房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)倖栴}的分析

王小燕

摘要：在清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅時，開發(fā)商會受到很多方面的影響，項目也會涉及到很多的問題。在清算時土地成本的分?jǐn)偡椒〞懈鞣N方式，賦稅的差別也比較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運營中對成本清算會時常產(chǎn)生分歧。在當(dāng)今的市場土地增值稅計算過程中，影響成本分?jǐn)傆胁煌Y(jié)果的因素會有很多，不管是分?jǐn)偡椒ǖ挠嬎氵€是公共設(shè)施的分?jǐn)?，其中都存在很多的不確定因素。積極改善這些問題，可以讓企業(yè)高效運行，不僅可以降低企業(yè)的成本，還可以進(jìn)行合理的成本分?jǐn)偣芾怼?/p>

關(guān)鍵詞：土地增值稅;開發(fā)商;房地產(chǎn)企業(yè);公共設(shè)施

近幾年以來，房地產(chǎn)企業(yè)在市場發(fā)展中迅速崛起，引起了很多人的注意。在城市化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)給國家的發(fā)展創(chuàng)造了很多的收益，也是目前市場的主要經(jīng)濟(jì)形式。隨著自然資源的日漸緊張和城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，建設(shè)用地在不斷減少，土地的價格也在不斷上漲。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本逐漸成為了企業(yè)內(nèi)部關(guān)心的問題，土地增值稅在企業(yè)的成本管理中所占的比重也越來越大，隨著一些關(guān)于土地增值稅成本清算的相關(guān)法律進(jìn)一步出臺，成本分?jǐn)倖栴}也引起了社會的熱議。在實際的計算中，土地成本計算的方法比較有彈性，不同難度的計算方法會導(dǎo)致不同的增值稅，對企業(yè)的成本管理影響也不同。

一、土地增值稅的相關(guān)內(nèi)涵

土地的增值稅一般是指對于有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地上建筑物并取得收益的個人和單位征收的一種稅。我國的房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預(yù)繳稅款、并在符合條件的情形下進(jìn)行匯算清繳的方法來進(jìn)行繳款的。而土地的增值稅清算則是指納稅人在符合清算的條件下，按照一定的法律標(biāo)準(zhǔn)和步驟，對房地產(chǎn)的土地增值稅進(jìn)行清算，填寫相關(guān)的清算表，提供相關(guān)的手續(xù)辦理清算手續(xù)，并結(jié)清稅款的行為。房地產(chǎn)利用合理的方式進(jìn)行成本分?jǐn)?，可以讓企業(yè)在合理的范圍內(nèi)合法進(jìn)行土地增值稅清算[1]。

二、土地增值稅清算中的成本分?jǐn)偓F(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，其法律方面也取得了一定的建設(shè)，國家對企業(yè)的土地增值稅清算有著不同的規(guī)定，對多個房地產(chǎn)項目進(jìn)行共同的成本費用清算時，利用可售建筑面積法或者是其他的方法計算。在實際的清算過程中，如果對于同一項目的不同類型沒有規(guī)定具體采用哪一種計算方法，一般是通過可售建筑面積法進(jìn)行的，但是建筑的安裝費讓企業(yè)在實際的運營中多出了成本，最終有可能讓企業(yè)承受損失。有的企業(yè)也有自己的分?jǐn)偡椒ǎ戏梢?guī)定的“其他合理方法”，但是也沒有對什么才是“合理的方法”仔細(xì)規(guī)定，最終使得土地增值稅清算中的成本分?jǐn)倹]有被單位采用。

地產(chǎn)開發(fā)商在取得了土地的開發(fā)權(quán)后，可能會有再分期開發(fā)的情況，但會出現(xiàn)公共配套設(shè)施集中建設(shè)，幾期公用的情況。比如公用事業(yè)單位、幼兒園和體育館的建設(shè)，存在某一期集中規(guī)劃，多期公用的現(xiàn)象。若這些公用設(shè)施在某一期集中建設(shè)，是否在清算時全部扣除，對于后期的分配扣除是否不再進(jìn)行考慮。這些法律都沒有具體明確的規(guī)定?；蛘叻康禺a(chǎn)企業(yè)在項目上建設(shè)商業(yè)用房、普通住宅和非普通住宅，在對這種多種類型的土地成本進(jìn)行費用清算時，因不同類型的房子售價不同，扣除成本的差異也就比較大，增值率也就或高或低，這就導(dǎo)致企業(yè)很難進(jìn)行土地增值稅的清算工作[2]。

三、土地增值稅清算中的成本分?jǐn)偡椒ㄟx擇

在進(jìn)行選擇成本分?jǐn)偡椒〞r，可以選擇企業(yè)自己指定的，也可以選擇國家規(guī)定的，一般會用到的方法主要包括：收入系數(shù)法、可售面積法和層高系數(shù)法。在利用可售面積法進(jìn)行成本分?jǐn)傆嬎愕臅r候，第一步就需要確定其面積是多少，以面積的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)分配成本。這種方法在實際的工作中比較容易計算和統(tǒng)計，也有著一定的公正性，但其缺點是層高的面積不同，價值不同，而這種方法只是籠統(tǒng)按照面積計算，沒有充分考慮到不同層高價值的不同。比如有的房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅有住宅，還有商業(yè)用房，在成本計算時就需要混合計算，但是在具體的應(yīng)用可售面積法會導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生更多的賦稅，因而這種方法有一定的缺點。而層高系數(shù)法則可以一定程度上改變可售面積法的缺點，它是指房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)項目按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，并按照占地較大的項目類型設(shè)置層高系數(shù)，而其他的項目在和基數(shù)進(jìn)行對比后就可以計算出自己的層高系數(shù)，這種方法確保不同的價值項目有不同的成本分?jǐn)傆嬎惴椒╗3]。不過層高系數(shù)法也有一定的缺點，最關(guān)鍵的便是在進(jìn)行基數(shù)設(shè)置時選擇什么樣的房產(chǎn)類型比較合理，比如是選擇可售面積占比較大的房產(chǎn)作為基數(shù)，還是選擇銷售占比較大的房產(chǎn)作為系數(shù)，同時在系數(shù)確定后，還需要確認(rèn)層高。在實際的施工過程中，有的施工方為了施工方便，房產(chǎn)實際的層高會比圖紙規(guī)劃的要高一些，這就會和國家稅務(wù)機關(guān)的相關(guān)規(guī)定有沖突。因此，在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r不僅要選擇科學(xué)的方法，還要結(jié)合實際和稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行溝通，并對于具體的施工圖進(jìn)行修正。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)倢Σ?/p>

（一）公共設(shè)施的分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)項目是一個龐大的工程，其建設(shè)不是在短時間內(nèi)就能完成的，而是一般都會分期進(jìn)行，其中包含綠化用地和道路等公共項目，開發(fā)的過程中都會產(chǎn)生成本和收益，這些公共項目的開發(fā)也會分成幾個分期進(jìn)行。但是在實際的分?jǐn)傊?，就會引發(fā)已完成項目和未完成項目如何分?jǐn)偝杀镜膯栴}。有時因項目的公共設(shè)施還沒有完成，如道路綠化問題還沒有施工完畢，但是項目的前期已經(jīng)完成，因此項目前期進(jìn)行清算時就會導(dǎo)致無法計算公共項目的成本，只能等待后期的項目完成后才能進(jìn)行成本分?jǐn)偅罱K有可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法享受免稅政策，給企業(yè)增加運用成本，增加企業(yè)的繳稅負(fù)擔(dān)[4]。同時，不同的分期房產(chǎn)類型不同，分?jǐn)偟倪x擇方法也不同，比如有的地區(qū)對于普通住宅項目的增值率高于百分之二十，進(jìn)行成本分?jǐn)倳r就可以選擇增值額高的項目，并結(jié)合當(dāng)?shù)卣呖茖W(xué)制定分期計劃，通過分期的完工時間確定需要進(jìn)行分?jǐn)偟墓岔椖?，盡量做到分?jǐn)偤侠怼?/p>

（二）地下車庫的成本分?jǐn)?/p>

隨著城市建設(shè)用地的減少，建筑的地下空間也被合理利用起來了，因現(xiàn)在的房地產(chǎn)建設(shè)都是利用混凝土和鋼筋結(jié)構(gòu)建設(shè)的，整體的建筑比較牢固，其承重能力比較強，不僅可以節(jié)約土地資源，還可以給人們提供使用空間，滿足人們的生活，因而地下停車位也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要組成部分。目前對于地下停車位的土地成本分?jǐn)傔€存在很多的討論，部分人士認(rèn)為地下室屬于人防工程，其車庫的所有權(quán)歸國家所有，所以房地產(chǎn)開發(fā)商在和人防部分進(jìn)行協(xié)商后，便可以對其進(jìn)行成本分?jǐn)?。房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，地下車位是輔助性的產(chǎn)物，在用途方面和地上的建筑物有著明顯的區(qū)別，采用怎樣的方法進(jìn)行成本分?jǐn)偸瞧髽I(yè)和稅務(wù)機關(guān)比較關(guān)注的問題，若在成本分?jǐn)倳r采用和其他類型房產(chǎn)相同的方法，這明顯是不合理的。對此，在對地下車庫進(jìn)行增值稅清算成本分?jǐn)倳r可以按照地上項目的一定比例進(jìn)行，這樣可以讓地下車位的成本分?jǐn)偢雍侠恚粌H有助于房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本分?jǐn)偣芾?，提高分?jǐn)偣芾淼目茖W(xué)性，還可以挖掘地下停車場的價值。

（三）建筑安裝的成本分?jǐn)?/p>

在實際的成本分?jǐn)傊?，項目涉及到的因素比較多，建筑安裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要工程，不僅包括材料費用和人工費用，還包括一些機械使用費用，對這些成本進(jìn)行合理分?jǐn)偅矔p少房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因房地產(chǎn)項目有商業(yè)用房和住宅，同時有的項目施工還沒有完成;同時，商業(yè)用房的層高比普通住宅的層高要高，其單位面積的成本也高于住宅面積，所以兩者的售價也就不同[5]。若依據(jù)建筑面積分?jǐn)偝杀镜脑?，則不能滿足不同房產(chǎn)類型的要求。同時還存在沒有銷售出去的房產(chǎn)，因而需選擇合理的建筑安裝成本分?jǐn)偡椒?，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅清算管理工作。鑒于此，就可以采用層高系數(shù)法進(jìn)行分?jǐn)傆嬎悖帽容^大的項目為基數(shù)，調(diào)整不同類型建筑的面積比重，讓建筑的安裝費用能夠合理分?jǐn)?，避免以單位為?biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偟牟豢茖W(xué)問題。比如可以增加商業(yè)用房的權(quán)重，進(jìn)而適當(dāng)增加安裝的費用分?jǐn)偅瑴p少商業(yè)用房的土地增值稅。

五、結(jié)束語

土地增值稅清算關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制和經(jīng)營效益，在清算的過程中采用合理的方法很重要，首先要在國家法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行成本分?jǐn)?，按照稅法的相關(guān)規(guī)定科學(xué)進(jìn)行。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般涌現(xiàn)了出來，市場競爭也越來越越大。為了提高企業(yè)的市場競爭力，一定要結(jié)合房地產(chǎn)的實際情況，并跟當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)溝通交流，采用不同的分?jǐn)偡椒?，盡可能減少企業(yè)的繳賦稅負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]郭靖.淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)倖栴}[J].當(dāng)代會計，2019 （3）：148-149.

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[5]桑竹.成本分?jǐn)偡▽房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的影響研究[D].湖南大學(xué)，2018.