了中國房地產(chǎn)2000年以來的一輪波瀾壯闊的發(fā)展。對于自住性的購房人，上一次買房子的好機會還是在2014年年末到2015年初。

當時的情況是：連續(xù) 5 年的房地產(chǎn)調(diào)控后，一方面國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房價環(huán)比下跌的趨勢在持續(xù)減緩，可以簡單理解為房價要跌到底了;另一方面，國家層面出現(xiàn)鼓勵性購房的政策轉(zhuǎn)向，銀行房貸政策方面也越來越友好?，F(xiàn)在來看，那個時點的確是自住性購房人的一次難得的買房機會。

那么，對于自住性購房人，在一個房產(chǎn)短周期（一般4～5年）內(nèi)，什么時候該買，什么時候要等等看呢？

簡單說什么時候要“等等看”吧：有兩個階段，就是房價持續(xù)上漲后，短期接近頂部;以及見頂后剛剛下跌的初期。

現(xiàn)在顯然不是上面這兩個階段，而且某種程度上與2015年年初的市場狀況有些類似。

所以，自住購房人買房子的好機會來了。