房地產(chǎn)評(píng)估方法體系在房地產(chǎn)交易管理中的應(yīng)用探究

武守領(lǐng)

[摘?要]在房地產(chǎn)行業(yè)中房地產(chǎn)交易管理起著至關(guān)重要的作用，而在房地產(chǎn)交易管理中，既要保證交易工作的順利開展，又要做好房地產(chǎn)評(píng)估工作。當(dāng)前常見的房地產(chǎn)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益法和成本法等幾大類，這幾種方法各有利弊，在實(shí)際應(yīng)用中要選擇合理的方法。文章針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方法體系在房地產(chǎn)交易管理中的應(yīng)用展開探究，以期能為相關(guān)專業(yè)人士提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評(píng)估方法體系;房地產(chǎn)交易管理;成本逼近法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.12.062

房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱性產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中要做好房地產(chǎn)評(píng)估工作，通過評(píng)估來衡量各方面是否符合要求。[1]因此，制定一套科學(xué)合理的評(píng)估方法和體系，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了積極的作用。文章將對(duì)常見的房地產(chǎn)評(píng)估方法和其在房地產(chǎn)交易管理中的應(yīng)用展開分析。

1?常見的房地產(chǎn)評(píng)估方法

房地產(chǎn)的評(píng)估通常是綜合性的，它涉及房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要通過房地產(chǎn)評(píng)估方法來進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)的評(píng)估方法通常是多樣性的，下面介紹幾種常見的房地產(chǎn)評(píng)估方法。

1.1?成本法

“成本法”即“成本逼近法”，通常采用重置或重建的評(píng)價(jià)思路。無論采用重置還是重建的評(píng)價(jià)思路，其價(jià)格都是重置成本。在學(xué)校、公園、展覽館等公眾性區(qū)域，習(xí)慣采用成本法進(jìn)行評(píng)估。[2]成本法測(cè)算通常有以下兩個(gè)環(huán)節(jié)：第一，計(jì)算土地成本。此類成本通常包含了房地產(chǎn)開發(fā)所需的費(fèi)用和稅金等。第二，計(jì)算開發(fā)成本。開發(fā)成本是指在開發(fā)用地上對(duì)房屋建筑和土地開發(fā)所需的費(fèi)用和稅金進(jìn)行估算，主要包括了土地的開發(fā)成本和建筑物建造成本。成本的測(cè)算還包含了諸如差旅費(fèi)和行政辦公費(fèi)等在內(nèi)的多種計(jì)算管理費(fèi)用，這類費(fèi)用也要囊括進(jìn)計(jì)算范圍。此外，還要對(duì)投資利息、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等方面進(jìn)行測(cè)算，只有把這些都考慮進(jìn)去，才能保證評(píng)估的結(jié)果是準(zhǔn)確的。

1.2?市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用較多的一種評(píng)價(jià)方法，它主要是對(duì)待估房地產(chǎn)的價(jià)格和類似房產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，從而完成房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法。[3]此類評(píng)估方法運(yùn)用了“替代性原理”，可以確保相似的物品在價(jià)格上是一致的。此類方法主要被發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)所運(yùn)用，它們通常有比較多的交易案例可以應(yīng)用。在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，要及時(shí)調(diào)整交易日期、區(qū)域因素和交易情況，通常包含了以下三個(gè)環(huán)節(jié)：首先是對(duì)交易資料進(jìn)行收集，其次是確定合適的交易案例，最后是通過對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行修正，得出房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。具體評(píng)估時(shí)要按照評(píng)估順序進(jìn)行，從而得到一個(gè)較為準(zhǔn)確的參考價(jià)格。

1.3?收益法

收益法通常會(huì)用到資本化率，通過把評(píng)估對(duì)象的未來純收益折算到評(píng)估時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，從而實(shí)現(xiàn)與評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格相一致的方法。此類方法運(yùn)用的原理是預(yù)期收益原理。收益法一般包含了以下三個(gè)環(huán)節(jié)：首先要計(jì)算出類似的房產(chǎn)的年度純收益，其次獲得還原利率以及待估房地產(chǎn)的其他因素，最后算出待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。此方法的稅費(fèi)、維修費(fèi)和管理費(fèi)等費(fèi)用容易受到影響，在具體計(jì)算時(shí)也容易對(duì)此類費(fèi)用產(chǎn)生影響，最終影響到收益計(jì)算的準(zhǔn)確性。

2?三種評(píng)估方法的特點(diǎn)

2.1?成本法的特點(diǎn)

成本法通常是從開發(fā)者的角度進(jìn)行的房地產(chǎn)評(píng)估，按照生產(chǎn)費(fèi)用理論，通過實(shí)際的證明材料，可以估算到房地產(chǎn)的成本價(jià)格。[4]然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的價(jià)格不僅取決于消耗成本，更多的是依據(jù)房地產(chǎn)本身的效應(yīng)，當(dāng)成本能隨效應(yīng)增加時(shí)，才是房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格，因此，只依靠房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本并不能決定房地產(chǎn)的最終價(jià)格。

2.2?市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)

市場(chǎng)比較法通常是在考慮了房地產(chǎn)產(chǎn)品的自身價(jià)值后，按照替代原理，根據(jù)市場(chǎng)供求理論對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格，道理易懂且具有較強(qiáng)的說服能力，易被公眾所接受。但此方法通常在比較對(duì)象較多時(shí)才能適用，而且，使用時(shí)還要配備可信度高的評(píng)估人員，以防止在房地產(chǎn)交易中引發(fā)財(cái)產(chǎn)損失。

2.3?收益法的特點(diǎn)

收益法通常是根據(jù)預(yù)期原理，從使用者的角度對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。收益法不僅是使用者對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性投資，也是對(duì)待估房地產(chǎn)的限制，通常在具有一定經(jīng)濟(jì)效益或具有潛在經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)行業(yè)中適用。通常來說，是不會(huì)在無收益或難以測(cè)算收益（即公益性的建筑）的房地產(chǎn)。但是此類預(yù)估主要是對(duì)未來的預(yù)期價(jià)格進(jìn)行的一個(gè)預(yù)估，由于企業(yè)的管理和評(píng)估師的判斷還會(huì)對(duì)還原率造成影響，因而此類方法預(yù)估的結(jié)果仍具有很大的不確定性。

3?房地產(chǎn)評(píng)估方法體系在房地產(chǎn)交易管理中的應(yīng)用

3.1?建立科學(xué)的評(píng)估理論

科學(xué)的評(píng)估理論是房地產(chǎn)交易方法在交易管理中順利運(yùn)用的基礎(chǔ)和支撐。眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主要受房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的國家政策、投入成本和市場(chǎng)供求關(guān)系等因素所影響。因此，在具體估算時(shí)，要運(yùn)用好這幾項(xiàng)影響因素的理論知識(shí)，以更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)評(píng)估工作的開展。此外，在進(jìn)行房地產(chǎn)交易管理中也要充分考慮到這幾類因素的影響。[6]一方面，要對(duì)投入的成本進(jìn)行合理評(píng)估，通常而言，在房地產(chǎn)交易管理中，投入成本是一個(gè)比較固定的數(shù)值，合理地對(duì)其進(jìn)行評(píng)估可以為房地產(chǎn)交易管理提供一個(gè)科學(xué)的參考;另一方面，市場(chǎng)供求關(guān)系也是可以影響房地產(chǎn)交易管理的一大因素。要利用房地產(chǎn)評(píng)估方法對(duì)市場(chǎng)因素做好充分的考慮，使房地產(chǎn)交易能達(dá)到最優(yōu)的效果。我國關(guān)于房地產(chǎn)的政策是國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)性政策，因而，在運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行房地產(chǎn)交易管理時(shí)，要充分考慮到國家政策的影響，在與國家政策保持一致的前提下，通過政策來指導(dǎo)房地產(chǎn)交易管理的評(píng)估。

3.2?建立房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)可以幫助房地產(chǎn)評(píng)估方法在房地產(chǎn)交易管理中合理的應(yīng)用。房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)可以對(duì)需要交易的各類信息進(jìn)行等級(jí)管理，建立信息系統(tǒng)的目的是方便房產(chǎn)信息的查詢，也能為房地產(chǎn)評(píng)估提供需要的數(shù)據(jù)，譬如通常用到的市場(chǎng)比較法，市場(chǎng)比較法是需要大量的數(shù)據(jù)作為參考才能提高評(píng)估的準(zhǔn)確性。建立房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)，相當(dāng)于建立了一個(gè)房地產(chǎn)交易信息的數(shù)據(jù)庫，它可以為房地產(chǎn)評(píng)估提供數(shù)據(jù)和信息，提高評(píng)估的準(zhǔn)確性。此外，還能提高信息的傳播速度、提升服務(wù)質(zhì)量、簡(jiǎn)化工作流程、提高工作效率，讓評(píng)估工作可以高效高質(zhì)地完成?？梢姡⒎康禺a(chǎn)交易信息管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)評(píng)估方法在交易管理中合理利用的有效方法，能保證房地產(chǎn)評(píng)估工作在交易管理中得以順利開展。

4?結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)交易管理工作在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)重要的位置，也是房地產(chǎn)行業(yè)順利運(yùn)行的重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)交易管理工作中，要運(yùn)用合適的房地產(chǎn)評(píng)估方法體系進(jìn)行有效評(píng)估，以保證房地產(chǎn)交易的有效性。理論上說，三種評(píng)估方法得到的結(jié)果應(yīng)該是大體一致的，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不確定性和估算人員對(duì)市場(chǎng)的把握性不同，造成不同的評(píng)估方法有不同的適用范圍，因此，在實(shí)際運(yùn)用中，一定要根據(jù)不同的情況選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估方法要具有可適用性。此外，在實(shí)際評(píng)估時(shí)，還要采用合理的措施，確保房地產(chǎn)評(píng)估工作的順利開展，保證對(duì)房地產(chǎn)交易管理的評(píng)估是準(zhǔn)確有效的。

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