我國房地產(chǎn)金融存在的問題及發(fā)展對(duì)策研究

王偉佳

在當(dāng)今社會(huì)，中國經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)展和進(jìn)步。房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中做出了很大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在中國整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中起著重要作用。投資、支出和出口是我國三次經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分。在房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)金融已經(jīng)暴露出一些問題，這些問題對(duì)中國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展是很不利的。房地產(chǎn)是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對(duì)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起促進(jìn)作用，對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起決定作用。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也同時(shí)受到金融業(yè)發(fā)展的促進(jìn)，但金融的發(fā)展也是存在風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)影響到經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。

1.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)

1.1我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀。市場經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展的同時(shí)，作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)品之一的中國的房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)建立并快速發(fā)展起來，經(jīng)過近二十多年的成長，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠直接或間接的影響到其他許多行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)面積的開發(fā)和銷售價(jià)格逐年增加，房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上促進(jìn)了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并成為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。隨著某些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫的不斷增加，我國房地產(chǎn)行業(yè)投資的一些問題已經(jīng)出現(xiàn)和暴露，但從國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，雖然房地產(chǎn)業(yè)自身存在許多問題，但隨著城鄉(xiāng)一體化的改革，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位和城市化未來的發(fā)展仍將十分明顯，在中國未來很長一段時(shí)間都有著良好的發(fā)展空間。

1.2我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的趨勢(shì)。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和金融市場與房地產(chǎn)行業(yè)有著密切關(guān)系，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是中國未來經(jīng)濟(jì)核心目標(biāo)，大力發(fā)展創(chuàng)新技術(shù)含量高的新興產(chǎn)業(yè)，改變過去幾年單純追求經(jīng)濟(jì)增長速度而忽視產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和高能源消耗的模式。在調(diào)整國家房地產(chǎn)政策方面，根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)供求狀況和金融市場形式的不同，將采取不同的調(diào)控政策及手段。重點(diǎn)是是完善土地供應(yīng)制度，修訂房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，以市場為核心及方向控制，改變過去的規(guī)律，讓市場在房地產(chǎn)調(diào)控中起決定性作用，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的問題

2.1房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)市場之所以結(jié)構(gòu)失衡，主要原因是：一是市場不同類型結(jié)構(gòu)失衡，住宅房地產(chǎn)行業(yè)占了較大比重，商業(yè)地產(chǎn)寫字樓占比較小，發(fā)展緩慢的原因是受宏觀經(jīng)濟(jì)基本面影響;二是城市嚴(yán)重分化失衡，部分一二線城市量價(jià)的增加，供給不足，多數(shù)三四線城市則壓力大;三是需求結(jié)構(gòu)失衡，城市中流動(dòng)人口占比多，導(dǎo)致住房問題難以得到解決，城市住房保障問題日益嚴(yán)峻。

2.2住房體系市場不完整。在中國的居民住房制度中除了房地產(chǎn)交易市場外還有兩個(gè)重要的組成部分，就是租賃市場和住房保障。一直以來受到傳統(tǒng)觀念的影響，大眾普遍認(rèn)為，房屋是對(duì)于自己家庭不可或缺的一部分，必須要擁有屬于自己的住房。導(dǎo)致這兩項(xiàng)制度在中國的建設(shè)相對(duì)比較滯后。然而在國外，租房和政府保障性住房是一個(gè)國家非常重要的住房制度，在滿足普通居民的住房需求方面發(fā)揮著巨大的作用。

3.我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展策略

3.1完善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)機(jī)制和土地制度。房地產(chǎn)市場機(jī)制是通過房地產(chǎn)市場的市場競爭來調(diào)控投資、開發(fā)和銷售。中國的房地產(chǎn)市場是由計(jì)劃調(diào)整和市場機(jī)制的結(jié)合，而計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制不是由于市場的變化而變化，不可預(yù)測(cè)和提前調(diào)整市場的變化。房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)本身就是市場調(diào)節(jié)的長效機(jī)制。政府制定相關(guān)政策的時(shí)候，必須要以公眾的利益要求為出發(fā)點(diǎn)，以追求公共利益為目的，為實(shí)現(xiàn)和維護(hù)公共利益來進(jìn)行行政管理和政策調(diào)控。

3.2重視房地產(chǎn)金融市場的法律體系和監(jiān)管機(jī)制。房地產(chǎn)金融市場的法制體系的建立和監(jiān)管模式的完善，有利于個(gè)人信用、購房公積金、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)金融市場運(yùn)營管理等領(lǐng)域的相應(yīng)法律法規(guī)的盡快出臺(tái)，有利于規(guī)范參與者的行為以及保護(hù)房地產(chǎn)金融的合法權(quán)益。加強(qiáng)相關(guān)法律的完善，如《商業(yè)銀行法》、《信托法》、《擔(dān)保法》等，并對(duì)房地產(chǎn)交易的每個(gè)環(huán)節(jié)做好具體規(guī)范。并對(duì)于金融創(chuàng)新新出現(xiàn)的工具和渠道做好監(jiān)督和管理，做到期待性立法，未雨綢繆，防患于未然，做到盡量降低房地產(chǎn)金融法制方面的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3防范房地產(chǎn)金融下跌風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)金融體系與發(fā)達(dá)國家相比還有很大差距，但中國目前處于城市化快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)發(fā)展的潛力與趨勢(shì)在短期內(nèi)很難發(fā)生變化，迫切需要房地產(chǎn)金融業(yè)的支持。在金融體制不完善、金融人才流失大和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)少的情況下，對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行適當(dāng)支持和創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融發(fā)展的計(jì)策。我們要高度重視房地產(chǎn)金融過度創(chuàng)新可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

4.結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)近年發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)中占主要地位，它對(duì)我國GDP的迅速增長有很大貢獻(xiàn)。但在房地產(chǎn)市場繁榮的同時(shí)也存在市場風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)之間互幫互助、共同發(fā)展，在相互促進(jìn)的同時(shí)也可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破裂，就會(huì)給房地產(chǎn)金融市場帶來危機(jī)。目前我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)還沒有爆發(fā)，如果國民經(jīng)濟(jì)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)金融市場不會(huì)有大波動(dòng)，不會(huì)輕易的斷言“房地產(chǎn)金融危機(jī)爆發(fā)”。但是對(duì)于目前的情況來看，一定要提前采取防范措施，提高防范意識(shí)。繼續(xù)加強(qiáng)研究房地產(chǎn)金融預(yù)警體系，促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的往更好的方向發(fā)展。

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