不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤分辨及賠償研究

紀(jì)靜茹

摘要：登記是社會(huì)公眾感知不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的重要途徑，其中登記錯(cuò)誤是不動(dòng)產(chǎn)登記難以回避的一個(gè)話(huà)題，想要清晰地分辨不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤首先應(yīng)建立在明確如何認(rèn)定登記錯(cuò)誤與錯(cuò)誤登記的基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步而言，則需對(duì)完全的登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)和登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人混合過(guò)錯(cuò)等常見(jiàn)的登記錯(cuò)誤的情形加以區(qū)分，進(jìn)而對(duì)常見(jiàn)登記錯(cuò)誤情形的賠償責(zé)任加以細(xì)化。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;登記錯(cuò)誤;賠償

一、登記錯(cuò)誤的界定

關(guān)于登記錯(cuò)誤，根據(jù)《民法典》第220條和第222條，登記錯(cuò)誤與錯(cuò)誤登記之間存在界限，含射范圍并不相同。關(guān)于錯(cuò)誤登記目前理論觀點(diǎn)大致有三種：

第一種出整體出發(fā)主張所有登記事項(xiàng)與實(shí)際不一致都屬于錯(cuò)誤，既包括登記行為的錯(cuò)誤，也包括了基于當(dāng)事人原因所發(fā)生的情形。第二種屬于限制性的主張，該觀點(diǎn)認(rèn)為錯(cuò)誤登記僅包括基于合法有效的申請(qǐng)產(chǎn)生的登記證明與真實(shí)情況不符合的錯(cuò)誤。最后一種是對(duì)前兩種主張的折中，該觀點(diǎn)認(rèn)為錯(cuò)誤登記既包括限制性部分也包括整體的部分內(nèi)容，僅僅將登記完成后基于其他原因而產(chǎn)生的錯(cuò)誤。

我國(guó)提及的錯(cuò)誤登記傾向于折中的選擇。原則上《民法典》第222條的錯(cuò)誤應(yīng)作狹義的理解，是將基于當(dāng)事人之間的瑕疵或故意的弄虛作假的行為排除在外的情形。根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)內(nèi)容，由于當(dāng)事人原因造成的錯(cuò)誤由當(dāng)事人自行承擔(dān)。登記機(jī)關(guān)導(dǎo)致的由登記機(jī)關(guān)對(duì)錯(cuò)誤登記承擔(dān)賠償。對(duì)在出現(xiàn)混合因素就包括當(dāng)事人自身也包括登記機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò)的情況下如何承擔(dān)責(zé)任是欠缺的。

二、常見(jiàn)登記錯(cuò)誤的情形

登記錯(cuò)誤有多種分類(lèi)，根據(jù)原因來(lái)進(jìn)行有多種分類(lèi)，根據(jù)原因來(lái)進(jìn)行分類(lèi)，可以將登記錯(cuò)誤分為完全的登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)和登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人混合過(guò)錯(cuò)兩種?；谶@一分類(lèi)常見(jiàn)的登記錯(cuò)誤主要包括以下：

情形一：申請(qǐng)人虛假申請(qǐng)，故意提供不真實(shí)信息而登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查行為時(shí)未發(fā)現(xiàn)材料的問(wèn)題。這一情形可通過(guò)簡(jiǎn)單案例來(lái)說(shuō)明，昌盛公司偽造興隆公司的單位印章及相關(guān)資料，向某登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)將興隆公司所有的房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)給舜耕公司。對(duì)于昌盛公司提供的資料登記機(jī)關(guān)審查過(guò)程中未盡到審查義務(wù)將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給了舜耕公司。其后，興隆公司主張產(chǎn)權(quán)受損。此種情形屬于分類(lèi)中的混合型過(guò)錯(cuò)情形。此外，申請(qǐng)人與登記機(jī)關(guān)相互串通，故意實(shí)施錯(cuò)誤登記行為。與申請(qǐng)人的單獨(dú)行為相比較，登記機(jī)關(guān)在主觀上是故意而為而非出于過(guò)失。

情形二：登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤可分為沒(méi)有適當(dāng)理由拖延登記和沒(méi)有依據(jù)拒絕為申請(qǐng)人進(jìn)行登記，以及審查遺漏三種。其中延遲在實(shí)踐中是發(fā)生錯(cuò)誤登記最為常見(jiàn)的原因，即房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不按時(shí)延遲登記的行為導(dǎo)致了房屋所有權(quán)的無(wú)法取得。但現(xiàn)實(shí)中在此種情況下，王某可能對(duì)此后果自行承擔(dān)大部分責(zé)任，登記機(jī)關(guān)進(jìn)行賠償?shù)那樾尾⒉皇呛芏?。雖然房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要承擔(dān)賠償責(zé)任，但大多數(shù)情況都只是部分性的責(zé)任。

三、不同情形下錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任

不同情形下錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任區(qū)分基于不同原因產(chǎn)生的賠償是分辨歸責(zé)原則的理論依據(jù)。因混合原因產(chǎn)生的錯(cuò)誤登記基于混合原因發(fā)生的錯(cuò)誤登記，涉及到登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)失或過(guò)錯(cuò)與申請(qǐng)人的虛假行為，因而實(shí)際情況往往較為復(fù)雜。學(xué)術(shù)界主要存在以下幾種分類(lèi)觀點(diǎn)：

分類(lèi)一：根據(jù)《民法典》第1170條二人以上共同實(shí)施侵權(quán)行為，若不能確定具體行為人，造成他人損害的承擔(dān)連帶責(zé)任。若申請(qǐng)人與當(dāng)事人同謀實(shí)行了錯(cuò)誤登記的行為，依據(jù)該法條二者共同承擔(dān)連帶的賠償責(zé)任。分類(lèi)二：在混合過(guò)錯(cuò)的情形下，既然申請(qǐng)人與機(jī)關(guān)均存在過(guò)錯(cuò)，申請(qǐng)人可能實(shí)行了虛假行為，提供申請(qǐng)材料包含不真實(shí)的內(nèi)容。機(jī)構(gòu)在審查時(shí)存有過(guò)失行為，因此根據(jù)《民法典》由司法機(jī)關(guān)依據(jù)二者之間過(guò)錯(cuò)的大小，綜合考慮申請(qǐng)人、機(jī)構(gòu)在案件中責(zé)任分類(lèi)二：在混合過(guò)錯(cuò)的情形下，既然申請(qǐng)人與機(jī)關(guān)均存在過(guò)錯(cuò)，申請(qǐng)人可能實(shí)行了虛假行為，提供申請(qǐng)材料包含不真實(shí)的內(nèi)容。機(jī)構(gòu)在審查時(shí)存有過(guò)失行為，因此根據(jù)《民法典》由司法機(jī)關(guān)依據(jù)二者之間過(guò)錯(cuò)的大小，綜合考慮申請(qǐng)人、機(jī)構(gòu)在案件中責(zé)任的輕重確定雙方之間的部分責(zé)任。分類(lèi)二可以概述為按份性質(zhì)責(zé)任承擔(dān)方式。同時(shí)，對(duì)于二者按份的先后是傾向于補(bǔ)充的選擇。即受害人首先向申請(qǐng)人要求賠償，機(jī)構(gòu)在此之后承擔(dān)補(bǔ)充賠償。

因登記機(jī)關(guān)原因的責(zé)任認(rèn)定與按件收取不動(dòng)產(chǎn)登記相對(duì)應(yīng)，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值數(shù)額較大，考慮到我國(guó)缺少專(zhuān)項(xiàng)登記基金。因此區(qū)別于一般民事侵權(quán)的積極與消極全面賠償?shù)脑瓌t，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際中屬于限制賠償。理論上在針對(duì)單一登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤的情形，應(yīng)進(jìn)行全面的賠償。不能以為防止機(jī)構(gòu)登記壓力過(guò)大為理由拒絕進(jìn)行賠償。原因在于：被侵權(quán)人的損失與一般民事?lián)p失范圍大致相同，不僅包括訴訟費(fèi)用，申請(qǐng)登記手續(xù)費(fèi)用等直接的損失也包括租金收入等消極的損失。全面賠償?shù)倪x擇一方面可以促使機(jī)構(gòu)相關(guān)人員認(rèn)真細(xì)致辦理登記，限制賠償?shù)脑O(shè)置可能會(huì)給工作人員帶來(lái)潛意識(shí)層面的散漫。這與侵權(quán)責(zé)任盡可能彌補(bǔ)受害人因登記錯(cuò)誤造成的損失的理念是相背離的。另一方面，錯(cuò)誤登記涉及到的數(shù)額往往較大，限制性的賠償顯然難以彌補(bǔ)受害人的合法利益。限制賠償主要存在兩種方式，一是設(shè)定最高數(shù)額的限制，低于最高額的都可以申請(qǐng)賠償，符合賠償條件的全面賠償，超過(guò)最高部分不進(jìn)行賠償。二是對(duì)范圍的限制，在賠償范圍內(nèi)的進(jìn)行相應(yīng)賠償，范圍外的不進(jìn)行。

是故，筆者認(rèn)為限制賠償不是解決登記錯(cuò)誤賠償?shù)倪m合的選擇。根據(jù)登記機(jī)關(guān)目前的審查的形式，在審查中細(xì)致進(jìn)行審查工作是可以避免錯(cuò)誤登記出現(xiàn)的。此外，據(jù)《民法典》統(tǒng)一登記的規(guī)定，完善統(tǒng)一程序進(jìn)一步構(gòu)建賠償制度是妥善應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的有效方式。

注釋?zhuān)?/p>

[1]王利民.物權(quán)法專(zhuān)題研究.吉林人民出版社，2002年版.

[2]宋百海，于磊.不動(dòng)產(chǎn)登記中的四個(gè)誤區(qū)[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2017（28）：42-44.

[3]黃愛(ài)閩.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（23）：16.

[4]雷傳平，陳忱，石東洋.不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記責(zé)任的形態(tài)及歸責(zé)原則[J].大慶社會(huì)科學(xué)，2017（05）：100-103.

參考文獻(xiàn)：

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[4]王利民.物權(quán)法專(zhuān)題研究.吉林人民出版社，2002 年版 344 頁(yè).