我國住宅維修資金的問題與對(duì)策

黃茹

摘要：我國人民物質(zhì)生活水平的逐步改善，改變了人們傳統(tǒng)的住房觀念，商業(yè)住宅成為當(dāng)下人們最熱衷的話題，由于住宅所有權(quán)制度的變更，住宅管理也從集體責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)槊耖g住宅所有人的自我管理，住宅專項(xiàng)維修資金能夠有效地提高物業(yè)的完好率，使物業(yè)能夠長期有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)，還能為物業(yè)的共用設(shè)施和共用設(shè)備在各種突發(fā)性自然災(zāi)害中造成的損失提供資金支持。

關(guān)鍵詞：住宅;維修資金;專項(xiàng)

引言

隨著我國人民物質(zhì)生活水平的逐步改善，人們傳統(tǒng)的住房觀念發(fā)生改變，公共租賃住宅的需求已成為以往，以住房質(zhì)量為基礎(chǔ)的現(xiàn)代化商業(yè)住宅成為當(dāng)下人們最熱衷的話題，由于住宅所有權(quán)制度的變更，住宅管理也從集體責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)槊耖g住宅所有人的自我管理，以前由國家承擔(dān)的住宅維護(hù)、住宅改造的費(fèi)用全部由業(yè)主個(gè)人負(fù)責(zé)，在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了住宅專項(xiàng)維修資金制度。住宅專項(xiàng)維修資金，一般情況下用于共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修、改造和更新（不含保修期內(nèi)），它為物業(yè)的正常使用、物質(zhì)的保值增值做好了鋪墊，它能夠有效地提高物業(yè)的完好率，使物業(yè)能夠長期有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)，還能為物業(yè)的共用設(shè)施和共用設(shè)備在各種突發(fā)性自然災(zāi)害中造成的損失提供資金支持。降低物業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，為業(yè)主的利益保駕護(hù)航。相對(duì)而言，它的作用如此重要，但在2008年之前還沒有出臺(tái)相關(guān)的住宅專項(xiàng)維修資金的管理措施，也沒有比較完善的管理體系。

國民經(jīng)濟(jì)的提高，帶動(dòng)了我國的商業(yè)化住宅市場(chǎng)的迅速擴(kuò)大，多數(shù)住宅存在的不安全因素逐漸浮出水面，需要維修的各種設(shè)施越來越多，各種爭(zhēng)執(zhí)不斷出現(xiàn)，維修資金已成為目前比較嚴(yán)重問題。因此，無論是站在社會(huì)外部環(huán)境的角度，還是站在維護(hù)資金籌措系統(tǒng)的角度看，我們國家都有必要建立完善的住房專項(xiàng)維修資金制度，它不僅關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，而且對(duì)國家的發(fā)展和社會(huì)的安寧起著重要的作用。

一、我國住宅專項(xiàng)維修資金的現(xiàn)狀

在中國，房地產(chǎn)交易是從開發(fā)商取得銷售資格后，也就是從合同的簽署到完成，從所有權(quán)證書的申請(qǐng)到結(jié)束的這段時(shí)間開始的。與此同時(shí)，此時(shí)間段對(duì)于資本運(yùn)作的開發(fā)者來說是至關(guān)重要的，他們可以利用平臺(tái)系統(tǒng)解決資金周轉(zhuǎn)困難的問題。

中國有很多房地產(chǎn)開發(fā)商都是通過實(shí)際使用項(xiàng)目來尋找資金，盡可能地向客戶募集資金。就目前來說，很多房地產(chǎn)在預(yù)售許可證沒有得到批準(zhǔn)的情況下，就開始收取所謂的預(yù)售房款定金，或者是先收取部分購房款，在等到預(yù)售許可證批準(zhǔn)以后再收取全額的房款。而維修資金在相關(guān)政策中，沒有禁止房屋買賣單位不能代收代繳，所以傳統(tǒng)的模式在房地產(chǎn)買方和賣方還會(huì)繼續(xù)使用，房地產(chǎn)商先交房，然后再到行政主管部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。如上所述，這一時(shí)期的住房專項(xiàng)維修資金沒有得到有效地管理，而挪用或貪污住宅專項(xiàng)維修資金的事例屢見不鮮，在許多房地產(chǎn)糾紛中占據(jù)了首位。

目前雖然還缺少比較健全的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，也沒有相對(duì)完善的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》，但是它真正的意義在于使混亂的格局有了進(jìn)一步的改變，住宅專項(xiàng)維修資金制度也有了國家的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

二、我國住宅專項(xiàng)維修資金面對(duì)的問題

（一）維修資金歸集量小

就目前來看，維修資金保障制度在我國的幾個(gè)大的城市和沿海地區(qū)已經(jīng)得到了很大的發(fā)展，比如，北京、上海、廣州、深圳，廈門等，但這項(xiàng)工作在許多的中小城市中仍未得到實(shí)質(zhì)性的落實(shí)，對(duì)維修資金的管理不到位，并且各地對(duì)存款主體和管理模式等都有不同的規(guī)定，一般收款額較小，差距較大。此外，還有一些城市僅對(duì)商品房或購買的公共住房建立了維修資金制度，征收范圍小，征收率低，而最難籌集的是售后公有住房的維修資金。在維修資金的交存中，自營住宅和政府管理住宅的交存標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，所以，此類維修資金征收的比較少。還有一個(gè)原因是，在自營住房和政府直管住房中，大多數(shù)家庭的收入較少，生活水平比較低，缺少繳納維修資金的能力。

（二）維修資金繳存權(quán)屬不清

在交付住宅專項(xiàng)維修資金的過程中，買方和賣方都存在資金籌措問題，賣方承擔(dān)的住宅專項(xiàng)維修資金概念模糊，所有權(quán)不明確。表現(xiàn)一是，公用住宅出售后的專項(xiàng)維修資金由房屋所有者和銷售單位支付，不通過建筑物分別核算賬款;其次是在部分城市中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房購買者雙方共同承擔(dān)住房維修資金，但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)他們所承擔(dān)的維修資金基本被納入了商業(yè)住宅的成本之中，有的甚至被挪用，同時(shí)有的利潤可能被個(gè)人占為己有。

（三）法定決策程序難以落實(shí)

“按戶歸集、記賬到套”是維護(hù)資金的特性，所以，在項(xiàng)目需要維修的時(shí)候（其中包括屋頂、屋檐、道路、公用設(shè)施、設(shè)備等公用部分），應(yīng)按相關(guān)的條例進(jìn)行具體的實(shí)施，規(guī)則是要得到占建筑物總面積和占總戶數(shù)雙2/3以上的業(yè)主同意，這是體現(xiàn)房屋所有者的決策力和監(jiān)督力，但是，現(xiàn)實(shí)并非于此，業(yè)主大會(huì)在大多數(shù)社區(qū)根本不存在，業(yè)主委員會(huì)更是一個(gè)虛名，所以很難召開業(yè)主會(huì)議，所謂的“業(yè)主決策”也不知從何而來。另外，我國的《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《住房維修專項(xiàng)資金管理辦法》，他們?cè)谠瓌t上對(duì)維修資金的使用規(guī)定得比較全面，但是在落實(shí)上還有一定的難度，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中存在的種類比較多，業(yè)主不能做出正確的判斷，它在一定的程度上造成資金使用困難。還有一點(diǎn)是在維修的過程中，缺少相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和維護(hù)成本標(biāo)準(zhǔn)，所以在具體的實(shí)施中，很難與房屋所有者達(dá)成協(xié)議，甚至他們不會(huì)參與投票，如果業(yè)主投了不到2/3的票，使用維修資金的決議就無從談起了。

三、我國住宅專項(xiàng)維修資金問題的應(yīng)對(duì)措施

（一）細(xì)化資金的使用范圍

雖然維修資金已納入了法律層面，并且涵蓋的范圍比較廣，然而，法律對(duì)維修資金在現(xiàn)實(shí)中的使用沒有一個(gè)準(zhǔn)確的定義，這樣一來，資金的應(yīng)用在實(shí)際中就會(huì)出現(xiàn)紛爭(zhēng)。為了更好地落實(shí)維修資金的使用，應(yīng)加大“物業(yè)維修資金使用備案管理信息系統(tǒng)”的研發(fā)力度，完善物業(yè)設(shè)施設(shè)備的檔案管理，建立有效的管理機(jī)制，詳細(xì)記錄物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的實(shí)際使用情況。

（二）優(yōu)化業(yè)主決策方式

相關(guān)的法律規(guī)定，只有征得2/3以上的房屋所有者同意才能使用住房專項(xiàng)資金。然而，傳統(tǒng)的業(yè)主大會(huì)存在著許多的弊端，比如，人員組織困難、費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且容易偽造，為了改善現(xiàn)有的狀況，有必要通過技術(shù)手段建立一個(gè)透明的決策平臺(tái)，為房屋所有者提供更多的方便。

（三）明確緊急情況范圍，創(chuàng)新資金緊急使用監(jiān)管舉措

房屋專項(xiàng)維修資金緊急使用制度是以“緊急情況”為基礎(chǔ)來確定房屋專項(xiàng)維修資金的緊急使用，但是，在實(shí)際中，對(duì)“緊急情況”法律上缺少明確的概念，更沒有一個(gè)正確的界定，誰是法律的主體，或者可以使用什么樣的機(jī)制來確認(rèn)社會(huì)上是否存在“緊急情況”，一定要把握好應(yīng)急維修管理的尺度，相反，就會(huì)有濫用應(yīng)急維修資金的現(xiàn)象發(fā)生。由此看來，為了確保應(yīng)急維修資金得到更好利用，首先要對(duì)“緊急情況”進(jìn)行一個(gè)正確的定位，當(dāng)?shù)卣ㄟ^立法實(shí)踐，通常把“緊急情況”分為兩種，一種是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共部位和設(shè)施設(shè)備，第二種是對(duì)房屋使用者和社會(huì)公共安全構(gòu)成傷害或潛在危險(xiǎn)的事件。一般來說，在險(xiǎn)情與緊急情況相結(jié)合的基礎(chǔ)上，可能會(huì)對(duì)社會(huì)造成危害，基于此，只能把應(yīng)急維修資金的使用納入法律的范疇。

（四）建立應(yīng)急解危專項(xiàng)資金

使用專項(xiàng)維修資金的增值結(jié)余建立應(yīng)急解危專項(xiàng)資金，必須要以不使用房屋所有者專項(xiàng)維修資金本金、不增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)為先決條件，應(yīng)急解危專項(xiàng)資金分為房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)急維修資金和城市住宅的應(yīng)急處置資金兩個(gè)類別。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)急維修資金從市專項(xiàng)維修資金的附加費(fèi)收支中，根據(jù)房屋專項(xiàng)維修資金賬戶5‰的余額提取，并為各房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)定賬戶。用于應(yīng)對(duì)突發(fā)緊急情況的維修工程在效益范圍很難有一個(gè)正確的定位，必須要改變維修資金本金“按戶歸集、記賬到套”的管理模式，集管必須由各業(yè)主簽字確認(rèn)。區(qū)縣的房管局將通過實(shí)地考察，盡快向建設(shè)單位報(bào)修，簡(jiǎn)化申請(qǐng)手續(xù)，幫助半數(shù)以上的業(yè)主解決確認(rèn)難的問題，將維修資金的應(yīng)急保障作用發(fā)揮到極致。二是由政府牽頭，專門設(shè)立部分老房子緊急救助專項(xiàng)資金。舊住宅區(qū)不同于商品房，它居住的基本上是中低收入人群，沒有維修資金支持，如果有損壞的現(xiàn)象出現(xiàn)，就很難維修。

（五）監(jiān)管機(jī)構(gòu)深化延伸服務(wù)

首先，監(jiān)督部門應(yīng)結(jié)合物業(yè)共享設(shè)施和設(shè)備的屬性，定量分析資金使用的種類、使用規(guī)模以及使用狀況，定期公布每個(gè)建筑部門的共享部分、共享設(shè)備的維護(hù)期限，公布維修頻率和資金的使用情況，使房屋所有者對(duì)資金的使用有一個(gè)充分地了解。同時(shí)，利用計(jì)劃評(píng)價(jià)體系和“黑名單”制度，建立有效地清單管理體系，運(yùn)用科學(xué)手段，加強(qiáng)流程管理，使資金的使用更加合理。

結(jié)語

房子是人的立足之本。美國有位經(jīng)濟(jì)學(xué)家也對(duì)房子之事進(jìn)行了論證，他說，“世界是從社區(qū)和鄰里發(fā)展起來的。此環(huán)境有利于孩子的成長和家庭的發(fā)展;并且能夠促進(jìn)人們用自己的力量改變自己的生活……”由此看來，住房問題在世界上被公認(rèn)為是國計(jì)民生的大事，而住房問題在城市的發(fā)展中尤為突出。我國作為一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國家，每年房屋建造的數(shù)量突破萬計(jì)。人們?cè)诒就撂厣幕挠绊懴?，把房子看作是人生中的重中之重，房屋的建設(shè)幾乎成了他們努力工作的動(dòng)力，因此，保障房屋正常使用的制度是建立在物業(yè)維修資金制度的基礎(chǔ)上。

該論文的研究結(jié)果顯示，目前存在的主要問題是，各地缺少足夠的維修資金，有的資金甚至還被非法占用，相關(guān)的法律條文在現(xiàn)實(shí)中不能很好地得到落實(shí)，復(fù)雜的資金使用標(biāo)準(zhǔn)往往與實(shí)際的使用產(chǎn)生矛盾，造成維修資金的價(jià)值不能得到有效地提升?；诒姸嘁蛩氐拇嬖?，給維修資金的使用造成許多不利的影響，為彼此間的紛爭(zhēng)埋下伏筆，也會(huì)導(dǎo)致房屋所有者、物業(yè)和相關(guān)管理部門矛盾的擴(kuò)大化，隨著而來的是上訪和上訴的人員增多，這不但增加了司法部門的工作量，還會(huì)給社會(huì)許多不穩(wěn)定因素，帶來影響，給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來影響，給人民的利益和社會(huì)公共利益帶來傷害。

建立完善物業(yè)維修基金制度，不僅利于城市的建設(shè)和發(fā)展，而且還能為以后城市化的住宅社區(qū)提供優(yōu)秀的管理模式，更好地推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展速度。因此，本文認(rèn)為，要想有效地管理好物業(yè)維修資金，必須要建立健全行之有效地維修資金管理措施，從多個(gè)方面入手制定出切實(shí)可行的規(guī)章制度，逐步完善物業(yè)維修資金制度及相關(guān)法律建設(shè)，并將其作用發(fā)揮到極致。

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