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    基于價值鏈的長租公寓運營模式分析

    2020-07-26 14:31:17馮子萌
    理論與創(chuàng)新 2020年11期
    關(guān)鍵詞:運營模式價值鏈

    馮子萌

    【摘 ?要】長租公寓是一種新型的房屋租賃經(jīng)營模式,近幾年在一二線城市發(fā)展迅速。它與傳統(tǒng)的業(yè)主與租戶之間的個人租賃關(guān)系不同,而是由專業(yè)的公寓管理機構(gòu)進(jìn)行運營和維護(hù),一方面以其專業(yè)化分工實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì),降低房屋出租的各項成本,另一方面可以保持房源穩(wěn)定,配套標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化的房屋管理服務(wù),提高租戶的居住體驗。隨著“租售并舉”的提出,從中央到地方政府均出臺了多項支持住房租賃市場發(fā)展的政策,租賃市場的發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化,長租公寓作為租賃市場的供應(yīng)主體之一,迎來了快速發(fā)展時期。本文根據(jù)波特價值鏈分析理論,對當(dāng)下長租公寓運營模式進(jìn)行分析,分析其存在的風(fēng)險和發(fā)展方向。

    【關(guān)鍵詞】價值鏈;長租公寓;運營模式

    引言

    由于傳統(tǒng)租房方式存在諸多痛點,隨著新生代群體的崛起,其對租房體驗要求也更為個性化,在人口凈流入而房價持續(xù)走高的一二線城市,長租公寓快速崛起。從房地產(chǎn)行業(yè)特點上來看,房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨著高庫存、物業(yè)價值低效利用的問題,也面臨存量物業(yè)的盤活和利用效率提升的問題。長租公寓行業(yè)是一種隸屬于住房租賃行業(yè)的新興行業(yè),它有著與傳統(tǒng)租房截然不同的邏輯起點和發(fā)展?jié)摿ΑK粌H僅是簡單意義上的租賃住房行業(yè),還包括共享、共建、共娛的社交文化滲透;是有獨特個性的青年租客組建的社區(qū)大家庭。

    2019年長租公寓企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐,企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象逐漸加劇,資本介入更加審慎,政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風(fēng)險。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下,我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范。需要注意的是,我國包括長租公寓市場在內(nèi)的整個住房租賃市場發(fā)展仍處于發(fā)展的初期階段,這其中蘊含著巨大機遇。

    1.價值鏈相關(guān)理論

    價值鏈(Value chain)是由美國教授邁克爾·波特(Michael E.Porter)所提出的,之后學(xué)術(shù)界將其稱之為價值鏈理論。包括基本活動和輔助活動兩類,其中基本活動包括企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營、庫存、市場營銷、售后服務(wù)等。輔助活動包括基礎(chǔ)設(shè)施、人力資源、財務(wù)管理、采購和技術(shù)開發(fā)等。傳統(tǒng)的價值鏈理論只關(guān)注制造產(chǎn)業(yè),隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展,服務(wù)型企業(yè)也需要價值鏈理論的指導(dǎo),特別是在運營管理方面,通過流程的設(shè)計與改造,價值鏈設(shè)計和價值鏈優(yōu)化協(xié)作,來引導(dǎo)服務(wù)型企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)鏈與價值鏈相匹配,這有利于企業(yè)充分的整合內(nèi)外的資源,梳理服務(wù)鏈流程,在更大的程度上以降低企業(yè)的成本,獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

    2.長租公寓行業(yè)價值鏈分析

    我國長租公寓行業(yè)的發(fā)展共經(jīng)歷了四個發(fā)展階段,第一階段為2013年以前,當(dāng)時的租賃市場房源主要來自個體散租和政府人才住房;第二階段為2013年至2017年,該階段以自如、魔方等為代表的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊逐步扎根長租公寓市場,并通過多輪融資迅速成長為青年長租公寓運營商;第三階段為2017年3月至7月,房地產(chǎn)背景的開發(fā)商,如萬科、龍湖、旭輝、朗詩等,因主動布局或土地競拍過程中被動持有而進(jìn)入長租公寓市場;第四階段為2017年7月至今,長租公寓被明確定位為民生工程,同時在“購租并舉”政策密集出臺的背景下,行業(yè)發(fā)展前景已經(jīng)逐漸清晰,國有住宅租賃企業(yè)開始進(jìn)入競爭白熱化的長租公寓市場發(fā)揮引領(lǐng)和帶動作用。

    本文依據(jù)價值鏈理論分析的原理,將長租公寓分為主鏈和輔助鏈兩大環(huán)節(jié)。其中,價值主鏈作為直接提供產(chǎn)品和服務(wù)的活動鏈,主要圍繞企業(yè)的融資、房源獲取、房屋改造至商品化以及推向市場等一系列價值活動集合。是公寓產(chǎn)品和服務(wù)的提供鏈,根據(jù)消費者的不同需求,長租公寓運營商為租客提供有針對性的增值服務(wù),以及不同的公寓類型,最終通過線上和線下的端口進(jìn)行對接服務(wù)。

    價值輔鏈作為間接為價值主鏈提供輔助活動支持的鏈條,包括信息技術(shù)服務(wù)支持,采購活動、財務(wù)管理、人力資源管理、社區(qū)活動等相關(guān)價值活動集合。雖然輔助鏈上的價值活動并不直接為租客們提供產(chǎn)品和服務(wù),但作為長租公寓價值主鏈的輔助支持部分,不可或缺,構(gòu)成長租公寓價值鏈完整體系。

    3.基于價值鏈的長租公寓運營模式分析

    長租公寓的運營模式,按照資產(chǎn)持有方式劃分,分為重資產(chǎn)經(jīng)營與輕資產(chǎn)經(jīng)營;按照房屋的集中程度劃分,分為集中式與分散式出租;按照運營精細(xì)化程度劃分,分為服務(wù)式長租公寓與粗放管理式長租公寓。

    3.1重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)運營

    重資產(chǎn)運營,是企業(yè)通過開發(fā)、購買等方式自持房產(chǎn),裝修后投入運營的經(jīng)營方式。這種模式對企業(yè)的資金要求較高,企業(yè)會承擔(dān)了較高的建設(shè)成本、購置成本,但同樣也會享受公寓業(yè)態(tài)下房屋作為資產(chǎn)本身的增值。在運營過程中,企業(yè)無需承擔(dān)租賃費用,也無需擔(dān)心輕資產(chǎn)模式下不可控的房主行為及與房主的糾紛,具有較強的自主運營權(quán)。根據(jù)長租公寓價值鏈,從價值主鏈上來看,采用重資產(chǎn)運營的企業(yè),一般為知名房企, 通過收購閑置樓宇或不良物業(yè),但重資產(chǎn)運營模式下,對資金量的要求更大。在融資方面需要較強的能力,但我國REITs模式尚未成熟,對企業(yè)的融資能力形成挑戰(zhàn)。一般采取重資產(chǎn)運營的企業(yè)為老牌地產(chǎn)商,其在消費者心中已經(jīng)樹立起良好的品牌形象,基于強大的品牌背景,所以公寓在進(jìn)行出租時,更容易獲得消費者的信任,有利于營銷活動的開展。

    輕資產(chǎn)運營是指企業(yè)通過與房主簽訂租賃合同,獲得房屋的經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)等權(quán)利,但實際上并不持有房屋所有權(quán),不享受地產(chǎn)與房產(chǎn)的價值增值。因租賃合同期限較短,一般為3-5年,企業(yè)較難對租賃房屋實施較大的裝修改造,對外租賃的提價空間較小。輕資產(chǎn)運營模式下,由于租賃關(guān)系的不確定性,企業(yè)運營管理公寓項目的自主性也受到一定限制,可能會影響企業(yè)利潤。由于不需要采取重資產(chǎn)運營企業(yè)前期所進(jìn)行的高額投入,所以輕資產(chǎn)運營的企業(yè)降低對外租金的價格,廣泛推廣項目和市場,快速回籠資金與收入。

    3.2集中式與分散式運營

    集中式運營是指企業(yè)通過建設(shè)開發(fā)、出資購置或租賃包租的方式獲得整棟樓宇或整體數(shù)層的房產(chǎn),經(jīng)過統(tǒng)一裝修后對外經(jīng)營。對于集中式出租的項目,較為整體、寬裕的物理空間為公寓的運營提供了廣闊的場地,在滿足居住需求的基礎(chǔ)上,還設(shè)有了商家入駐、娛樂休閑、共享社交的區(qū)域,迎合了市場對租賃式公寓的期盼。

    分散式運營是指企業(yè)通過購置或租賃從多個房主處獲得房產(chǎn),來開展對外租賃經(jīng)營。房產(chǎn)在空間分布上較為分散,單個項目房間以外的面積受限,客觀上不利于提升居住以外的功能需要;此外為了統(tǒng)一品牌形象,企業(yè)需前期進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修改造,裝修的邊際成本較高。分散式運營主要是關(guān)注單個消費者的滿意度,不需要構(gòu)建創(chuàng)意社區(qū)。分散式模式因資金投入少,房租單價低,以委托管方式承租,成本回收期較集中式的運營較短。

    4.總結(jié)

    隨著市場的日益成熟,長租公寓行業(yè)正朝著集中化、專業(yè)化、品牌化的方向發(fā)展。在瞬息萬變的市場環(huán)境中,企業(yè)需要對自身的定位、對細(xì)分客群的把握,以及對融資能力的掌控等方面有著充足的認(rèn)識和準(zhǔn)備。長租公寓前期的經(jīng)營成本都非常高,目前房企長租公寓盈利難的關(guān)鍵問題就是融資成本過高。降低融資成本就成為影響長租公寓盈利能力的重要因素。引入REITS融資模式,可以盤活企業(yè)存量資產(chǎn),提高融資效率,有更完善的風(fēng)險隔離,成為我國長租公寓發(fā)展的重要助推器,能否充分利用REITs將會成為長租企業(yè)制勝的關(guān)鍵。

    參考文獻(xiàn)

    [1]陳偉,劉希宋.基于價值鏈管理的現(xiàn)代企業(yè)競爭優(yōu)勢研究[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì),2002(05):82-83.

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    [3]張靜雅,輕資產(chǎn)運營模式在我國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型中的應(yīng)用研究—基于綠城集團(tuán)的分析[D],黑龍江,東北農(nóng)業(yè)大學(xué),2017.

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