基本建設(shè)中征地拆遷補償成本管控

陳建偉（廣西柳州市北城投資開發(fā)集團有限公司）

進入21 世紀(jì)后，我國城市化進程逐漸加快，各種建設(shè)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，推動著城市建設(shè)的發(fā)展。在建筑項目的開發(fā)建設(shè)中，往往需要使用土地資源，涉及到征地拆遷等相關(guān)問題，如何妥善解決好征地拆遷補償問題，成為了擺在人們面前的重大研究課題。

■ 基本建設(shè)中在征地拆遷過程中所出現(xiàn)的主要問題

（一）未按規(guī)定程序建設(shè)，增加建設(shè)方物業(yè)管理等費用

對建設(shè)方物業(yè)管理費用的收取方式和數(shù)額長期以來一直有相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，而具體到某個項目上來說，建設(shè)方與需求方所簽訂的物業(yè)合同中必須明確表明物業(yè)費用的收取模式和數(shù)額，并在實際建設(shè)中嚴(yán)格遵照合同內(nèi)容。與此同時，我國對違約情況也有明確的規(guī)定，如果建設(shè)方?jīng)]有在規(guī)定時間內(nèi)繳付所有的物業(yè)費用，逾期后已經(jīng)上繳的部分不再屬于物業(yè)費，這部分成本損失由建設(shè)單位承擔(dān)，從這項規(guī)定中可以看出按時繳納物業(yè)費對于一個項目成本控制的重要性。如今在國家城市化腳步不斷加快的背景下，土地規(guī)劃往往分為兩部分，一部分作為安置房，而另一部分則通過拍賣的方式化作商業(yè)用地。因此，如果需要開始建設(shè)一個項目，前期必須將安置房用地細(xì)致規(guī)劃出來，再針對商業(yè)用地建設(shè)運輸便道、棄土場、沙石料攪拌場、水泥預(yù)制品生產(chǎn)場地等建設(shè)必需品，做到在符合所有規(guī)章制度的前提下合理利用土地達到減省占地補償成本費的目的。

（二）未按照征地前的補償協(xié)議安置拆遷村民

在建設(shè)施工過程中有可能出現(xiàn)征用農(nóng)村居民房屋住宅的情況，一般建設(shè)團隊與農(nóng)村居民簽訂的補償安置協(xié)議有兩種情況，一種是宅基地安置，另一種是相對應(yīng)的住宅安置。隨著我國城市化進程的不斷加快，建設(shè)項目也越來越多，占用農(nóng)村居民房屋住宅的比例也越來越大，在這種背景下，對房屋住宅被占用的農(nóng)村村民建設(shè)集中安置點的措施刻不容緩。通常情況下建設(shè)方與農(nóng)村村民簽訂的協(xié)議中規(guī)定建設(shè)方必須在2 年之后對于房屋被拆遷的村民進行妥當(dāng)安置，如果沒有按時完成安置任務(wù)，這兩年時間內(nèi)應(yīng)給予村民的過渡費需要加倍，但是往往項目在實際建設(shè)過程中受到的影響是多方面的，村民安置點的建設(shè)效率也不能完全保證，而一旦出現(xiàn)逾期現(xiàn)象將會產(chǎn)生加倍的過渡費用成本。

（三）未制定統(tǒng)一的拆遷標(biāo)準(zhǔn)

就我國目前建設(shè)項目占地補償?shù)默F(xiàn)狀來看，因為征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不同引發(fā)的問題數(shù)不勝數(shù)，例如，筆者在調(diào)查時了解到某市自2008 年啟動了包含有鐵路建設(shè)、公路建設(shè)以及物流建設(shè)等等各方面建設(shè)項目在內(nèi)的新區(qū)建設(shè)工程，這其中的每個項目指揮部均是獨立建設(shè)，導(dǎo)致了每個項目的征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)都有所不同，引發(fā)了區(qū)域內(nèi)居民的不滿情緒，導(dǎo)致了后期項目建設(shè)推進時由于部分青苗補償費用比前期工程低，征地拆遷工作被迫停滯。不僅如此，這種標(biāo)準(zhǔn)不一的現(xiàn)象還會導(dǎo)致前期已經(jīng)征用拆遷的部分出現(xiàn)反彈情況，舉例來說，筆者在調(diào)查過程中還了解到曾某村在開展農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)基本建設(shè)征地拆遷工作時，已經(jīng)于2012 年完成了拆遷工作并對被征用土地的29 戶村民做了適當(dāng)?shù)陌仓?，但是由于建設(shè)施工停滯不前，被安置居民過了合同中規(guī)定的兩年過渡期后仍未被安置到拆遷安置房中，使本已完成的項目又生波折，接下來直到2016 年，該地區(qū)隨著時代經(jīng)濟的發(fā)展將征地拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)提高了，導(dǎo)致已經(jīng)完成補償?shù)木用癞a(chǎn)生了不滿情緒。從上述現(xiàn)象中可以看出，征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不一對建設(shè)項目開展帶來了巨大危害，因此如果想要建設(shè)項目和諧穩(wěn)定的開展，不同項目的指揮人員應(yīng)共同協(xié)商，融合以往每個項目不同的標(biāo)準(zhǔn)重新確定出一套公認(rèn)合理的征地拆遷補償辦法與標(biāo)準(zhǔn)，在新標(biāo)準(zhǔn)下各個項目在一定程度上控制了用于征地拆遷補償?shù)某杀举M用。

（四）前期調(diào)查不夠完善，導(dǎo)致征地遷移后期拆遷戶的界定出現(xiàn)問題

建設(shè)項目進行過程中還可能出現(xiàn)占用其他項目用地的情況，如果建設(shè)方前期沒有做詳細(xì)的入戶調(diào)查將用地被征用項目的相關(guān)人員信息完全掌握時，征地補償工作就無法順利進行，甚至造成補償成本增多的后果。筆者在調(diào)查過程中了解到某市一個迎賓大道工程建設(shè)項目道路總長度為4.419 公里，在道路建設(shè)的工程中需要占用一部分計劃展開其他建設(shè)工程的用地，該項目當(dāng)即委托其他項目指揮部進行征占用地的補償工作。

筆者還了解到，迎賓大道建設(shè)工程隸屬于該市新區(qū)建設(shè)工程，這項工程還包括有福利中心、辦公區(qū)域、商住用地等建設(shè)工程。該市這項建設(shè)工程的占地賠償條約全部遵照國家對于城鎮(zhèn)級別地區(qū)大規(guī)模征用土地現(xiàn)象的規(guī)定，因此實際的補償協(xié)議中被補償對象實際隸屬的項目名稱并不做注釋。之所以該市采取這樣的方法，是因為項目財務(wù)審核時所有用于占地補償?shù)馁Y金流動條款將合并到一起計算，從而減輕財務(wù)部門的負(fù)擔(dān)，也保證核算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，試想一下如果每一筆補償資金流動均分開核算，需要財務(wù)人員每一筆都與法律紅線對比，時間精力人力耗費成本呈幾何倍數(shù)增長，這種條件下核算出的賬單準(zhǔn)確性的保障顯然較低。

■ 對于征地補償成本控制所提的建議

（一）建設(shè)主體應(yīng)該執(zhí)行嚴(yán)格的建設(shè)程序，在最大程度上避免支出違法費用

建設(shè)主體在占用他人土地后不能私自拆遷，必須通過審核拿到《房屋拆遷許可證》才可動工進行拆遷，建設(shè)主體遵守這樣的法律法規(guī)不僅可以有效避免上訪甚至極端事件的發(fā)生，更能在整個行業(yè)內(nèi)形成一種良性的氛圍。除了拆遷需要擁有許可書外，建設(shè)項目本身占地也需要向上申請獲得建設(shè)用地使用證書后才可使用相應(yīng)土地進行建設(shè)，在實際建設(shè)過程中也需要保證盡量少的使用證書規(guī)定以外的土地。

（二）在基本建設(shè)的過程中進行統(tǒng)籌管理，盡可能爭取整體利益最大化

一定區(qū)域范圍內(nèi)建設(shè)工程占地的現(xiàn)象通常并不是單獨出現(xiàn)的，如果區(qū)域內(nèi)同時出現(xiàn)了幾個占地百姓需要安置的問題，可以將其合并到一起進行處理，從而減少在占地補償以及安置上的成本費用，進一步提高收益。舉例來說，如果某范圍內(nèi)某一建設(shè)項目征用土地的過程中，相關(guān)居民需要進行安置，則可以與同時期也需要安置的其他項目被征地百姓共同安置在已建設(shè)成功的安置地點中，從而在一定程度上降低了整個項目的成本 。

（三）同一地區(qū)必須制定統(tǒng)一征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

在我國城鎮(zhèn)化腳步逐漸加快的今天，相關(guān)的建設(shè)項目也逐漸朝著更多元化的方向發(fā)展，這種多元化通常體現(xiàn)在建設(shè)主體、建設(shè)資金以及建設(shè)工期等一系列建設(shè)項目實際情況中。就目前我國建設(shè)項目實際情況來看，存在著某些投資數(shù)額較大且工期較短的項目，例如某些省級重點建設(shè)項目等，這種類型的項目如果想要保證實際工程的建設(shè)質(zhì)量，就通常存在土地征收時間以及征用房屋拆遷時間均很短的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了相關(guān)征地補償政策的落實完全不到位的問題。與此同時，對于另外一類有著長時間的工期但是資金緊張的項目來說，征地補償政策落實不到位的原因就不是因為征收拆遷時間短，而是因為資金水平較低。另外，在征地補償政策落實過程中還存在的一個問題是各地區(qū)補償標(biāo)準(zhǔn)不同，而一旦某一區(qū)域的居民發(fā)現(xiàn)其他地區(qū)征地補償?shù)馁M用比自身高，建設(shè)方就很難繼續(xù)將較低的征地補償標(biāo)準(zhǔn)運行維持下去，針對這種情況，有關(guān)部門需要統(tǒng)一各地的征地補償標(biāo)準(zhǔn)，最好是在完全結(jié)合地區(qū)經(jīng)濟實力以及居民整體意愿的情況下重新設(shè)置新的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，從而達到既在一定程度上提高了被征地居民的生活條件又保證了征地拆遷工作有序性進行的雙重目的，進一步降低補償成本，提高收益。

（四）做好拆遷村民的資料收集以及后期的資料整理

建設(shè)項目動工前需要做好用戶信息收集的前期工作，通常情況下是由由國土資源部門、當(dāng)?shù)亟值酪约熬用裆鐓^(qū)分別派遣人員組成征地補償入戶調(diào)查組，提前對項目可能會征用土地上的居民信息進行詳細(xì)記錄，不僅需要記錄居民的身份信息，還需要記錄所占用房屋的所有詳細(xì)信息，例如產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)編號、建筑面積等等，除了對這些信息進行文字記錄外，還需要對當(dāng)?shù)貙崨r進行拍照記錄，記錄文件完成后需要當(dāng)前建設(shè)方與居民方共同簽字，并將復(fù)印件交于第三方管理并監(jiān)督。通常有關(guān)人員在進行調(diào)查記錄時會以戶為單位，這是因為以戶為單位的記錄更便于查找信息，從而提升工作效率。

■ 結(jié)語

綜上所述，在基本建設(shè)征地拆遷補償工作中，在拆遷補償成本中存在的問題亟待解決，如果建設(shè)方能有效的控制用于征地補償?shù)某杀举M用，那么就不僅能達到提高當(dāng)前項目收益的目的，還能為整個建設(shè)行業(yè)項目的成本控制提供建設(shè)性的案例與意見。