稅務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的應(yīng)用研究

張曄

摘要：隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平加快，房地產(chǎn)企業(yè)迅速地發(fā)展壯大，成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。隨著改革的不斷深入，稅務(wù)成本提高，國家相關(guān)政策的出臺都給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的挑戰(zhàn)。因此，稅務(wù)管理工作對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展越來越重要。本文旨在分析稅務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的作用，目前存在的問題，并提出相應(yīng)的策略，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展做出貢獻。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)管理;房地產(chǎn)企業(yè);成本控制

我國已經(jīng)進入全面深化改革的新發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)因其投入成本高、項目周期長及資金回流慢等特點，行業(yè)進一步發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)成本十分高昂，需要上繳土地增值稅、房產(chǎn)稅等大量稅款。由于房地產(chǎn)市場過熱，國家為了解決住房這一民生問題，對房地產(chǎn)市場采取了一系列的調(diào)控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間進一步縮小。由此可見，要想實現(xiàn)進一步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須實現(xiàn)企業(yè)的深化改革，不斷生產(chǎn)節(jié)約成本，提高企業(yè)的管理效率。其中，加強稅務(wù)管理工作，完善稅務(wù)管理機制，降低稅務(wù)成本，是房地產(chǎn)企業(yè)深化改革、實現(xiàn)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)快速發(fā)展的重要手段。

一、目前房地產(chǎn)稅務(wù)成本籌劃的問題

（一）納稅意識差

企業(yè)是市場經(jīng)濟最活躍的主體，納稅是每個企業(yè)的法定義務(wù)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說更是如此。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的項目周期長，涉及的納稅項目十分繁雜，在短期內(nèi)稅收對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益影響甚微，因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)管理工作不夠重視，只有在項目進行稅務(wù)清算工作時才注意到稅務(wù)管理工作的重要性。

（二）對納稅工作存在錯誤認知

稅務(wù)成本籌劃工作對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，需要企業(yè)設(shè)置不同的部門參與納稅管理工作，以保證企業(yè)的納稅工作正常開展。但是在實際工作中，各部門之間由于缺乏必要的溝通，導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)管理工作比較混亂，多繳稅款等現(xiàn)象時有發(fā)生。企業(yè)的工作人員對稅務(wù)工作流程雖然比較清楚，但是在進行稅務(wù)管理工作時卻很難將理論知識應(yīng)用到實際中，甚至在面對實際工作時無從下手。為了解決企業(yè)當前存在的稅務(wù)管理工作難題，企業(yè)應(yīng)當成立專門的稅務(wù)工作管理團隊，進行專門的培訓，避免因為納稅的錯誤認知導(dǎo)致多繳稅款等現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）稅務(wù)管理工作存在風險

目前房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作體系并不完善，企業(yè)無法開展根據(jù)自身發(fā)展的降低稅務(wù)成本的工作，甚至還因為稅務(wù)管理工作不能有效開展而出現(xiàn)大量的稅務(wù)隱患，進而影響了企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。因此，企業(yè)管理層應(yīng)當高度重視稅務(wù)管理工作，在企業(yè)內(nèi)部開展稅務(wù)管理宣傳工作，使員工形成正確的稅務(wù)認知意識，在實際工作中具有稅務(wù)節(jié)約意識，從而節(jié)約稅務(wù)成本，降低企業(yè)的稅務(wù)風險。

（四）納稅管理機制不完善

目前，針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的培訓課程中涵蓋了稅務(wù)成本管理內(nèi)容，但是培訓課程的稅務(wù)成本管理內(nèi)容十分寬泛，在實際工作中因為缺乏針對性很難得到實際應(yīng)用。財務(wù)管理人員不僅不能利用這些知識進行稅務(wù)成本管理，反而有部分財務(wù)人員利用這些知識進行偷稅漏稅等違法行為。

（五）稅務(wù)成本管理工作缺乏計劃

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作滯后于核算工作。當進行稅務(wù)管理工作時發(fā)現(xiàn)有些稅款項目完全可以規(guī)避，但是因為核算工作已經(jīng)完成，納稅金額不能再進行變動，導(dǎo)致企業(yè)額外繳納大量稅款，提高了企業(yè)的稅務(wù)成本，降低了企業(yè)可獲得的利潤。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作優(yōu)化策略

（一）在項目全過程開展稅務(wù)管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作應(yīng)當覆蓋項目全過程，從獲得土地使用權(quán)開始，到項目開始建設(shè)，直至項目建設(shè)完成。因為房地產(chǎn)項目一般周期較長，涉及的人員數(shù)量多，政府部門廣泛，導(dǎo)致稅務(wù)成本管理工作很難進行，因此企業(yè)必須全面深化自身建設(shè)，同時從多方面進行稅務(wù)成本管理工作，如在明確當前土地使用權(quán)之前，就必須對當前土地開發(fā)產(chǎn)品類型以及貸款比例、項目開發(fā)盤時間進行有效核算，明確當前形式下企業(yè)將要進行稅務(wù)成本籌劃的多項內(nèi)容。

由于不同地區(qū)對于項目住宅面積有不一樣的規(guī)定，戶型的具體設(shè)計模式則會直接影響到土地增值稅的具體核算模式;貸款利息主要是從稅務(wù)前進行抵扣，貸款數(shù)量將會直接影響到企業(yè)所得稅的具體計算，會直接影響當前公司的財務(wù)風險。因此，企業(yè)在進行稅務(wù)管理工作時，財務(wù)人員應(yīng)當從整個工作流程開展稅務(wù)成本管理，只有這樣才能全面深化企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理工作機制，降低企業(yè)的納稅金額，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。

（二）選擇最佳會計核算方式

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)對獲取使用權(quán)的土地會進行多個項目開發(fā)工作，這些項目會根據(jù)具體情況選擇整合核算或者分開核算。這就需要財務(wù)管理人員權(quán)衡兩種核算方式的利弊，列出不同核算方式的優(yōu)缺點，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)當前的稅務(wù)管理工作機制，選擇一種最適合企業(yè)稅務(wù)管理工作的核算方式，有效地降低企業(yè)的稅務(wù)成本。

（三）有效利用“起征點”優(yōu)惠政策

我國出臺的土地增值稅“起征點”的優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)管理工作提供了政策支持。房地產(chǎn)企業(yè)可以積極利用“起征點”這一優(yōu)惠政策，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際，有計劃地進行企業(yè)的稅務(wù)管理工作，避免做出錯誤的決策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過稅收負擔數(shù)據(jù)等相關(guān)內(nèi)容實現(xiàn)企業(yè)納稅最小化的目的，比如一家房地產(chǎn)企業(yè)獲得了兩塊地的使用權(quán)，企業(yè)想將這兩塊地開發(fā)成普通住宅區(qū)或者高檔別墅區(qū)，由于開發(fā)項目的規(guī)劃不同，項目具有的潛在價值也有區(qū)別，如果開發(fā)的項目達不到土地增值稅起征點時就避免了這項稅務(wù)支出。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用這一政策，決定項目的規(guī)劃，從而進行項目的稅務(wù)管理，為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。

（四）有借貸項目的稅務(wù)管理計劃

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開盤之前會通過借款來保證項目具有充足的流動資金，但是借貸的利息一般都比較高，即使是銀行機構(gòu)其借貸的利息也十分高昂。針對這一情況，企業(yè)可以借助利息扣除的方式來規(guī)劃借貸利息，盡可能使企業(yè)需要支付的利息降到最低。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)對于借款比較多的項目，企業(yè)可以利用現(xiàn)行的企業(yè)借貸利息保護政策來進行項目監(jiān)管，制定出符合項目實際的稅務(wù)管理工作方案。

（五）房產(chǎn)稅收有關(guān)計劃

一般來說，商品房是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，所以不用繳納房產(chǎn)稅。但是如果修建的房屋是辦公用或者企業(yè)自用的，則需要繳納以房屋原產(chǎn)值1.2%計算的稅款。如果企業(yè)修建的房屋用于出租，則需要以繳納租金部分12%計算的稅款。如果企業(yè)將建好的房屋辦理所屬公司的產(chǎn)權(quán)證，則該房屋屬于公司的商品，因為具有產(chǎn)權(quán)證，因此公司按照房屋原產(chǎn)值1.2%計算的房產(chǎn)稅。如果企業(yè)開發(fā)的房屋再次出售，此時的房屋按照二手房交易進行，無形中給企業(yè)增加了額外的稅務(wù)。根據(jù)上述情形可知，企業(yè)的管理層應(yīng)當盡量避免房屋成為存量房出售，在國家有關(guān)稅收法律范圍內(nèi)盡量降低納稅額。

三、結(jié)語

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，但是企業(yè)的稅務(wù)管理工作卻十分混亂，導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)需要付出高額的稅收成本，降低了企業(yè)可獲得的利潤。當今，隨著國家出臺的一系列房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從各項目的全過程入手，開展稅務(wù)管理工作，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的稅務(wù)管理問題，采取有效的措施改善稅務(wù)管理工作，降低企業(yè)的稅收成本，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

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