老舊小區(qū)可持續(xù)微改造面臨的問題及解決辦法

嚴子當(dāng)

（廣州市白云區(qū)人民政府新市街道辦事處）

0 引言

在很多的老舊小區(qū)里都普遍出現(xiàn)功能不齊全、重要設(shè)備不配套的情形，而且對老舊小區(qū)的維護工作不及時，造成許多房屋居住環(huán)境存在風(fēng)險，由于缺少對物業(yè)維護的服務(wù)團隊，所以居民的需求很大程度上得不到滿足。因此選擇對老舊小區(qū)進行微改造既不影響居民的日?；顒樱挚梢孕兄行У馗纳普w存在的環(huán)境問題。

1 微改造概述

微改造主要特點是微調(diào)整，不同于傳統(tǒng)上大規(guī)模的改造，傳統(tǒng)上大規(guī)模改造是根據(jù)對整體的布局進行戰(zhàn)略設(shè)計，由政府出資，嚴格根據(jù)原本宏觀的施工計劃進行大幅度的城市改造，目的是對外部環(huán)境進行整改實現(xiàn)視覺效果更為美化。而相比之下微改造更多是局部微調(diào)，施工的周期比較短，對居民的影響忽略不計，而且相對來說改造的成本很小，主要是保留原有特色，對真正必要修理的才重新翻工，目的是提高老舊小區(qū)的生活環(huán)境，保護好老舊小區(qū)留下的文化遺產(chǎn)。

2 城市老舊小區(qū)微改造面臨的問題

2.1 建筑性能退化

不管是老小區(qū)還是舊小區(qū)，都存在著設(shè)備老化、重要物質(zhì)出現(xiàn)損壞等現(xiàn)象。在高樓層的建筑里沒有提供便民的設(shè)備，缺少電梯，而且供盲人走路的無障礙設(shè)施也是缺失嚴重，居民的居住環(huán)境很差，某一些建筑的功能結(jié)構(gòu)不安全，容易出現(xiàn)安全隱患，并且建筑的外圍結(jié)構(gòu)損耗很高，污染排放嚴重，沒有達到現(xiàn)行的小區(qū)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。此外，小區(qū)的管網(wǎng)因為風(fēng)吹雨打出現(xiàn)老化陳舊（見圖1），功能差很多，沒有專門的人員進行及時的維修，居民在日常生活中都不敢觸碰這些陳舊的管網(wǎng)，稍有不慎就會損壞，很不安全。建筑的整體外觀中顯得十分陳舊，有一種衰敗的歷史感。很多外墻面脫落，影響美觀，并且在小區(qū)門口亂搭棚的現(xiàn)象十分普遍，小區(qū)的陽臺也是色彩斑瀾，防盜網(wǎng)和雨棚隨意安裝，導(dǎo)致整體的立面形態(tài)讓人覺得混亂。

圖1 老舊小區(qū)改造前

2.2 公共配套缺失

商業(yè)門面沒有統(tǒng)一規(guī)劃，管理混亂，環(huán)境十分差，居民正常生活的需求得不到基本滿足。此外小區(qū)的排水設(shè)施一開始設(shè)計有問題，配套的設(shè)備不完善，因此下雨后小區(qū)的場地上總會有積水排不出去，積水嚴重，影響出行；缺少公共廁所，有廁所的地方環(huán)境又比較差；公路兩旁的照明設(shè)備陳舊老化，給居民出行造成不方便；老舊小區(qū)里的活動、健身設(shè)備也比較缺乏，無法滿足人們?nèi)找嬖黾拥膽敉饣顒有枨蟆?/p>

2.3 道路交通混雜

老舊小區(qū)初建時因為家庭轎車尚未普及，所以道路的設(shè)計主要以自行車和步行混行為主，設(shè)計的寬度比較狹窄，多數(shù)情況下是小于5 米，沒有停車場，導(dǎo)致目前居民隨意停車，占據(jù)了原來就不寬敞的道路，防礙了交通，存在著危險的因素。因為人和車混在一起出行，居民得不到安全保障，經(jīng)常會發(fā)生安全事故。

2.4 公共空間匱乏

在設(shè)計之初缺乏對整體性的管理規(guī)劃，目前老舊小區(qū)的公共空間和綠化的占地十分急缺，導(dǎo)致在社區(qū)生活的居民很少有適當(dāng)?shù)墓矆鏊梢越煌?，其中比較缺乏的是老人和兒童的活動場地。雖然在老舊小區(qū)里存在有一定的公共綠地場所，但集中表現(xiàn)為宅間的綠地，對于大型且集中的綠地比較少有，而且對綠地上的植物種植配置中對于季節(jié)性的搭配比較缺乏，而且不考慮到合適的搭配，配置方面也較為單一。

3 解決辦法

3.1 滿足居民更新需求、搭建多方參與平臺

因為老舊小區(qū)的改造工作事關(guān)到廣大居民的真實利益，有關(guān)部門在整改過程中需要綜合考慮居民各方面的需求和傾訴，尊重和滿足他們的建議，顯示出以人為本的精神理念。采取問卷調(diào)查和焦點訪談的方法調(diào)查居民的整治需求，根據(jù)工程的重要性依次進行整改，從建筑功能整體性提升開始，主要有對住宅室內(nèi)部進行改造，對樓層較高的建筑安裝電梯設(shè)施，更新?lián)Q代公共設(shè)施，對原本設(shè)計狹窄的道路進行加寬改造，整體小區(qū)的安全布局進行改造等內(nèi)容。圖2 為老舊小區(qū)增加電梯。

圖2 老舊小區(qū)新裝電梯效果圖

對老舊小區(qū)的微改造要按照居民的真實需求，順應(yīng)時代潮流，還要根據(jù)方案規(guī)劃好小區(qū)的布局，公共空間和市政設(shè)施的優(yōu)化工作，對那些沒有出現(xiàn)明顯損壞的建筑進行妥善保護，對出現(xiàn)損壞對建筑進行及時修繕和改造；修繕工作要本著不擾民的原則，妥善制定好計劃和措施，對于社區(qū)民主議事平臺的建設(shè)，需要綜合當(dāng)?shù)匦^(qū)的人文環(huán)境，發(fā)動居民的積極參與，使得他們發(fā)自內(nèi)心對住居的小區(qū)產(chǎn)生認同感和歸屬感，一起對小區(qū)的改造工作做出努力。

3.2 開展全生命周期的持續(xù)評估、完善指標(biāo)體系

為完成對老舊小區(qū)的生命周期建立和完善分析和評估體系，在進行改造的前一階段，首先需要對老舊小區(qū)的現(xiàn)狀進行分析定量，確定好如何開展改造措施，找出現(xiàn)存的隱患，確定為重點改造對象；在改造期間，根據(jù)實時出現(xiàn)的情況及時作出調(diào)整舉措；在改造的后期，需要對整體改造的小區(qū)進行統(tǒng)一的壽命評估，使改造活動有效進行下去。

對居民生活情況的調(diào)查，多在于經(jīng)濟條件、居住環(huán)境、公共設(shè)備的人均配置、日常生活經(jīng)常行走的路線等，居民對公共空間的使用情況進行統(tǒng)計了解、在同小區(qū)內(nèi)的人是否存在協(xié)作，是否講文明懂禮儀，在生活購物上是否方便等實際情況進行調(diào)研。

3.3 識別多樣化的更新類型、提供多種改造選擇

在城市中許多老舊小區(qū)的各種因素，如在地理位置、交通、建筑、環(huán)境、歷史、文化、人、要求等方面都存在差異，有自己的特點。通過查閱歷史資料、現(xiàn)場實地調(diào)查、問卷調(diào)查和分類訪談，對老小區(qū)各領(lǐng)域各方面的數(shù)據(jù)進行分析，為利益相關(guān)者微觀改造提供參考。在分類整理的基礎(chǔ)上，對老舊社區(qū)的建設(shè)年限、街道建筑肌理、居民意愿、文化、特色產(chǎn)業(yè)等因素，將老社區(qū)分別改造成為一個緊迫性、可改性和暫緩改造性這三種類型。

改造過程中要對出現(xiàn)的各種因素進行尊重，具體問題具體分析，因地制宜，從多種改造的選擇中進行歸類選取相適應(yīng)的改造方式，據(jù)此來滿足住在不同位置居民的實際需求，合理地推進微改造的工序。

3.4 注重實用功能、貫徹綠色低碳的生活理念

微改造實際過程中需要講究實質(zhì)重于形式的原則，切實地做實事、辦好事，合理地在小區(qū)內(nèi)添加綠色低碳的適宜技術(shù)，降低老舊小區(qū)居民的日常損耗。再從社區(qū)綠化環(huán)境的方向做起，引入綠色建筑、污水處理和垃級分類等方面進行，從結(jié)構(gòu)上提升優(yōu)化住宅區(qū)的性能環(huán)境；通過對社區(qū)公共空間的合理配置規(guī)劃，提高居民的生活質(zhì)量，降低二氧化碳的排放量。

4 結(jié)語

選擇用微改造的方式而不是大規(guī)模的整改模式，對老舊小區(qū)的局部設(shè)施規(guī)劃和整體樓房設(shè)計進行合理的優(yōu)化，能夠使得老舊小區(qū)的居民的生活質(zhì)量提升幾個檔次。微改造技術(shù)不斷改善促進，相信不久的將來在改造老舊小區(qū)時更好地為之服務(wù)做出貢獻。