權(quán)利難保更易侵權(quán) 建陽光房不可任性

出于拓展居住、儲物空間的考慮，部分業(yè)主會選擇在建筑物的首層或頂層加建陽光房。然而，陽光房聽起來雖然很美很溫暖，也與占用農(nóng)用地進行違法建設(shè)的情形有所不同，但是在后續(xù)買賣、租賃時，卻可能被行政機關(guān)認定為違法建設(shè)，從而影響房屋的居住和交易。本版梳理了近年來審理的幾起典型案例，詳細分析加建陽光房隱藏的法律風險，“陽光房雖好，但不可任性建”。

私占樓頂建亭? 被判拆除

業(yè)主景先生在收房后不久，在樓頂搭建起了小亭。思維公司購買該小區(qū)房屋進行裝修時發(fā)現(xiàn)景先生占用了樓頂，使用了樓頂鐵柵欄內(nèi)的面積，遂起訴至法院，要求景先生拆除鐵柵欄，停止使用柵欄內(nèi)的面積并清空物品。

訴訟中，景先生承認使用了樓頂柵欄內(nèi)的面積，搭建了亭子，但認為自己使用這部分面積得到了開發(fā)商的同意，并且提交了《商品房預售合同》，其中規(guī)定，關(guān)于房屋露臺，未經(jīng)出賣人同意，買受人不得封閉露臺。

一審法院審理后認為，思維公司作為業(yè)主，對所在樓宇的樓頂面積享有共有和共同管理的權(quán)利。樓層平面圖顯示，窗外護欄部分為種植屋面，而景先生卻將柵欄內(nèi)的面積私自搭建亭子并存放物品，侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。因此，法院判決支持了思維公司的訴訟請求，景先生需要將樓頂亭子拆除并將物品清空。

景先生不服，提起上訴，二審中雙方調(diào)解結(jié)案。

法官提醒，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，建筑物樓頂面積應(yīng)當屬于該棟建筑物的業(yè)主共有，由樓棟內(nèi)的全體業(yè)主共同管理使用。頂層業(yè)主私自占有使用，或者搭建陽光房的，屬于侵害全體業(yè)主對共有部分所享有的權(quán)利，其他業(yè)主有權(quán)起訴頂層業(yè)主排除妨害、恢復原狀。

承租人自建陽光房? 租金難收回

趙先生與愛家公司簽訂了《租賃合同》，約定趙先生將其名下的房屋轉(zhuǎn)租給愛家公司開設(shè)營業(yè)廳使用。簽約后，趙先生交付房屋給愛家公司，愛家公司也支付了租金和押金。之后，愛家公司將趙先生的112號房屋南側(cè)改建成陽光房。合同履行期間，該房屋因擅自“拆墻打洞”被整改，愛家公司自行加建的陽光房被拆除，對公司的正常經(jīng)營造成一定影響。

愛家公司為此向趙先生的妻子發(fā)送短信，通知解除合同。趙先生則表示沒有收到短信并且不同意返還租金押金。為此，愛家公司向法院起訴，要求趙先生返還自整治之日起的租金、全部的押金和逾期付款的利息。

法院審理后認為，整治拆墻打洞，愛家公司使用112號房屋進行經(jīng)營的行為受到一定的不利影響，如不能再由112號房屋南側(cè)房屋的門出入、潛在客戶難以迅速識別該房屋為愛家公司的營業(yè)廳等。但112號房屋未被拆除時，愛家公司仍可采取其他方式標示店面，亦能通過原有單元門出入112號房屋，整治拆墻打洞的行為并不導致愛家公司不能在此經(jīng)營，不導致愛家公司的合同目的無法實現(xiàn)。愛家公司主張的法定解除權(quán)沒有法律依據(jù)。因此基于解除權(quán)成立的返還租金、押金并賠償利息損失的訴訟請求于法無據(jù)，不予支持。

法院駁回了愛家公司的全部訴訟請求。

法官庭后提醒，在買賣或承租房屋前，買受人、承租人需要仔細審查房屋的情況，查清是否存在業(yè)主自行加建陽光房的情況。如存在，則與業(yè)主協(xié)商是否予以拆除，或考慮調(diào)整購買、承租方案。在實際使用房屋之后，買受人或承租人應(yīng)當嚴格遵守房屋用途，避免自行加建的行為發(fā)生。如需要加建，則應(yīng)當與產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主及時協(xié)商，并履行規(guī)劃報批手續(xù)，以防止購買或承租后出現(xiàn)合同履行不能的風險。

私建陽光房難過戶? 合同解除

張先生購買了某小區(qū)聯(lián)排別墅后，將樓上平臺改建為陽光房。2018年3月，劉女士與張先生簽訂買賣合同，買下了張先生名下的聯(lián)排別墅。合同簽訂后，劉女士支付了定金和中介費。

2018年11月，城管部門發(fā)函，認定該聯(lián)排別墅的改建未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證系違建并通知業(yè)主限期拆除，張先生的房屋因此無法依約過戶給劉女士。雙方因合同履行問題發(fā)生爭議訴至法院，雙方均請求解除合同并要求對方支付違約金和賠償損失。

北京一中院審理后認為，涉案房屋在履行期限屆滿前即已因違法建設(shè)被調(diào)查，且在本案審理期間被責令限期拆除及限制交易，在此情況下，劉女士有理由中止履行，張先生解除合同依據(jù)不足。

法院同時指出，上述障礙可以排除，并不必然導致合同目的不能實現(xiàn)，劉女士據(jù)此解除合同亦不成立。審理中雙方均要求解除合同，可以認定已經(jīng)就合同解除協(xié)商一致。張先生出賣的標的物存在瑕疵，應(yīng)自行承擔相應(yīng)損失;劉女士簽約及解約時欠缺謹慎，造成的中介費等損失亦應(yīng)由其自行承擔，因此，雙方要求對方賠償損失、給付違約金，法院均不予支持。

據(jù)此，法院二審判決確認合同解除，張先生返還劉女士購房定金，雙方互不支付違約金和賠償損失。

購房后違法建門廊? 責任自擔

2005年，王先生與某溫泉公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定王先生購買溫泉公司開發(fā)銷售的101號房屋，其中產(chǎn)權(quán)登記部分約定溫泉公司應(yīng)當在2006年12月30日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。合同簽訂后，王先生支付了全部的購房款，某溫泉公司交付了房屋。

2006年7月，王先生對所購房屋加建門頭、外廊，組成了陽光房。幾年后，當規(guī)劃部門對涉案小區(qū)房屋進行規(guī)劃核驗時，發(fā)現(xiàn)王先生的房屋存在違法加建現(xiàn)象，因此沒有通過核驗，某溫泉公司也沒有取得該樓棟的權(quán)屬證明。拿不到產(chǎn)權(quán)證的王先生據(jù)此起訴溫泉公司，要求對方支付逾期辦理樓棟權(quán)屬證明的違約金，支付為訴訟所支出的費用。

北京市一中院審理后認為，某溫泉公司不能證明其已按合同約定交付房屋，也不能證明在王先生加建行為之前未辦理房屋登記及產(chǎn)權(quán)證的責任在王先生，故王先生違法加建行為前，應(yīng)認定某溫泉公司已違約，對此應(yīng)承擔違約責任。在合同履行過程中，王先生沒有經(jīng)過國家有關(guān)主管部門的批準，就擅自對其所購買的房屋進行違法加建，并受到規(guī)劃部門的查處。故王先生違法加建的行為是其至今沒有取得房屋所有權(quán)證書的主要原因。

據(jù)此，法院結(jié)合雙方當事人的責任，判決支持了王先生的部分違約金請求，駁回了其他費用請求。

法官庭后提醒，業(yè)主自行加建陽光房雖然能夠擴大房屋的使用面積，提高房屋整體的居住功能，但是這一類房屋存在被行政機關(guān)認定為違法建筑、限期拆除的可能，進而對和房屋有關(guān)的買賣、租賃等民事合同的履行產(chǎn)生不利影響。自行加建陽光房具有較多法律風險，所以業(yè)主們在日常生活中應(yīng)當予以留意。在建設(shè)前嚴格履行建設(shè)工程規(guī)劃許可申請程序，獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，按照許可的項目和范圍進行建設(shè)，以避免可能引起的法律糾紛。

合同法相關(guān)規(guī)定

第九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;（五）法律規(guī)定的其他情形。

第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

物權(quán)法相關(guān)規(guī)定

第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

（本版稿件綜合《法制日報》《法治周末》《現(xiàn)代家庭報》等）