不動產(chǎn)抵押登記風(fēng)險識別及防范措施研究

王森

【摘要】不動產(chǎn)抵押可以實現(xiàn)物權(quán)擔(dān)保與償還擔(dān)保，盡管《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的出臺，一定程度上促進了不動產(chǎn)抵押登記的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，但在實施不動產(chǎn)抵押登記的過程中，仍然存在著一些風(fēng)險，本文將從不動產(chǎn)抵押登記角度出發(fā)，對這些風(fēng)險進行識別，并對不動產(chǎn)抵押登記風(fēng)險提出相應(yīng)的防范措施，達到降低甚至避免風(fēng)險發(fā)生的目的，從而促進我國不動產(chǎn)抵押登記工作的順利開展。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)抵押登記;風(fēng)險識別;風(fēng)險防范

1、引言

不動產(chǎn)抵押可以實現(xiàn)物權(quán)擔(dān)保與償還擔(dān)保，2014年《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布之后，不動產(chǎn)登記的權(quán)利和責(zé)任得到整合，登記程序和行為進一步規(guī)范化，服務(wù)效率得到提高，權(quán)利人的合法權(quán)益得到進一步保護。但是在實施不動產(chǎn)抵押登記的過程中，仍然存在著一些風(fēng)險，本文將對這些風(fēng)險進行識別，并對不動產(chǎn)抵押登記提出相應(yīng)的防范措施，從而達到降低甚至避免風(fēng)險發(fā)生的目的，促進我國不動產(chǎn)抵押登記工作的順利開展。

2、不動產(chǎn)抵押登記中的風(fēng)險識別

不動產(chǎn)抵押權(quán)登記，是指登記機關(guān)將不動產(chǎn)抵押權(quán)的取得、變更、消滅情況記載于登記簿，并予以公告的方式。登記不僅影響不動產(chǎn)的再次處置是否有效，而且直接影響債權(quán)按登記時間順序的實現(xiàn)。抵押登記是實現(xiàn)抵押權(quán)的重要保障，也是保障社會交易安全、防止抵押詐騙的有效手段。

為了保證抵押權(quán)的有效性，避免不必要的糾紛，人們通常將抵押行為與登記行為同時進行，即在抵押后有記錄可循。根據(jù)近年來不動產(chǎn)抵押登記的具體情況，我國不動產(chǎn)抵押登記仍存在諸多風(fēng)險，本文通過收集和分析不動產(chǎn)抵押登記相關(guān)數(shù)據(jù)和案例，以期識別影響不動產(chǎn)抵押的各種風(fēng)險因素，為后續(xù)的風(fēng)險應(yīng)對提供依據(jù)。本文通過梳理抵押權(quán)登記過程中存在的風(fēng)險，將其概括歸納為抵押物風(fēng)險、材料審查風(fēng)險、一物多押風(fēng)險三種類型。

2.1抵押物風(fēng)險

（1）以未成年人的財產(chǎn)設(shè)定抵押可能導(dǎo)致抵押權(quán)無效。《條例》第十一條規(guī)定：“因不動產(chǎn)處分而申請登記的，應(yīng)當(dāng)為被監(jiān)護人的利益提供書面保證?！币蚨?，在處理不動產(chǎn)時，監(jiān)護人必須能夠證明其是為了被監(jiān)護人（未成年人）的利益。但是，在實際情況中，以未成年人財產(chǎn)擔(dān)保的抵押容易被視為損害未成年人利益，導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效。因此，以未成年人財產(chǎn)設(shè)立抵押擔(dān)保存在法律風(fēng)險。

（2）產(chǎn)權(quán)已經(jīng)喪失但尚未進行注銷登記的不動產(chǎn)不能作為抵押物進行抵押登記申請，但現(xiàn)實生活中，抵押人可能將已經(jīng)滅失的不動產(chǎn)但是尚未進行注銷登記財產(chǎn)進行抵押，由于抵押登記時可以不進行外查，因抵押人故意隱瞞，將會產(chǎn)生一定的風(fēng)險。

2.2材料審查的風(fēng)險

登記人員在進行材料審查時，需要審查清楚不動產(chǎn)抵押人是否與不動產(chǎn)權(quán)利人一致，或者抵押合同內(nèi)容是否與抵押登記內(nèi)容一致等。如果上述問題一旦發(fā)生，就會導(dǎo)致登記工作人員因材料審查不嚴(yán)而承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。

2.3“一物多押”的風(fēng)險

《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于擔(dān)保債權(quán)的余額，可以再次抵押，但不得超過其余額。抵押人對不動產(chǎn)抵押物上設(shè)定多個抵押權(quán)的，按照抵押登記的先后順序?qū)γ總€抵押權(quán)人進行受償。后一順序中的抵押人只能在前一順序中的抵押權(quán)人優(yōu)先受償后，就剩余部分的價值獲得補償。抵押登記的順序不分先后的，按每一抵押權(quán)人的擔(dān)保比例清償?shù)盅簷?quán)人?！?/p>

3、不動產(chǎn)抵押的風(fēng)險防范

我國不動產(chǎn)抵押制度建設(shè)還處于發(fā)展期，因此，有必要根據(jù)不動產(chǎn)抵押的現(xiàn)狀，研究不動產(chǎn)抵押機制，建立良好的不動產(chǎn)抵押風(fēng)險防范體系。風(fēng)險不可能完全消除，但我們可以通過有效的風(fēng)險防范機制來降低、規(guī)避風(fēng)險，將風(fēng)險掌握在可控范圍內(nèi)，并通過合適的風(fēng)險緩解手段來防范風(fēng)險。

3.1建立不動產(chǎn)抵押的法律規(guī)范

目前，雖然國家已經(jīng)規(guī)定了不動產(chǎn)抵押的有關(guān)辦法，但還沒有建立健全抵押法律體系，由于政策欠缺的原因而引起的風(fēng)險不在少數(shù)，不利于不動產(chǎn)抵押的規(guī)范管理。

因此，應(yīng)當(dāng)從不動產(chǎn)交易、評估和保障等方面建立相關(guān)法律法規(guī)，形成對市場主體和市場行為的嚴(yán)格約束體系。例如，針對當(dāng)前的非法欺詐現(xiàn)象，應(yīng)增加對欺詐罪的規(guī)定，建立嚴(yán)格的失信行為處罰機制。

3.2完善不動產(chǎn)登記信息查詢機制

目前，本著公示公信的原則建立的不動產(chǎn)登記制度既保證了不動產(chǎn)交易安全，又保護不動產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益?！恫粍赢a(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人具有申請查詢、復(fù)制登記資料的權(quán)利。但是由于對查詢內(nèi)容以及公開化程度沒有做出具體的規(guī)定，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記查詢制度沒有很好地發(fā)揮作用。因此，建立不動產(chǎn)登記信息公開查詢制度，明確查詢對象、查詢內(nèi)容，對于降低社會成本、防范風(fēng)險具有重要的意義。

3.3推進登記內(nèi)容、登記方式的標(biāo)準(zhǔn)化

在進行不動產(chǎn)抵押登記的辦理中，抵押登記內(nèi)容、登記方式存在著未完全標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的問題，這給抵押人和抵押權(quán)人帶來了很多困擾。從收件環(huán)節(jié)開始，推進登記內(nèi)容和方式的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，不僅可以降低各方的溝通成本，而且由抵押人、抵押權(quán)人和登記機關(guān)之間信息不對稱造成的操作風(fēng)險也可以避免。

3.4登記人員加強對抵押登記材料的審查

登記人員必須嚴(yán)格審查資料，防止非法、無效或有爭議以及其他限制條件的不動產(chǎn)作為抵押物。材料審查著重注意以下方面：審查申請人的身份證明材料，主要是核查申請人與不動產(chǎn)登記簿登記的權(quán)利人以及相關(guān)文件所列的當(dāng)事人是否是一致;審查不動產(chǎn)的實際狀況和不動產(chǎn)登記簿中登記的不動產(chǎn)狀況是否同合同約定的不動產(chǎn)狀況一致;針對申請人提出的登記申請，登記機關(guān)應(yīng)審查當(dāng)事人在申請書中的權(quán)利內(nèi)容與不動產(chǎn)登記簿中登記的具體權(quán)利或者當(dāng)事人實際的權(quán)利狀態(tài)是否一致;審查抵押登記和抵押合同的內(nèi)容是否一致，防止因登記機關(guān)的工作失誤而造成虛假的抵押登記或者抵押登記無效。

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基金項目：

不動產(chǎn)登記規(guī)范化研究工作;不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前問題研究