中端精選酒店項(xiàng)目管理與思考

鄭 慧（上?？迫鹫嬲\建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司， 上海 200092）

0 引 言

縱觀酒店業(yè)歷史發(fā)展，在各個(gè)時(shí)期不斷有新的酒店品牌誕生；也總有一些酒店品牌消失在大眾的視野里，或被收購，或自然消亡。在各種關(guān)于酒店集團(tuán)的排行中，排名企業(yè)的排名次序也總是在不斷被打亂和刷新。現(xiàn)代意義上的酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)綜合性的系統(tǒng)工程。不同等級(jí)的酒店因市場、需求、品牌定位的不同，復(fù)雜程度及所體現(xiàn)的價(jià)值是不同的。中端精品酒店因投資少、回報(bào)快、服務(wù)簡潔而深受投資人的青睞。這類項(xiàng)目不再是一味追求酒店的全功能服務(wù)、高品質(zhì)和高要求，而是根據(jù)客戶對(duì)住宿的舒適性、便捷性、有限服務(wù)性的需求，打造出具有適應(yīng)性的酒店品牌產(chǎn)品。

在此類酒店的開發(fā)過程中，為了提高項(xiàng)目管理研究層次，運(yùn)用項(xiàng)目管理知識(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)價(jià)值，勢必要求開發(fā)者跳出原來對(duì)酒店復(fù)雜性的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行項(xiàng)目模塊化設(shè)計(jì)管理，提供有限的酒店項(xiàng)目服務(wù)，有效地控制項(xiàng)目投資成本，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)的最大利益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值。

自 2014 年《中央和國家機(jī)關(guān)差旅費(fèi)管理辦法》實(shí)施以來，政府及相關(guān)企事業(yè)單位的差旅標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)，管控越來越嚴(yán)格，該消費(fèi)群體出現(xiàn) “消費(fèi)下行”趨勢，中國高端酒店開始失去了相當(dāng)部分的客源。與此同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和中產(chǎn)階級(jí)的日益崛起，更多的人開始追求更高品質(zhì)的住宿條件，國內(nèi)同時(shí)出現(xiàn)“消費(fèi)上行”趨勢。消費(fèi)下行與消費(fèi)上行的并存，使得中國酒店住宿需求開始向中端市場傾斜。在此背景下，中檔酒店迎來了投資熱潮。反觀物業(yè)端，一方面，由于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)過熱，地產(chǎn)公司逐漸結(jié)束黃金年代，原先靠“地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)”的住宅項(xiàng)目、高星級(jí)酒店投資熱潮難再持續(xù)，投資新建高星級(jí)酒店的需求有所下降；另一方面，實(shí)體商業(yè)在電商行業(yè)的興起與發(fā)展的過程中不斷受到?jīng)_擊，商場、寫字樓等業(yè)態(tài)空置率抬高，大批閑置物業(yè)開始出現(xiàn)，而原來的經(jīng)濟(jì)型酒店卻面臨物業(yè)租金上漲之后的經(jīng)營壓力。中檔酒店在存量物業(yè)改造過程中迎來了發(fā)展紅利—部分商場和寫字樓被改造成中檔酒店。消費(fèi)需求端和物業(yè)供給端的變化，開啟了中檔酒店發(fā)展的黃金 10 年。

某品牌酒店打造“舒適、便捷”的招牌式服務(wù)，去繁求簡，倡導(dǎo)“簡約之美”。這樣的經(jīng)典款式，客戶接受面非常寬，男女老少皆宜，商務(wù)休閑均適；非常容易控制裝修成本和進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。此外，該品牌酒店實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化和設(shè)計(jì)模塊化，因而非常容易控制投資成本和裝修效果，在市場上實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展。北京某國際中端精選酒店為該酒店管理公司在國內(nèi)的第二家特許經(jīng)營加管理模式的項(xiàng)目，從設(shè)計(jì)、施工到后期的運(yùn)營管理均采用不同于以往酒店項(xiàng)目管理模式。本文主要從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工及投資等幾個(gè)方面分析研究中端精品酒店的項(xiàng)目管理。

1 酒店的概況

北京某國際中端精選酒店（以下簡稱“本項(xiàng)目酒店”）位于北京市海淀區(qū)永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)內(nèi)，為產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)獨(dú)立的租賃物業(yè)。項(xiàng)目建筑已存在，酒店室內(nèi)風(fēng)格將按照標(biāo)準(zhǔn)酒店品牌簡約風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)建造。本項(xiàng)目酒店位于北京市海淀區(qū)蘇家坨鄉(xiāng)境內(nèi)的稻香路，周圍楓葉遍布、湖泊環(huán)繞，風(fēng)景秀麗，有濕地公園和溫泉，令人感到舒適而安逸。本項(xiàng)目酒店主打特色是：設(shè)計(jì)現(xiàn)代化、設(shè)備便利、優(yōu)質(zhì)價(jià)格及穩(wěn)定可靠的服務(wù)品質(zhì)。隨著亞洲商旅人士日益增多，出行日漸頻繁，為他們提供一個(gè)實(shí)用并輕松的住宿環(huán)境是本項(xiàng)目酒店的核心目的。該品牌酒店的宗旨是希望能讓這些商旅人士既能享受酒店超水準(zhǔn)的迅速便捷的服務(wù)，又能順利完成他們的商務(wù)工作。

酒店建筑層數(shù)為地面 6 層、地下 1 層，建筑規(guī)劃高度為23.8 m，總建筑面積 13 352.41 m2。酒店主要設(shè)施配置為客房 185 間、早餐廳 200 m2、會(huì)議室 150 m2、健身房 60 m2。項(xiàng)目的規(guī)模和功能既是設(shè)計(jì)階段概念設(shè)計(jì)的起點(diǎn)，也是后續(xù)設(shè)計(jì)任務(wù)劃分、項(xiàng)目階段的劃分的主要依據(jù)。

2 酒店的設(shè)計(jì)管理模塊化

2.1 設(shè)計(jì)模塊化

酒店管理公司開發(fā)了中端品牌酒店的設(shè)計(jì)模板，包括客房和公共區(qū)域兩大塊。設(shè)計(jì)模板內(nèi)主要包含以下內(nèi)容。

（1）建筑布局：所有區(qū)域包括標(biāo)準(zhǔn)大床房和雙床房的平面圖，總平面和公共區(qū)域的具體的放大圖。

（2）詳圖包：包括立面圖、剖面圖以及針對(duì)定制家具的、專業(yè)的節(jié)點(diǎn)詳圖。

（3）效果圖：三維渲染圖包括標(biāo)準(zhǔn)客房和所有的公共區(qū)域。

（4）軟裝技術(shù)規(guī)范：包括裝飾面、家具的節(jié)點(diǎn)詳圖及裝飾燈具、潔具和衛(wèi)生間小五金。

（5）控制樣板：基于固定木制品、活動(dòng)家具、軟裝配飾的完成面效果材料，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況將設(shè)計(jì)模板套入，即可快速完成酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)，從而節(jié)約設(shè)計(jì)成本和時(shí)間周期。

2.2 管理模塊化—有效的資源配置

為了更有效地完成項(xiàng)目目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成果的可控性，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一模式的模塊化管理。

2.2.1 項(xiàng)目組織架構(gòu)

酒店公司設(shè)計(jì)技術(shù)團(tuán)隊(duì)人員固定，有針對(duì)性地管理系統(tǒng)的項(xiàng)目。組織架構(gòu)圖如圖 1 所示。

圖 1 項(xiàng)目組織架構(gòu)圖

2.2.2 工作職責(zé)固定標(biāo)準(zhǔn)化

（1）酒店管理公司的主要職責(zé)：品牌定位基于酒店管理公司設(shè)計(jì)規(guī)范文本及實(shí)際運(yùn)營指標(biāo)；品牌達(dá)標(biāo)提高投資回報(bào)；品牌定位確保設(shè)計(jì)與服務(wù)品質(zhì)如一；向業(yè)主方提出達(dá)至品牌標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)建議；向業(yè)主方提供對(duì)顧問工作質(zhì)量的建議以確保達(dá)到品牌標(biāo)準(zhǔn)；向業(yè)主方提供酒店設(shè)計(jì)及營運(yùn)需求的專業(yè)意見。

（2）投資人的主要職責(zé)：委派一名業(yè)主方代表；管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及施工工作并聘用有酒店經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)理或者項(xiàng)目設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)員；按品牌標(biāo)準(zhǔn)及管理合同的要求完成酒店的設(shè)計(jì)及建造工作；確保酒店品牌規(guī)范納入各顧問單位合同的服務(wù)范圍內(nèi)；按項(xiàng)目不同時(shí)段及需要提交相關(guān)的文件及資料；按酒店管理公司提出的合理要求修改項(xiàng)目設(shè)計(jì)或規(guī)格。

（3）設(shè)計(jì)公司的主要職責(zé)：熟悉酒店品牌要求；按品牌規(guī)范及設(shè)計(jì)指引進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作；匯報(bào)文本應(yīng)清晰闡明設(shè)計(jì)意圖，并根據(jù)酒店管理公司要求的審核節(jié)點(diǎn)提交審核；提出所有與酒店管理公司品牌標(biāo)準(zhǔn)有差異的事項(xiàng)；負(fù)責(zé)核對(duì)及協(xié)調(diào)顧問之間的專業(yè)圖紙；制作各專業(yè)的缺陷檢查清單；確保所有挑選的材料滿足所需功能在使用方面的合用性；室內(nèi)設(shè)計(jì)師必須審核通過所有家具樣板，如餐廳、桌椅等，之后才可以大批量生產(chǎn)。

2.2.3 精細(xì)化專業(yè)對(duì)口管理

通過面對(duì)面會(huì)議溝通，電話、電子郵件、微信群、虛擬網(wǎng)絡(luò)會(huì)議，設(shè)計(jì)審核，現(xiàn)場檢查驗(yàn)收等多渠道形式，進(jìn)行項(xiàng)目管理工作的配合跟進(jìn)，以達(dá)到酒店品牌標(biāo)準(zhǔn)要求。主要有以下專業(yè)配合的相關(guān)工作分析。

（1）建筑設(shè)計(jì)：初步概略性重點(diǎn)審閱；項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議；消防逃生設(shè)計(jì)審批；審閱設(shè)計(jì)深化方案相關(guān)圖紙及文件并提供意見除了施工文件；審閱設(shè)計(jì)后勤規(guī)劃；審批材料及代用品；于施工時(shí)期進(jìn)行間段性工地審察；審閱缺陷清單 (由業(yè)主方相關(guān)專業(yè)單位編制提供)；確認(rèn)缺陷整修工作完成。

（2）室內(nèi)設(shè)計(jì)：根據(jù)酒店管理公司為酒店編制的設(shè)計(jì)模塊來進(jìn)行設(shè)計(jì)；審閱內(nèi)裝深化設(shè)計(jì)和相關(guān)配套設(shè)備及材料；審批材料及代用品；審批樣板房施工圖紙及相關(guān)文件；審批樣板房，于施工時(shí)期進(jìn)行間段性工地審察；審閱缺陷清單(由業(yè)主方相關(guān)專業(yè)單位編制提供)；確認(rèn)缺陷整修工作完成。

（3）機(jī)電設(shè)計(jì)：根據(jù)酒店管理公司為酒店編制的機(jī)電規(guī)格和要求進(jìn)行設(shè)計(jì)；通過視頻進(jìn)行項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議；提供設(shè)計(jì)圖紙給酒店管理公司審核；系統(tǒng)驗(yàn)收和移交不少于開業(yè)前2 個(gè)月進(jìn)行；嚴(yán)格根據(jù)酒店管理公司提供的設(shè)備清單進(jìn)行設(shè)計(jì)和設(shè)備采購，以免對(duì)確認(rèn)、接收和開業(yè)造成延誤。

（4）生命安全系統(tǒng)設(shè)計(jì)：根據(jù)酒店管理為酒店編制的消防規(guī)格和要求進(jìn)行設(shè)計(jì)；通過會(huì)面或視頻進(jìn)行項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議；審核深化消防逃生通道、緊急用電、煙霧感應(yīng)及報(bào)警、噴淋及消火栓系統(tǒng)、逃生樓梯加壓及排煙等設(shè)計(jì)文件；于開業(yè)前不少于 2 個(gè)月進(jìn)行生命安全系統(tǒng)測試的初檢和不少于 1 個(gè)月進(jìn)行生命安全系統(tǒng)的總檢；嚴(yán)格根據(jù)酒店管理公司提供的設(shè)備清單進(jìn)行設(shè)計(jì)和設(shè)備采購，以免對(duì)確認(rèn)、接收和開業(yè)造成延誤；如果驗(yàn)收沒通過，甲方必須自費(fèi)讓酒店管理公司到現(xiàn)場再做一次驗(yàn)收。

（5）資訊及酒店?duì)I運(yùn)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：根據(jù)酒店管理公司 IT為酒店編制的弱電規(guī)格和要求進(jìn)行設(shè)計(jì)；協(xié)助采購核心技術(shù)軟件；酒店開業(yè)前必須獲得 GPNS 證書；系統(tǒng)移交不得晚于開業(yè)當(dāng)日；嚴(yán)格根據(jù)酒店管理公司提供的設(shè)備清單進(jìn)行設(shè)計(jì)和設(shè)備采購，以免對(duì)確認(rèn)、接收和開業(yè)造成延誤。

3 有限功能配置

以簡潔便利服務(wù)為宗旨，針對(duì)商旅客人的切身需求，酒店公司摒棄了豪華酒店的一些不必要的功能設(shè)施，給客人提供休息充分、工作便捷的舒適條件，讓客人深深體驗(yàn)到物有所值，有再次體驗(yàn)的意向。酒店功能如圖 2 所示。

圖 2 酒店功能示意圖

3.1 以客房為主

酒店的設(shè)計(jì)以客房為主。標(biāo)準(zhǔn)客房面積僅 20 m2～25 m2，但其簡約的設(shè)計(jì)讓客人感到舒適，得到心里安慰。衛(wèi)生間以方便使用、簡潔明快為原則；臥室床品、書桌的設(shè)計(jì)簡單而精細(xì)，以提供舒適、方便使用為原則，給客人提供良好的休息和工作環(huán)境。

3.2 簡潔有限的公共服務(wù)區(qū)域

以客房為主要客人活動(dòng)場所，對(duì)公共區(qū)域的需求極其有限，因而該區(qū)域同樣體現(xiàn)了簡潔的設(shè)計(jì)風(fēng)格。大堂區(qū)域只保留前臺(tái)和休息區(qū)域，不設(shè)置大堂吧，客人進(jìn)入酒店可以快速辦理入住并通過電梯進(jìn)入客房。餐飲服務(wù)只提供一個(gè)簡單的早餐廳，但所服務(wù)的早餐食物豐富多樣，完全可以滿足客人的需求；桌椅的擺放靈活多變，在有需求的情況下，餐廳可臨時(shí)組合成小型會(huì)議室，以滿足群體客戶的會(huì)議需求。健身房中配置健身設(shè)施可供客人 24h使用，健身器材體量不大，但涵蓋了有氧運(yùn)動(dòng)、伸展、重量等不同的健身需要，功能齊全而周到。根據(jù)投資人的需求及現(xiàn)場場地的條件，可以考慮設(shè)置會(huì)議室，面積大小不強(qiáng)制規(guī)定，僅作輔助考慮。

3.3 極致的后勤功能設(shè)計(jì)管理

與全功能服務(wù)管理型酒店不同，國際品牌中端精選酒店所配置的后勤輔助設(shè)施精減到極致，在滿足客人體驗(yàn)前提下，以最低標(biāo)準(zhǔn)對(duì)后勤辦公、員工設(shè)施、各區(qū)域員工配比進(jìn)行設(shè)置，以控制酒店的建造和運(yùn)營成本。人房比一般控制在 0.23～0.40。

4 項(xiàng)目投資回報(bào)分析

4.1 材料明確，有效的投資成本控制

基于酒店標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，項(xiàng)目所使用的材料均已明確，即使投資人有意在不改變?cè)O(shè)計(jì)風(fēng)格的前提下提高材料品質(zhì)，也只需要在原有材料的基礎(chǔ)上做成本加減，從而根據(jù)項(xiàng)目的體量，很容易地估算出投資成本。

4.2 運(yùn)營管理成本控制

（1）人工成本。酒店的功能設(shè)施固定，以客房體量為主，所需要的管理及服務(wù)人員的數(shù)量均可以固定核算出來，從而有效地控制人工成本。簡化人員規(guī)劃，有助于提升運(yùn)營效率、業(yè)績和業(yè)主回報(bào)率。

（2）運(yùn)營期間資源消耗成本控制。由于公共區(qū)域功能有限，酒店所消耗的能源同樣以客房為主，因而以客房數(shù)為基數(shù)并乘以一定的系數(shù)，就可以估算出運(yùn)營成本。

4.3 投資回報(bào)核算

近些年來，酒店投資回報(bào)率的壓力迫使業(yè)主投資人要更多地介入酒店日常運(yùn)營，以把控各個(gè)環(huán)節(jié)的成本開支。在特許經(jīng)營授權(quán)的模式下，酒店管理公司會(huì)提供一系列的開業(yè)支持服務(wù)，包括完善所有的運(yùn)作體系和標(biāo)準(zhǔn)、推薦首任總經(jīng)理負(fù)責(zé)酒店籌建、與投資人一起選拔并培養(yǎng)下一任總經(jīng)理等，從而保證酒店的品質(zhì)。對(duì)于中端精選酒店，這樣的運(yùn)作相對(duì)簡單，適合特許經(jīng)營的品牌，能將酒店品牌方完善的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)大的系統(tǒng)支持和投資人的全心投入很好地結(jié)合在一起，兼顧到品質(zhì)和投資回報(bào)。根據(jù)該類型產(chǎn)品的投資標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目預(yù)算，投資費(fèi)用均攤至每間客房約 16 萬元，投資總金額約 2 550 萬元（見表 1）。

表 1 本項(xiàng)目酒店投資回報(bào)周期測算表

5 結(jié) 語

正如小比爾·馬里奧特先生在《毫無保留》中描述的那樣，“對(duì)于細(xì)節(jié)的極度重視保證了穩(wěn)定的質(zhì)量，穩(wěn)定的質(zhì)量帶來了顧客的高滿意度，顧客的高滿意度帶來了高入住率、重復(fù)消費(fèi)率和良好的房價(jià)保證，酒店業(yè)主和特許經(jīng)營者隨之獲得可觀的利潤和投資回報(bào)”。中端精選酒店以其獨(dú)特的魅力和優(yōu)勢搶占中國市場，而怎樣管理和運(yùn)營這類酒店，從而幫助投資人和酒店管理公司實(shí)現(xiàn)利益最大化，共創(chuàng)雙贏的局面，從項(xiàng)目管理角度很值得深入研究。國際品牌酒店管理公司在品牌市場定位后對(duì)于項(xiàng)目管理中模塊化項(xiàng)目管理知識(shí)的運(yùn)用更值得國內(nèi)類似項(xiàng)目的借鑒與思考。