【摘要】近年來,有許多迅速發(fā)展起來的行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)是其中之一,中國人口多,對房地產(chǎn)需求大,自然而然房地產(chǎn)行業(yè)熱度持續(xù)升溫,隨著房地產(chǎn)之間的競爭愈發(fā)激烈,若還按照以前的模式去管理必然會落后,阻礙其發(fā)展,尤其是在新經(jīng)濟(jì)的形勢下,企業(yè)要適應(yīng)市場的變化,改變老觀念,學(xué)習(xí)新理念,科學(xué)決策,加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理,促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn);成本管理
支撐企業(yè)繼續(xù)生存和發(fā)展下去的是要獲得收益,要想獲得更多的資金收益,最重要的一點(diǎn)就是嚴(yán)格把控成本的去向以及盡可能的節(jié)省成本,當(dāng)“出”小于“入”時(shí),那么一個企業(yè)才有收益。這個時(shí)候,如何高效的利用資金,如何管控成本就是一個難題,是每個企業(yè)必須克服的難題。
1、房地產(chǎn)成本管理的作用
房地產(chǎn)的成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中每個環(huán)節(jié)所需資金的核算、分析、決策和資金控制等科學(xué)合理的管理行為的總稱,追求用最少的資金取得最大利益化的成果。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行過程中,我們要對成本進(jìn)行控制,用合理科學(xué)的制度獲得更多利益,在保證工程質(zhì)量的同時(shí),不延誤項(xiàng)目的進(jìn)度時(shí)間,用較少的資金去完成更高質(zhì)量的項(xiàng)目才是關(guān)鍵,成本管理是企業(yè)管理的核心;也是一個企業(yè)能否獲得利潤或者獲得利潤多少的最關(guān)鍵因素,所以成本管理很重要,甚至可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的地基,打好地基就已經(jīng)成功一半。
2、改進(jìn)成本管理
2.1完善房地產(chǎn)成本管理制度
成本的控制管理不僅僅指的是在項(xiàng)目建設(shè)施工中所需要的成本,它貫通整個項(xiàng)目,工程的每一環(huán)節(jié)要有成本控制估算,根據(jù)不同環(huán)節(jié)所需的成本,通過科學(xué)合理的方法,利用相關(guān)的知識對其進(jìn)行估算,并將預(yù)算實(shí)實(shí)在在的運(yùn)用到每個具體的項(xiàng)目中,并非只是空口說說。建立成熟的房地產(chǎn)成本管理制度,需要做到以下幾點(diǎn):第一,順應(yīng)社會的發(fā)展和符合我國政策制度,根據(jù)實(shí)際情況制定可行性項(xiàng)目的計(jì)劃;第二,全程透明化、規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目的流程步驟,各部門做好自己的事情,相互配合相互督促。第三,定時(shí)派人做房地產(chǎn)市場調(diào)查,整理分析建設(shè)所需材料價(jià)格的上下浮動信息,為企業(yè)的成本控制和穩(wěn)定的發(fā)展打下夯實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
2.2優(yōu)化房地產(chǎn)成本管理的方式
完成工程項(xiàng)目所需的資金數(shù)額不是一個小數(shù)目,而且項(xiàng)目每一個環(huán)節(jié)都是極為復(fù)雜,如果在房地產(chǎn)成本的預(yù)算上不夠準(zhǔn)確的話,很有可能影響公司的效益收成,由于目前房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀是企業(yè)絕大多數(shù)人的專業(yè)知識不夠,為了更快完成項(xiàng)目,對前期風(fēng)險(xiǎn)和其他的費(fèi)用沒有做出準(zhǔn)確的預(yù)算,為了簡便,更多的只會對施工建設(shè)的過程中費(fèi)用的預(yù)算,但這是不完整的,成本管理必須貫徹到每一個環(huán)節(jié),每一個人有責(zé)任參與到項(xiàng)目中,在項(xiàng)目建設(shè)前,應(yīng)該交由市場部進(jìn)行調(diào)研,調(diào)查該項(xiàng)目有多大的市場,市場價(jià)格的范圍,之后安排專業(yè)的人員針對實(shí)際的情況進(jìn)行實(shí)地的成本調(diào)查,看項(xiàng)目有沒有實(shí)行的可能性,若沒有,就放棄項(xiàng)目開發(fā),減少不必要資金的流失,達(dá)到成本管理目的。只有多方面的實(shí)行成本管理,多方面多部門互相合作相互監(jiān)督,才可真正實(shí)現(xiàn)對成本的科學(xué)控制管理。
關(guān)于項(xiàng)目成本的預(yù)算,根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)成本、建設(shè)成本以及推翻環(huán)節(jié)的成本,可以創(chuàng)建一個全壽命周期理論的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本預(yù)算公式,對房地產(chǎn)項(xiàng)目全部花銷進(jìn)行估算,具體公式如下:
以上公式中的 c為全壽命周期的費(fèi)用,c。為建造費(fèi)用,為第t年所應(yīng)用的成本系數(shù) ,n為項(xiàng)目合理經(jīng)濟(jì)壽命與應(yīng)用限,μ“為拆除成本的有關(guān)系數(shù),s項(xiàng)目回收收益(Sl為建筑拆除物的收受接管收益,s2為未到期的土地轉(zhuǎn)讓收益,S~SI+S2)。
運(yùn)用全壽命周期理論的成本預(yù)算需要注意以下幾點(diǎn),第一,全壽命周期理論成本預(yù)算運(yùn)用的前提是要精準(zhǔn)的描述;第二,使效益和費(fèi)用具體明確化;第三,將不確定性分析方法運(yùn)用到其中;第四,需要考慮不確定風(fēng)險(xiǎn)的影響。
2.3加強(qiáng)項(xiàng)目前期的成本管理
古話說:凡事預(yù)則立,不預(yù)則廢。不論我們做什么,事先都要有準(zhǔn)備、有計(jì)劃,就能成功,否則就會失敗,企業(yè)不能打一場沒有準(zhǔn)備的仗,前期的定位就是龍頭,開好了這個頭,就已經(jīng)成功了一半;在以前,一個項(xiàng)目的開發(fā)往往遵循、設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、出售幾個步驟,而在現(xiàn)在新經(jīng)濟(jì)的形勢下,一個項(xiàng)目的開發(fā)就沒有這么簡單了,由于市場競爭愈發(fā)激烈,對房地產(chǎn)的要求也越來越高,質(zhì)量要求越來越嚴(yán)格,不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)無處不在,任何一個階段有問題,都有可能導(dǎo)致整個項(xiàng)目崩盤。所以項(xiàng)目前期的成本管理非常重要,應(yīng)予以重視。以下有幾點(diǎn)關(guān)于優(yōu)化房地項(xiàng)目前期成本管理的建議,第一,做好前期階段的成本控制,主要是在進(jìn)行策劃的時(shí)候,對市場進(jìn)行調(diào)研評估,分析市場未來發(fā)展?fàn)顩r,預(yù)測市場、經(jīng)濟(jì)、國家政策、資金等可能會出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)通過前期成本管理,防控因市場、政策、經(jīng)濟(jì)等帶來的風(fēng)險(xiǎn),為減少項(xiàng)目后期不必要的投入起到關(guān)鍵性作用;第二,根據(jù)市場的發(fā)展進(jìn)行定位,目的是既能得到顧客的青睞,又要保證企業(yè)能獲得利益,正確的定位關(guān)系到日后的出售階段,同時(shí)也是影響收益的一個重要因素。
結(jié)語:
社會經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展,房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也面臨不可預(yù)知的困難和逆境,因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)不同于別的行業(yè),有一定的特殊性,具有建設(shè)周期長、容易受經(jīng)濟(jì)、政策影響、投入資金大等特點(diǎn),一個房產(chǎn)企業(yè)在社會中牢固地位和穩(wěn)定發(fā)展一定離不開優(yōu)秀的制度和科學(xué)的管理手段,所以建立科學(xué)的成本管理體系尤為重要,給員工滲入專業(yè)管理思想,培養(yǎng)專業(yè)的成本管理工作人員,有科學(xué)合理的管理制度,增加企業(yè)效益收成,使企業(yè)在市場競爭中做大做強(qiáng)。
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作者簡介:
王利和(1970-),男,湖南婁底人,經(jīng)濟(jì)師,本科,工作方向:房地產(chǎn)價(jià)值。