試論新經濟形勢下房地產成本管理要點

【摘要】近年來，有許多迅速發(fā)展起來的行業(yè)，房地產行業(yè)是其中之一，中國人口多，對房地產需求大，自然而然房地產行業(yè)熱度持續(xù)升溫，隨著房地產之間的競爭愈發(fā)激烈，若還按照以前的模式去管理必然會落后，阻礙其發(fā)展，尤其是在新經濟的形勢下，企業(yè)要適應市場的變化，改變老觀念，學習新理念，科學決策，加強房地產成本管理，促進企業(yè)長遠穩(wěn)定的發(fā)展。

【關鍵詞】新經濟;房地產;成本管理

支撐企業(yè)繼續(xù)生存和發(fā)展下去的是要獲得收益，要想獲得更多的資金收益，最重要的一點就是嚴格把控成本的去向以及盡可能的節(jié)省成本，當“出”小于“入”時，那么一個企業(yè)才有收益。這個時候，如何高效的利用資金，如何管控成本就是一個難題，是每個企業(yè)必須克服的難題。

1、房地產成本管理的作用

房地產的成本管理是房地產項目在建設過程中每個環(huán)節(jié)所需資金的核算、分析、決策和資金控制等科學合理的管理行為的總稱，追求用最少的資金取得最大利益化的成果。在房地產項目進行過程中，我們要對成本進行控制，用合理科學的制度獲得更多利益，在保證工程質量的同時，不延誤項目的進度時間，用較少的資金去完成更高質量的項目才是關鍵，成本管理是企業(yè)管理的核心;也是一個企業(yè)能否獲得利潤或者獲得利潤多少的最關鍵因素，所以成本管理很重要，甚至可以說是房地產行業(yè)的地基，打好地基就已經成功一半。

2、改進成本管理

2.1完善房地產成本管理制度

成本的控制管理不僅僅指的是在項目建設施工中所需要的成本，它貫通整個項目，工程的每一環(huán)節(jié)要有成本控制估算，根據不同環(huán)節(jié)所需的成本，通過科學合理的方法，利用相關的知識對其進行估算，并將預算實實在在的運用到每個具體的項目中，并非只是空口說說。建立成熟的房地產成本管理制度，需要做到以下幾點：第一，順應社會的發(fā)展和符合我國政策制度，根據實際情況制定可行性項目的計劃;第二，全程透明化、規(guī)范建設項目的流程步驟，各部門做好自己的事情，相互配合相互督促。第三，定時派人做房地產市場調查，整理分析建設所需材料價格的上下浮動信息，為企業(yè)的成本控制和穩(wěn)定的發(fā)展打下夯實的數(shù)據基礎。

2.2優(yōu)化房地產成本管理的方式

完成工程項目所需的資金數(shù)額不是一個小數(shù)目，而且項目每一個環(huán)節(jié)都是極為復雜，如果在房地產成本的預算上不夠準確的話，很有可能影響公司的效益收成，由于目前房地產成本管理的現(xiàn)狀是企業(yè)絕大多數(shù)人的專業(yè)知識不夠，為了更快完成項目，對前期風險和其他的費用沒有做出準確的預算，為了簡便，更多的只會對施工建設的過程中費用的預算，但這是不完整的，成本管理必須貫徹到每一個環(huán)節(jié)，每一個人有責任參與到項目中，在項目建設前，應該交由市場部進行調研，調查該項目有多大的市場，市場價格的范圍，之后安排專業(yè)的人員針對實際的情況進行實地的成本調查，看項目有沒有實行的可能性，若沒有，就放棄項目開發(fā)，減少不必要資金的流失，達到成本管理目的。只有多方面的實行成本管理，多方面多部門互相合作相互監(jiān)督，才可真正實現(xiàn)對成本的科學控制管理。

關于項目成本的預算，根據房產項目的基礎成本、建設成本以及推翻環(huán)節(jié)的成本，可以創(chuàng)建一個全壽命周期理論的房地產項目成本預算公式，對房地產項目全部花銷進行估算，具體公式如下：

以上公式中的 c為全壽命周期的費用，c。為建造費用，為第t年所應用的成本系數(shù) ，n為項目合理經濟壽命與應用限，μ“為拆除成本的有關系數(shù)，s項目回收收益（Sl為建筑拆除物的收受接管收益，s2為未到期的土地轉讓收益，S～SI+S2）。

運用全壽命周期理論的成本預算需要注意以下幾點，第一，全壽命周期理論成本預算運用的前提是要精準的描述;第二，使效益和費用具體明確化;第三，將不確定性分析方法運用到其中;第四，需要考慮不確定風險的影響。

2.3加強項目前期的成本管理

古話說：凡事預則立，不預則廢。不論我們做什么，事先都要有準備、有計劃，就能成功，否則就會失敗，企業(yè)不能打一場沒有準備的仗，前期的定位就是龍頭，開好了這個頭，就已經成功了一半;在以前，一個項目的開發(fā)往往遵循、設計、建設施工、出售幾個步驟，而在現(xiàn)在新經濟的形勢下，一個項目的開發(fā)就沒有這么簡單了，由于市場競爭愈發(fā)激烈，對房地產的要求也越來越高，質量要求越來越嚴格，不可預測的風險無處不在，任何一個階段有問題，都有可能導致整個項目崩盤。所以項目前期的成本管理非常重要，應予以重視。以下有幾點關于優(yōu)化房地項目前期成本管理的建議，第一，做好前期階段的成本控制，主要是在進行策劃的時候，對市場進行調研評估，分析市場未來發(fā)展狀況，預測市場、經濟、國家政策、資金等可能會出現(xiàn)的風險。企業(yè)通過前期成本管理，防控因市場、政策、經濟等帶來的風險，為減少項目后期不必要的投入起到關鍵性作用;第二，根據市場的發(fā)展進行定位，目的是既能得到顧客的青睞，又要保證企業(yè)能獲得利益，正確的定位關系到日后的出售階段，同時也是影響收益的一個重要因素。

結語：

社會經濟不斷地發(fā)展，房產行業(yè)的發(fā)展也面臨不可預知的困難和逆境，因為房地產行業(yè)不同于別的行業(yè)，有一定的特殊性，具有建設周期長、容易受經濟、政策影響、投入資金大等特點，一個房產企業(yè)在社會中牢固地位和穩(wěn)定發(fā)展一定離不開優(yōu)秀的制度和科學的管理手段，所以建立科學的成本管理體系尤為重要，給員工滲入專業(yè)管理思想，培養(yǎng)專業(yè)的成本管理工作人員，有科學合理的管理制度，增加企業(yè)效益收成，使企業(yè)在市場競爭中做大做強。

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作者簡介：

王利和（1970-），男，湖南婁底人，經濟師，本科，工作方向：房地產價值。