雙灤區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析報(bào)告

楊曉利

【摘要】2019年承德市雙灤區(qū)房地產(chǎn)市場處于買方市場，趨向供過于求態(tài)勢，去庫存壓力較大。2020年要警惕和防范資金交付風(fēng)險(xiǎn)，要進(jìn)一步完善調(diào)控政策，支持企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營持續(xù)發(fā)展，加快非商品住宅的去化力度。同時(shí)要加強(qiáng)監(jiān)測防范風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】雙灤區(qū);房地產(chǎn);市場;分析報(bào)告

2019年雙灤區(qū)房地產(chǎn)市場受剛性和改善性需求支撐，在政策調(diào)控、價(jià)格管控作用下，一手房樓市供應(yīng)量充足，價(jià)格浮動(dòng)不大，在個(gè)別項(xiàng)目拉動(dòng)下，表現(xiàn)為交易活躍。二手房成交價(jià)量齊降。從整體上看，市場處于買方市場，趨向供過于求態(tài)勢。

1、運(yùn)行基本情況

1.1施工面積減少，新開工面積降幅明顯。2019年有11家開發(fā)企業(yè)取得20個(gè)施工許可，批準(zhǔn)施工面積54.17萬平方米，同比下降26.80%。其中6個(gè)企業(yè)有新開工項(xiàng)目，新項(xiàng)目施工面積33.51萬平方米，同比下降49.90%。

1.2新批預(yù)售減少，成交價(jià)量齊漲。2019年有11家開發(fā)企業(yè)的12個(gè)項(xiàng)目獲準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售套數(shù)0.33萬套，面積31.40萬平方米，預(yù)售面積同比下降55.25%。其中住宅0.21萬套，面積24.65萬平方米，面積同比下降50.07%。

2019年全年銷售套數(shù)0.48萬套，面積53.27萬平方米，銷售面積同比增長94.76%。其中住宅0.38萬套，面積44.22萬平方米，銷售面積同比增長113.18%。

受個(gè)別項(xiàng)目的集中備案以及補(bǔ)充備案的影響，致使網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有滯后性，加之2018年網(wǎng)簽基數(shù)較小，顯示銷售增長幅度較大，實(shí)際上2019年雙灤區(qū)住宅成交面積與2018年持平。

居住類商品房價(jià)格每平米增幅300-500元，普通類住宅在7500元/平方米左右，公寓及洋房價(jià)格區(qū)間在9000-13000元/平方米。

1.3二手房價(jià)量齊降，區(qū)域價(jià)格差異明顯。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示2019年二手房網(wǎng)簽成交9.8萬平方米，同比增長34.24%。均價(jià)5700元/平方米左右，同比增長18.75%。

因二手房網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)自2019年6月開展，故該數(shù)據(jù)不能體現(xiàn)二手房成交真實(shí)情況。經(jīng)與中介機(jī)構(gòu)座談及查詢登記系統(tǒng)：二手住房登記1855套，同比下降28.57%，均價(jià)7000元/平方米左右，同比下降15%。

其中老舊小區(qū)（灤河、雙塔山鎮(zhèn)）成交均價(jià)5000元/平方米，價(jià)格平穩(wěn)。新建小區(qū)（歡樂江山、寶鼎花園）成交均價(jià)7000-8000元/平方米，較去年降幅在1500元/平方米左右。

1.4土地市場不活躍，地價(jià)持續(xù)走高。2019年3家開發(fā)企業(yè)拿地5塊，面積16.22公頃，同比下降23.96%;成交金額4.45億元，同比下降19.24%。

土地成交均價(jià)182萬元/畝，同比增長5.8%，較2017年增長21.33%。在限房價(jià)不限地價(jià)的條件下，樓面地價(jià)持續(xù)增加，一定程度上影響了開發(fā)企業(yè)拿地積極性。

1.5房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)仍占較大比重。2019年房地產(chǎn)業(yè)地稅累計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收2.74億元，占全部稅收的10.68%，同比增長2.9%。房地產(chǎn)財(cái)政作用仍然突出，依舊承擔(dān)著國民經(jīng)濟(jì)增長、住房條件改善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的重任。

2、存在的主要問題

2.1住宅去庫存壓力大，市場趨于供過于求。房地產(chǎn)備案系統(tǒng)顯示截止2019年末，住宅庫存70萬平方米，按2019年月均銷售3.69萬平方米計(jì)算，需18個(gè)月售完?？紤]2019年銷售中單個(gè)項(xiàng)目銷售所占比例的影響，按近三年月均銷售面積2.45萬平方米計(jì)算，需28個(gè)月售完。

結(jié)合市場潛在供應(yīng)（已開工未批預(yù)售面積、已供地未開發(fā)面積，保守預(yù)計(jì)30萬平方米以上）、疫情、剛性需求及限購政策的影響，去化周期將達(dá)到或超上限36個(gè)月（去化周期數(shù)據(jù)來源于住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》）。

2.2市場需求脫節(jié)，非住宅體量大。雙灤區(qū)商品房待售面積分化明顯，結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，表現(xiàn)在一是產(chǎn)品不能滿足房地產(chǎn)細(xì)分市場需求，戶型創(chuàng)新不夠，缺乏低密度高檔住宅小區(qū)，不能滿足改善型需求。二是非住宅體量過大，從備案系統(tǒng)看，公寓、商業(yè)街、汽車城銷售備案率極低，且空置明顯。以三岔口為例，廣仁嶺風(fēng)情街銷售率不足20%，龍鄉(xiāng)廣場爛尾，鑫匯灣仍在招商、紅星美凱龍、香江家居經(jīng)營慘淡，空置率高，且存在群訪隱患。

2.3本地企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)理念落后。目前轄區(qū)在冊開發(fā)企業(yè)50家，無二級資質(zhì)以上企業(yè)，企業(yè)整體規(guī)模小、競爭力差，開發(fā)經(jīng)營理念落后。百強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)地、碧桂園也是因我市企業(yè)在拿地后因缺乏資金而半路合作，但其競爭力已經(jīng)顯現(xiàn)：蘭臺(tái)府花園洋房以其萬元高價(jià)仍然銷售一空，后續(xù)沄上項(xiàng)目銷售勢頭仍然不弱，充分說明其品牌競爭力、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)理念、物業(yè)管理切合改善型需求，有望對本地企業(yè)起到引領(lǐng)作用。

2.4市場主體經(jīng)營不規(guī)范，違法違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生。部分開發(fā)企業(yè)存在虛假宣傳、違規(guī)收取購房款、預(yù)售資金不入監(jiān)管賬戶、售房后不及時(shí)網(wǎng)簽備案等現(xiàn)象。開發(fā)建設(shè)過程中違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成信訪隱患。同時(shí)相關(guān)房地產(chǎn)從業(yè)人員對房地產(chǎn)經(jīng)營銷售、限購政策把握不準(zhǔn)，也需引起重視。

3、2020年市場預(yù)期

2019年雙灤區(qū)房地產(chǎn)市表現(xiàn)不溫不火，剛性需求進(jìn)一步釋放，改善需求仍有較大市場。2020年受疫情的沖擊，如果金融層面以及限購政策方面沒有大的變化，市場需求趨向疲軟，房地產(chǎn)銷售可能進(jìn)一步減緩。

3.1警惕和防范資金交付風(fēng)險(xiǎn)。一是由于企業(yè)年前工人工資等款項(xiàng)的支出，以及隨后到期債務(wù)都需要融資和銷售回款的支撐，即使個(gè)別企業(yè)開展了線上售房，但一季度銷售基本為零。沒有足夠的現(xiàn)金流維持，加之缺乏其他融資渠道，企業(yè)存在一定程度的資金風(fēng)險(xiǎn)。二是雖然目前部分項(xiàng)目已經(jīng)開始進(jìn)入復(fù)工狀態(tài)，但工地復(fù)工情況依然不客觀，尤其是真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)性施工的項(xiàng)目并不多。這在客觀上影響了工程進(jìn)度，從而造成延遲房屋交付。需要警惕的是企業(yè)一旦出現(xiàn)資金流風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目無法按時(shí)交付，不排除發(fā)生個(gè)別項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，有雙灤狀元府、龍璽御園項(xiàng)目的影響，會(huì)對其他企業(yè)接盤產(chǎn)生不利因素，從而造成信訪隱患。

3.2供應(yīng)進(jìn)一步增加，房價(jià)有所上漲。隨著已開工項(xiàng)目新取得預(yù)售、已取得土地新開工項(xiàng)目，未開發(fā)面積開工建設(shè)，三四季度供應(yīng)將大幅增加。同時(shí)，隨著公寓、低密商品房供應(yīng)市場，受疫情影響成本增加，房價(jià)將小幅度上揚(yáng)。

3.3改善型需求將成為市場購買主力。目前投機(jī)性購房已經(jīng)得到遏制，轄區(qū)剛性需求減少。如果能夠落實(shí)分城施策的調(diào)控政策，將直接對市場需求端產(chǎn)生影響，改善型需求將成為市場購買主力。

4、幾點(diǎn)建議

根據(jù)雙灤區(qū)房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，結(jié)合疫情對房地產(chǎn)業(yè)的影響以及房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行中遇到的實(shí)際問題，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出以下建議：

一是支持企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營持續(xù)發(fā)展。嚴(yán)格執(zhí)行承德市人民政府《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染肺炎疫情支持企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營持續(xù)發(fā)展的政策措施的通知》，對落實(shí)情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。

二是進(jìn)一步完善調(diào)控政策。落實(shí)分城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，密切監(jiān)控調(diào)控政策實(shí)施后市場變化情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，結(jié)合實(shí)際，合理確定房屋限價(jià)。

三是加快非商品住宅的去化力度。結(jié)合人口比例、業(yè)態(tài)規(guī)模、輻射范圍等因素綜合考慮非住宅建設(shè)配比。國土規(guī)劃部門要充分發(fā)揮規(guī)劃作用，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

四是加強(qiáng)監(jiān)測，防范風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)控各類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，警惕房企因資金流斷裂形成的風(fēng)險(xiǎn)。靈活調(diào)整預(yù)售條件和預(yù)售監(jiān)管資金的使用，幫扶企業(yè)緩解資金流緊張問題。同時(shí)強(qiáng)化市場監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介行為。

五是形成新的投資著力點(diǎn)。加強(qiáng)政策引導(dǎo)力度，圍繞老舊小區(qū)改造、健康宜居環(huán)境建設(shè)、培育住房租賃市場等形成行業(yè)投資著力點(diǎn)。研究出臺(tái)老城更新、舊房改造的土地、金融和財(cái)稅政策。

六是加強(qiáng)項(xiàng)目管理，做好統(tǒng)計(jì)分析。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全程跟蹤管理，加強(qiáng)商品房和二手房網(wǎng)簽備案管理，優(yōu)化系統(tǒng)功能，準(zhǔn)確及時(shí)為政府決策提供參考。