精細化管理在房地產(chǎn)住宅項目管理中的應用

張學燁

摘 要：精細化管理是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎，其能優(yōu)化房地產(chǎn)住宅項目的制度與流程建設，從而縮短工期，提高項目質(zhì)量，滿足消費者的需求，提高項目建設的標準化。精細化管理也是一項長期的、系統(tǒng)性的工作，對于各方面的管理要求極高。本文首先概述了精細化管理的概念與內(nèi)容，分析了精細化管理的原則，提出了精細化管理在房地產(chǎn)住宅項目成本管理中的應用措施：強化全員成本精細化管理意識、建立有效的激勵機制實施成本考核、明確成本管理活動中的目標責任制、優(yōu)化材料采購與施工流程體系。

關鍵詞：精細化管理;房地產(chǎn)住宅項目;成本管理;目標責任制

當前房地產(chǎn)企業(yè)基本告別了傳統(tǒng)的粗放式發(fā)展階段，老式的住宅項目模式已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代用戶的科技需求與多功能需求。如果還立足于傳統(tǒng)的地產(chǎn)項目開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就會受到很大的局限，甚或很難獲得可持續(xù)發(fā)展。因此在住宅項目的大變革的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)也需要加強自身發(fā)展。特別是在疫情影響下，房地產(chǎn)住宅項目的成長空間有限，房地產(chǎn)住宅項目開始逐漸從追求規(guī)模紅利、杠桿紅利逐漸轉(zhuǎn)向追求信用紅利、流程紅利。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要追求精細化，也要追求平臺化，從而促進企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)住宅項目與其他行業(yè)相比具有很大的特殊性，包括容易受政策變化影響、投入資金大、投資規(guī)模大、生產(chǎn)周期較長。同時由于影響因素大，房地產(chǎn)住宅項目很難實現(xiàn)標準化與精細化。本文具體探討了精細化管理在房地產(chǎn)住宅項目管理中的應用方法與措施，已促進房地產(chǎn)住宅項目管理的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)總結(jié)報道如下。

一、精細化管理的概念與內(nèi)容

（一）精細化管理的概念

精細化管理屬于現(xiàn)代管理理念和管理技術，“精”就是抓住運營管理中的關鍵環(huán)節(jié)，重點是切中要點，抓住管理的重點;“細”就是要求管理的量化性，也需要加強管理的考核、督促和執(zhí)行制度。從內(nèi)涵上分析，精細化管理就是通過標準化、系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化、程序化、信息化等手段，確保企業(yè)項目精確、協(xié)同、高效的可持續(xù)運動。從核心上分析，精細化管理要企業(yè)形成優(yōu)良的管理文化、建立剛性的制度、強化責任的落實、規(guī)范人的行為，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）精細化管理的內(nèi)容

規(guī)劃調(diào)整方面：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)住宅項目的過程中，要根據(jù)自身的經(jīng)濟實力和經(jīng)營情況，關注消費者購房傾向，要留意市場的動向，制定企業(yè)長期、中期與短期的發(fā)展計劃。分析決策方面：房地產(chǎn)企業(yè)要積極做好分析決策工作，不斷總結(jié)住宅項目在開發(fā)過程面臨的問題，優(yōu)化自身的分析決策流程，從而促進企業(yè)的發(fā)展。賬目管理方面：精細化管理要求加強對企業(yè)與項目的賬目管理，每一筆資金的進出都要有詳細的記錄，確保企業(yè)的經(jīng)營狀況處于正常與均衡的狀態(tài)，防止出現(xiàn)資金的不足與資金的沉淀。管理和控制方面：精細化管理要求房地產(chǎn)住宅項目在開發(fā)各個環(huán)節(jié)都處于可控的范圍內(nèi)，為此要不斷增強工作人員的責任意識，盡量減少操作失誤和非規(guī)范的操作，建立全流程的控制措施。操作程序方面：精細化管理住宅項目的開發(fā)與管理嚴格遵守企業(yè)的相關規(guī)定，確保全流程合規(guī)合法。

二、精細化管理的原則

（一）成本控制原則

成本控制原則是精細化管理的核心原則，目的是減少企業(yè)的成本支出，為企業(yè)獲得更多的利潤，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)住宅項目的開發(fā)時間比較長，所以精細化管理的一個重要要求就是整個開發(fā)過程中保持對成本的動態(tài)控制，及時發(fā)現(xiàn)一些問題和隱患，建立應急預案，時刻掌握項目的進展情況，確保各個階段都按照計劃嚴格執(zhí)行。

（三）目標控制原則

房地產(chǎn)住宅項目管理需要建立理想的目標，并對目標進行分解和落實，明確責任人。在開發(fā)的全過程中，要及時檢查各目標的完成情況并及時進行對比，針對偏差及時采取糾偏措施，目標目標控制原則的實現(xiàn)。

（四）保證質(zhì)量前提原則

房地產(chǎn)住宅項目管理核心的質(zhì)量，也就是所有項目必須要質(zhì)量可靠。任何項目質(zhì)量如何得不到保證，其他管理措施做的再好也沒有意義。這就需要我們把握好質(zhì)量控制與其他管理措施之間的關系，制定出住宅項目的質(zhì)量水平和成本目標，確定企業(yè)的發(fā)展目標。

三、精細化管理在房地產(chǎn)住宅項目成本管理中的應用措施

隨著社會的發(fā)展與疫情的影響，當前房地產(chǎn)住宅項目面臨需要問題，內(nèi)部配置、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)品創(chuàng)意、科技含量等各個方面都需要加強管理。并且精細化管理需要項目各參與方的積極配合與協(xié)作，也需要樹立與貫徹精細化管理的思想，才能促進項目的成功執(zhí)行，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。當前精細化管理在房地產(chǎn)住宅項目成本管理中的應用措施如下：

（一）強化全員成本精細化管理意識

精細化管理首先強調(diào)的是一種管理態(tài)度，而住宅項目成本管理是一個全過程、全員、全面的管理，所以要強化全員成本精細化管理意識。房地產(chǎn)住宅項目要改善單一化的住宅戶型，削弱賺錢最大化原則，從人性化的角度上考慮到不同購房人群的需求，根據(jù)不同的購房人群分析，設計多元化的戶型。就要在所有員工中建立起強烈的精細化管理意識，比如在設計住宅戶型的過程中通過景觀采光、功能空間等進行分析和設計，完善戶型狀態(tài)，提高品牌知名度。企業(yè)也需要要建立清晰的責權利體系，形成全員參與的成本管理體系，實現(xiàn)企業(yè)與員工的雙贏。

（二）建立有效的激勵機制實施成本考核

房地產(chǎn)住宅行業(yè)是勞動密集型的行業(yè)，人的因素至關重要，為此要建立有效的激勵機制實施成本考核機制，使每個員工盡其所能，展其所長，提高人的價值。企業(yè)在制定激勵機制時，應考慮到三個方面的內(nèi)容：一是制度要同時具有可操作性和對稱性，獎勵與懲罰都可兌現(xiàn)與執(zhí)行，并且獎勵與懲罰條款要具有對稱性，比如獎勵與懲罰數(shù)目在執(zhí)行上要大體相當。二是激勵與懲罰額度的確定性與公開性，激勵與懲罰措施要進行公開，實行前要讓所有員工都熟知，各種措施要盡可能地明確化、具體化，避免模糊化。

（三）明確成本管理活動中的目標責任制

房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理中的成本管理活動涉及的因素最多，也是最復發(fā)與最重要的管理內(nèi)容。明確成本管理活動中的目標責任制就是要細分管理單元，將責任落實到每一個項目成員，將項目成本總目標分解為若干個小的成本單元，并使責、權、利相對應?？v向以各個工程作為成本控制的對象，橫向以部門、個人為目標細分單位，企業(yè)與項目管理單位要定期進行成本核算，對出現(xiàn)的問題要積極進行分析，并制定出后期改善成本控制的措施。

（四）優(yōu)化材料采購與施工流程體系

住宅項目的物資材料采購比較多，且涉及的范圍大，流動過程較為復雜，在實際項目管理中容易出現(xiàn)材料采購計劃與施工進度計劃脫節(jié)的現(xiàn)象。優(yōu)化材料采購與施工流程體系就是要求承包商應與業(yè)主之間建立信息溝通平臺，對材料進行妥善儲存和保管，對大宗材料定期進行盤點核算，對工程施工的進度以及物資材料需求情況進行動態(tài)管理，計算當期的材料損耗率，采用供應鏈的方式進行采購，避免因為材料不能及時到位造成的不必要的停工，采取先進的技術和工藝，杜絕因為返工造成的時間成本和質(zhì)量成本。降低項目的施工成本。

四、結(jié)論

總之，在當前各種因素的影響下，房地產(chǎn)住宅項目實施精細化管理是項目成功執(zhí)行和房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的必然要求，只有這樣才能積極面對與化解真正化解風險，在激烈的市場競爭中處于不敗之地，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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