我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率測度與評價

李蓉

【摘 要】 目前，中國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)步入新常態(tài)，作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率的大小顯得尤為重要，提高其經(jīng)濟效率有助于提升我國經(jīng)濟水平。在考慮區(qū)域的差異性和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動態(tài)性的前提下，首先利用DEA-Malmquist指數(shù)分析法，以我國31個省市自治區(qū)（不包括臺灣、香港和澳門）作為獨立的決策單元進行分析研究，得到2006-2015年我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率的變化情況，通過對不同省市自治區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟效率變化的分析，得到房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率較高的省市自治區(qū)，為其他地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率的提升提供啟示。

【關(guān)鍵詞】DEA-Malmquist指數(shù)分析 房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟效率評價

一、引言

根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟增長理論，技術(shù)創(chuàng)新與效率改進有利于推動經(jīng)濟的持續(xù)增長，同時增強行業(yè)的綜合競爭力 [1]。作為支撐國民經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著先導(dǎo)性和主導(dǎo)性的作用，是一切經(jīng)濟活動的前提。近幾年來，學(xué)界從眾多角度對我國房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率進行了廣泛、深入的研究。

1.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行效率研究概述

近年來，對房地產(chǎn)業(yè)的研究主要集中在信貸支持、宏觀調(diào)控政策等層面。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率的研究，一部分學(xué)者集中于微觀角度，即對房地產(chǎn)上市公司績效水平的評價研究。王堅強利測度57家房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)投資效率，發(fā)現(xiàn)促進效率增長的主要動力是規(guī)模效益[2]。陳增壽等人，對我國房地產(chǎn)上市企業(yè)作研究分析發(fā)現(xiàn)，資本結(jié)構(gòu)調(diào)整速度與諸多因素顯著相關(guān) [3]。

一部分學(xué)者是站在全國的視角，對房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域效率水平進行測度，而且是對區(qū)域、省際之間的經(jīng)濟運行效率作對比分析。曾昭法實證表明效率水平隨地域呈現(xiàn)明顯差異，東中西部地區(qū)開發(fā)效率水平差距不斷縮小，各區(qū)域內(nèi)部省市效率差異較大[4];方金金實證發(fā)現(xiàn)，全國各省市房地產(chǎn)業(yè)基本上都處在規(guī)模報酬遞減階段[5];陸穎婷等人研究了無錫市房地產(chǎn)交易活躍、去庫存成效顯著的原因，試圖為其他城市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供啟示 [6]。

2.DEA方法、Malmquist指數(shù)運用實例概述

總體上，我國對房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟績效分析已經(jīng)具備一定的經(jīng)驗基礎(chǔ)，而要科學(xué)地評價區(qū)域經(jīng)濟效率，就必須考慮到區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)是一項涉及多投入和多產(chǎn)出的復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，Charnes和Cooper等人在1978年提出的數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法（DEA），就是用來評價具有多投入多產(chǎn)出的同類決策單元的相對效率，它能用較為簡便的算法對決策單元進行客觀的評價比較。該方法被廣泛應(yīng)用于經(jīng)濟效率分析、技術(shù)創(chuàng)新效率分析、環(huán)境效率分析等多個領(lǐng)域。馮晨鵬等人運用改進的非徑向ZSG-DEA模型，對我國30個行政區(qū)域的環(huán)境綜合效率與各維度非期望產(chǎn)出的效率進行測度，結(jié)果表明亟需調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級[7]。

在動態(tài)條件下，當(dāng)生產(chǎn)資源配置效率水平和技術(shù)水平同時發(fā)生變化時，Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)可以很好的反映二者的總體變化情況。國內(nèi)外學(xué)者對全要素的研究取得了豐富的成果。Kao對臺灣非壽險行業(yè)效率進行了評價分析，Arabi等則慮了非期望產(chǎn)出對效率的負面影響，對生產(chǎn)效率進行研究。陳一博對50家創(chuàng)業(yè)板上市公司2007-2011年的生產(chǎn)率變動作測度分析 [9]。

在強調(diào)堅持住房居住屬性背景下，地方調(diào)控政策出現(xiàn)明顯的差異化。據(jù)此，本文將綜合上述研究方法——運用DEA-Malmquist指數(shù)分析法，對我國31個省市自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效率進行測度，并對各省市自治區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟效率進行橫向和縱向的比較，得到房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率較高的省市自治區(qū)，為其他地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率的提升提供啟示。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率評價的投入產(chǎn)出指標(biāo)

利用DEA方法分析，首先要選取合理的指標(biāo)體系，來體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟績效的投入和產(chǎn)出。本文選取的指標(biāo)體系如表1所示，指標(biāo)選取的樣本空間為2006-2015年31個省市的面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來源于國泰君安數(shù)據(jù)庫。

三、區(qū)域經(jīng)濟效率評價模型

（一）模型的選擇

1.DEA方法及基本模型

DEA給出了一種有效的方法用于估計多投入、多產(chǎn)出的經(jīng)驗有效生產(chǎn)前沿面，在給定一組包含多投入、多產(chǎn)出的決策單元集合的條件下，不需要權(quán)衡變量的任何先驗信息，就能夠確定一個有效的生產(chǎn)前沿面或最佳實踐。在有效前沿面上的決策單元主要分為兩種情況：一是在給定投入量下的最大產(chǎn)出;二是在給定產(chǎn)出量下的最少投入。作為有效衡量決策單元技術(shù)效率的度量，DEA給出了他們的效率值，其中，效率值為1的決策單元稱為前沿（有效）決策單元。

DEA主要分為C2R模型和BC2模型，二者的假設(shè)條件不同。前者適用于規(guī)模報酬不變的假設(shè)條件，后者適用于規(guī)模報酬變動情況下決策單元相對有效性的評價問題，且能夠同時評價技術(shù)有效性和規(guī)模有效性。Tone提出了基于松弛變量的SBM模型，該模型相對于上述的兩種傳統(tǒng)模型，能夠得到更加精準(zhǔn)的效率值，屬于DEA方法在改進后的擴展模型。

2.Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)

Malmquist指數(shù)由Malmquist首次提出，主要用來分析投入消耗的數(shù)量變化。F?re等則建立了基于DEA的Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)用以度量跨期生產(chǎn)率的變化，該方法已經(jīng)被證明是一種能夠很好度量決策單元生產(chǎn)率變化的工具。在動態(tài)條件下，當(dāng)生產(chǎn)的技術(shù)效率水平和資源配置效率同時發(fā)生變化時，Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)可以很好的描述二者的總體變化情況。

Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)的實質(zhì)是利用兩個不同時刻的距離函數(shù)的幾何平均值，來描述生產(chǎn)率的變化。通過兩個單獨時期以及兩個混合時期的測度值，計算得到Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)M0。

M0為輸入導(dǎo)向型Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)，刻畫t時期和t+1時期的生產(chǎn)率變化。若M0>1，則表明生產(chǎn)率下降;若M0=1，說明生產(chǎn)率保持不變;若M0<1，則表示生產(chǎn)率上升。

對特定的決策單元，將M0進行改進，同時衡量技術(shù)效率的變化和技術(shù)的變化，生產(chǎn)前沿面的移動由技術(shù)的變化所反映。形式如下：

其中，

TEC0測度的是從t時期到t+1時期技術(shù)效率的變化，當(dāng)TEC0>1時，技術(shù)效率提高;當(dāng)TEC0=1 時，技術(shù)效率保持不變;當(dāng)TEC0<1時，反之。FS0則度量了從t時期到t+1時期技術(shù)水平的變化，F(xiàn)S0>1，說明技術(shù)水平進步;若FS0=1，說明技術(shù)水平保持不變;若FS0<1，說明技術(shù)水平退步。

（二）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率實證評價

以2006-2015年我國31個省市自治區(qū)為決策單元，采用基于輸入導(dǎo)向型的規(guī)模報酬不變的DEA模型，測度我國各省市自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率。結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效率平均上升0.04%，整體可觀。大部分城市都處在經(jīng)濟運行效率的前沿面，只有4個省份都處于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的無效率狀態(tài)，相對效率值小于1;對技術(shù)效率和技術(shù)進步效率測度結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)我國整體的平均技術(shù)效率和技術(shù)進步效率均大于1，即我國房地產(chǎn)業(yè)在研究的這十年間相對效率有所提升，且生產(chǎn)前沿面向上移動，出現(xiàn)了技術(shù)進步，整體發(fā)展態(tài)勢較為理想。

將我國31個省市自治區(qū)按照地理區(qū)位進行劃分，分別測度四個地理區(qū)域的技術(shù)效率變化、技術(shù)進步變化和生產(chǎn)率變化。結(jié)果顯示，東部地區(qū)的技術(shù)進步變化和生產(chǎn)率變化高于其他三個區(qū)域，而技術(shù)效率卻排第三，說明東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的運行效率提升主要來源于技術(shù)進步水平的提升，中部地區(qū)三個效率值排名均為最后，且均低于平均水平，說明中部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟運行效率亟待提升;西部地區(qū)和東北地區(qū)的技術(shù)水平較高，而技術(shù)進步水平和生產(chǎn)率指數(shù)均低于平均水平，說明生產(chǎn)技術(shù)方面仍有待改進。

進一步的，從平均經(jīng)濟效率值可以看出，各省市自治區(qū)均存在效率值小于1的年份，說明我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效率存在一定的波動性，同時各地區(qū)之間房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行效率存在明顯的差異。2008年除遼寧省和甘肅省外，其余各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率均出現(xiàn)明顯下滑，且效率值低于1，說明2008年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到了巨大的沖擊，2009年上海市和四川省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行效率出現(xiàn)顯著提升，分別高達2.15、2.19，根據(jù)測度結(jié)果可知其生產(chǎn)效率的提升源于技術(shù)效率和技術(shù)進步效率的提高;省市之間相對差距最小的是2014年的江西?。?.141）和黑龍江省（0.573）。考慮到數(shù)據(jù)的異常性，在此不對西藏自治區(qū)進行分析，可以看出在十年間房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率波動最大的是上海市（1.593），波動最小的是內(nèi)蒙古自治區(qū)（0.29）。

如圖1所示，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效率總體水平呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的狀態(tài)，沿一水平線上下波動;東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率變化波動較大，相對2008年，生產(chǎn)率在2009年出現(xiàn)了明顯的提高，在之后的幾年則處在平穩(wěn)水平;而西部地區(qū)長期處于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的無效率狀態(tài)，僅有2007、2009和2011年效率值高于1，其余年份相對效率值均低于1，說明我國西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍有很大提升空間;中部地區(qū)相較于西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為良好，但仍有待改善，在研究期限內(nèi)，有一半年份的生產(chǎn)率水平處在無效率狀態(tài)，從發(fā)展趨勢來看，從2009-2013年持續(xù)下滑，到2014年后房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率逐步上升。東北三省在2006-2013年的效率較為平穩(wěn)，在2014年時房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)率出現(xiàn)明顯下降，處于全國最低水平，在2015年時有所提升。

四、區(qū)域經(jīng)濟效率評價

通過采用基于DEA的Malmquist生產(chǎn)率指數(shù)對我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率進行測算、分解，根據(jù)計算結(jié)果，對我國各省市自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率運行情況進行橫向分析和縱向比較，最終得出了以下幾點結(jié)論：

1.從整體來看，我國31個省市自治區(qū)2005-2016年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行效率整體趨于良好態(tài)勢，在一定范圍內(nèi)上下波動;在所研究時期內(nèi)，Malmquist效率均值高達1.042，其技術(shù)進步率和相對技術(shù)效率平均值分別為1.045、1.014，表明該行業(yè)技術(shù)水平在不斷改進提高。

2.從區(qū)域發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在明顯的區(qū)域性差異，東部地區(qū)整體效率值排名靠前，上海市、江蘇省、福建省、浙江省位居前4名;其中除福建外，另外三個省均屬于我國東部沿海綜合經(jīng)濟區(qū)。東北地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率情況總體相近，中部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，效率較低，存在技術(shù)衰退的現(xiàn)象。

3.從經(jīng)濟效率發(fā)展的時間序列來看，在2008年后，全國31個省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率均有所下降，全國平均經(jīng)濟效率保持在0.95上下波動;2015年經(jīng)濟效率有所提高，達到1.095。房地產(chǎn)業(yè)平均經(jīng)濟效率表明，從整體上來看，在2008年后，該行業(yè)受經(jīng)濟危機的影響，總體的經(jīng)濟效率有所下降，這可能是由于技術(shù)進步率下降所導(dǎo)致的，在2015年后，房地產(chǎn)業(yè)市場緩慢回暖，經(jīng)濟效率也得到了有效的提升，但仍有一定的改善空間。

五、對策和建議

1.政府加強政策導(dǎo)向作用，著力推動中西部地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率存在明顯差異，且區(qū)域性特征明顯，市場經(jīng)濟具有趨利性，加強政策引導(dǎo)作用，能夠從宏觀層面實現(xiàn)資源的合理配置，避免房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向兩極化。

2.各省市自治區(qū)加強人才培養(yǎng)和人才吸引，注重高素質(zhì)人才培養(yǎng)。效率的提高創(chuàng)新離不開高技術(shù)人才，高素質(zhì)人才的流失是部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟運行效率地下的重要原因。

3.各省市自治區(qū)要不斷進行技術(shù)革新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為一個綜合性產(chǎn)業(yè)，包含建筑業(yè)、投資、經(jīng)營、管理以及服務(wù)等多個領(lǐng)域，是具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展是促進經(jīng)濟增長和提高城市化水平的重要前提。

4.加強區(qū)域特色化發(fā)展，因地制宜，實現(xiàn)資源整合，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。專業(yè)化程度的提高有利于提高產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率，推動行業(yè)的高效快速發(fā)展，但要注意避免因發(fā)展過快導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫，始終堅持房屋的居住性原則。

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