淺析“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)的問(wèn)題及對(duì)策

羅奕

【摘 要】 營(yíng)業(yè)稅以及增值稅，是在1994 年分稅制改革開(kāi)始出現(xiàn)的。到目前為止這兩張稅已經(jīng)逐漸成為我國(guó)流轉(zhuǎn)稅當(dāng)中的兩大主體稅種。他們是我國(guó)GDP主要來(lái)源之一。 不過(guò)在這當(dāng)中，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅它的特殊性，存在 “重復(fù)征稅”的現(xiàn)象是目前全額征稅的一個(gè)重大弊端，因?yàn)樗w了每個(gè)企業(yè)銷(xiāo)售收入的環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)也都要依據(jù)企業(yè)的銷(xiāo)售收入情況來(lái)進(jìn)行全額征稅。本文 從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀出發(fā)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中因?yàn)椤盃I(yíng)改增”稅務(wù)的出現(xiàn)而導(dǎo)致的問(wèn)題展開(kāi)了論述。并有針對(duì)性的提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】 營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)

1 緒論

1.1項(xiàng)目背景。財(cái)務(wù)管理的作用是對(duì)于整個(gè)企業(yè)的管理來(lái)說(shuō)它的重要性可以說(shuō)是無(wú)法替代。如今大多數(shù)企業(yè)的財(cái)務(wù)方面的管理都面臨著“營(yíng)改增”政策的頒布和實(shí)施帶來(lái)的不可預(yù)想的結(jié)果。目前我們不能等待的關(guān)鍵解決問(wèn)題是面對(duì)這樣的改革措施的出現(xiàn)我們企業(yè)想辦法去完善優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

1.2“營(yíng)改增”政策對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響。稅收，在現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展中是是國(guó)家與企業(yè)溝通的橋梁，它的不可動(dòng)搖的地位顯而易見(jiàn)。稅收制度接連不斷變革的發(fā)展，是隨著一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度而改革。根據(jù)每個(gè)國(guó)家的各自的經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)看，我們國(guó)家的稅收調(diào)整是在國(guó)家宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)下進(jìn)行的。 像繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改征增值稅是來(lái)解釋“營(yíng)改增”。降低企業(yè)的稅負(fù)同時(shí)還能建立起良性的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)是“營(yíng)改增”的的出現(xiàn)帶來(lái)的主要優(yōu)勢(shì)尤其是它在減少重復(fù)征稅方面十分顯著。它的頒布與實(shí)施明顯的加強(qiáng)規(guī)避了重復(fù)征稅的問(wèn)題而且降低了企業(yè)大多數(shù)的稅收負(fù)擔(dān)。

1.3對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響。在營(yíng)業(yè)稅的只需要解決環(huán)節(jié)中的計(jì)提繳納的方案之前，他的計(jì)核算方式在企業(yè)中不難。不過(guò)在他出現(xiàn)之后他的計(jì)核算工作難度就越來(lái)越大。比如越來(lái)越復(fù)雜和以及解決越來(lái)越多復(fù)雜的問(wèn)題的時(shí)候比較麻煩。在以前來(lái)例如就拿收入做例子，有一萬(wàn)的收入他會(huì)按照發(fā)票的金額直接給你在收入那一塊的科目寫(xiě)上一萬(wàn)。如今卻是要將這個(gè)一萬(wàn)元的含稅收入進(jìn)行拆封，而且個(gè)過(guò)程還要看你的這筆業(yè)務(wù)要依次算進(jìn)銷(xiāo)項(xiàng)稅明細(xì)科目的，以達(dá)到讓你的計(jì)入科目適用這個(gè)增值稅率的效果。

1.4發(fā)票管理的影響。之前比較普遍的是開(kāi)具普通發(fā)票如果你只是根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)來(lái)開(kāi)的話(huà)?！盃I(yíng)改增”之前是這么做的。企業(yè)如今有了營(yíng)改增。不單單是要看客戶(hù)規(guī)模以及根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)來(lái)開(kāi)增值稅普通發(fā)票或增值稅的專(zhuān)用發(fā)票。其實(shí)我們看根據(jù)國(guó)家規(guī)的定去使用開(kāi)具發(fā)票其實(shí)在營(yíng)改增的出現(xiàn)后是能夠做到避免發(fā)票管理方面的危險(xiǎn)，而且對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也必須加強(qiáng)發(fā)票管理工作的要求以及本身的要求，這樣才能保證發(fā)票流、貨物流的一致性。

2 “營(yíng)改增”背景下企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)對(duì)策略探析

2.1加強(qiáng)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈專(zhuān)業(yè)化建設(shè)。歸根結(jié)底，幫助集團(tuán)企業(yè)在當(dāng)今社會(huì)做大做強(qiáng)是企業(yè)綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)要立于不敗之地，必須做專(zhuān) 做強(qiáng)。在這各出現(xiàn)之前就是營(yíng)改增出去之前的時(shí)候，由于營(yíng)業(yè)稅不能抵扣，存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，制約了服務(wù)面向各行業(yè)的集團(tuán)在發(fā)展到一定程度。政策營(yíng)改增的的使用后他的影響到了例如降低了重復(fù)征稅和理清楚了稅前扣除上下游企業(yè)的過(guò)程。只有企業(yè)看見(jiàn)這個(gè)機(jī)會(huì)并且緊緊抓住這一機(jī)遇，在時(shí)間企業(yè)在調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更大的收獲。

2.2加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理。從本質(zhì)上說(shuō)，用增值稅取代營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)改增是一個(gè)稅收政策。這個(gè)舉措能夠給企業(yè)帶來(lái)了許多發(fā)展機(jī)會(huì)，為中小企業(yè)及其他的稅收的發(fā)展減輕他們的壓力。因此充分利用發(fā)展機(jī)遇中小企業(yè)必須抓住了，建立新的稅收 政策制定符合充分利用不斷完善稅收籌劃自身企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，時(shí)刻保持警醒。

2.3 加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)。雖然政策營(yíng)改增的出現(xiàn)明顯的有了一些對(duì)企業(yè)的積極的影響在發(fā)展方面， 財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)由于他所導(dǎo)致的情況我們不能忽視了例如傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的方面就有。主要側(cè)重于會(huì)計(jì)和支付更多的關(guān)注中心記賬和稅務(wù)申報(bào)。企業(yè)管理者在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上面缺乏正確認(rèn)識(shí)， 很強(qiáng)的隨意性在運(yùn)行過(guò)程時(shí)常出現(xiàn)在企業(yè)中。實(shí)施的政策取代營(yíng)業(yè)稅與增值稅、內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的建設(shè)變得越來(lái)越重要。企業(yè)必須建立內(nèi)部財(cái)務(wù)控制來(lái)避免一些與稅收相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源。

2.4樹(shù)立良好的納稅籌劃意識(shí)。企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益去管理號(hào)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的流程有著正確的稅收籌劃意識(shí)，做到依法納稅。企業(yè)要根據(jù)發(fā)展的實(shí)際情況相結(jié)合認(rèn)識(shí)到新的政策帶來(lái)的福利，在選擇企業(yè)的發(fā)展最適合的稅收籌劃方案當(dāng)中去提高了財(cái)務(wù)管理流程的效果。

3 營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

3.1“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響。典型價(jià)內(nèi)稅的對(duì)會(huì)計(jì)科目產(chǎn)生不小的影響。在資產(chǎn)負(fù)債表影響的科目?jī)H是應(yīng)交 稅費(fèi)較少，其中應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅在利潤(rùn)表中“稅金和附 加”，是涵蓋在內(nèi)的。典型的價(jià)外稅的增值稅營(yíng)業(yè)稅由于營(yíng)改增的出現(xiàn)會(huì)作為在資產(chǎn)負(fù)債表中的表外科目，他屬于應(yīng)交稅費(fèi)中，而則囊括在。其他一系列二級(jí)科目由于增值稅實(shí)行抵扣制度的實(shí)施，設(shè)置進(jìn)項(xiàng)稅額、 銷(xiāo)項(xiàng)稅額等的需要去設(shè)置導(dǎo)致了會(huì)計(jì)核算變得復(fù)雜。

3.2“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響。目前，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)周期都很長(zhǎng)，資金回報(bào)慢，為了提高周轉(zhuǎn)率，房地產(chǎn)業(yè)以“售前模式”為主要銷(xiāo)售方式，是資金快速回報(bào)的手段。，許多大型住房企業(yè)同時(shí)提出了OPM戰(zhàn)略，這一戰(zhàn)略占用流動(dòng)資金企業(yè)的，減少了企業(yè)的現(xiàn)金流出。這種方法，在增值稅替代營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)改增的政策會(huì)影響現(xiàn)金流。符合財(cái)稅[2016]號(hào)規(guī)定。

3.3“營(yíng)改增”對(duì)發(fā)票管理的影響。增值稅采用銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣方式繳納，進(jìn)項(xiàng)稅額按核定的法律單據(jù)抵扣，包括增值稅專(zhuān)用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口專(zhuān)用付款書(shū)等，“營(yíng)改增”后有效管理發(fā)票的難度和重要性將會(huì)增加。在采購(gòu)過(guò)程中這個(gè)環(huán)節(jié)，由于營(yíng)業(yè)稅的支付涉及普通發(fā)票，員工在“營(yíng)改增”后獲取專(zhuān)用發(fā)票的意識(shí)較低，采購(gòu)過(guò)程中存在大量零星的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，也增加了獲取專(zhuān)用發(fā)票的難度。增值稅的專(zhuān)用發(fā)票的這個(gè)環(huán)節(jié)只能獲得證書(shū)后，扣除和認(rèn)證有時(shí)間限制，所以應(yīng)必須認(rèn)真存儲(chǔ)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的認(rèn)證和管理的過(guò)程。

4 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題分析

4.1會(huì)計(jì)核算難度增加。輔助核算科目以及增設(shè)增值稅的明細(xì)科目是在營(yíng)改增后要求的財(cái)務(wù)去做的。減免稅款進(jìn)項(xiàng)稅額已交稅金如應(yīng)在應(yīng)交增值稅明增值稅細(xì)科目的這些科目中，貸方應(yīng)設(shè)置進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出銷(xiāo)項(xiàng) 稅額轉(zhuǎn)出多交增值稅等科目借方應(yīng)設(shè)置的科目。財(cái)務(wù)人員還要依據(jù)年 度稅金預(yù)算額以及年度收入來(lái)結(jié)算每月進(jìn)項(xiàng)稅票認(rèn)證額。 ?這些是每月銷(xiāo)項(xiàng)發(fā)票開(kāi)具額的預(yù)算額控制指標(biāo)。

4.2企業(yè)稅收籌劃發(fā)生變化。與增值稅取代營(yíng)業(yè)稅后，房地產(chǎn)企業(yè)，如果他們想降低稅收負(fù)擔(dān)在一個(gè)合理和合法的方式，需要進(jìn)行增值稅籌劃各種鏈接，如開(kāi)發(fā)、交易和自鎖房地產(chǎn)租賃。主要目的是使企業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)，提高競(jìng)爭(zhēng)力，增加資本的流動(dòng)性，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)金融部門(mén)的重點(diǎn)是使用新政策來(lái)有效地提高企業(yè)的稅收籌劃。

5 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì) “營(yíng)改增”的財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議

5.1 提升企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平。為了在營(yíng)改增的大背景下增加企業(yè)的財(cái)務(wù)工作內(nèi)容，相應(yīng)改變了不單單是會(huì)計(jì)科目較多，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，復(fù)雜，新老項(xiàng)目和房地產(chǎn)的定義以及征地的不同補(bǔ)償模式，將影響稅收成本，對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該跟上時(shí)代，調(diào)整措施，與時(shí)俱進(jìn)，制定出一個(gè)增值稅會(huì)計(jì)形式，是適合自己的實(shí)際情況相適應(yīng)的新的稅收政策。 同時(shí)，財(cái)務(wù)人員作為財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，應(yīng)定期接受培訓(xùn)，使其能夠充分掌握“增值稅取代營(yíng)業(yè)稅”的內(nèi)容，如如何妥善處理。 銷(xiāo)售模式，以平衡企業(yè)的現(xiàn)金流，最終為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的稅務(wù)服務(wù)。

5.2 關(guān)注企業(yè)稅收政策的變化。納稅義務(wù)開(kāi)始關(guān)注管理的時(shí)間點(diǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)大多采用預(yù)售模式作為主營(yíng)業(yè)務(wù)模式，這種模式會(huì)增加企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，如果在“業(yè)務(wù)增加”后仍采用一般增值稅方法的話(huà)。為了解決這一問(wèn)題政府想出一套辦法就是在開(kāi)具發(fā)票前的那些房地產(chǎn)企業(yè)已收到貨款的，在房屋提交或合同約定時(shí)可以依照預(yù)收單提前計(jì)算繳納增值稅按規(guī)定申報(bào)繳納增值稅然后來(lái)計(jì)算出增值稅。按照規(guī)定。已預(yù)先繳納的增值稅的同時(shí)從已申報(bào)的應(yīng)納稅額中扣除是可以的。合同交付后沒(méi)有收據(jù)的，或者房屋交付了確認(rèn)計(jì)算增值稅可以在合同約定價(jià)款時(shí)或者收到價(jià)款的時(shí)候進(jìn)行，最終申報(bào)繳納增值稅并按照規(guī)定進(jìn)行。

5.3 重視采購(gòu)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一管理。增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額扣除后對(duì)稅收成本的影響較大就參考第二部分分析的來(lái)看，所以增值稅發(fā)票體現(xiàn)了有效管理的重要性。以下方面是要求房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)改進(jìn)的。當(dāng)由于小規(guī)模納稅人不能開(kāi)具專(zhuān)用的發(fā)票時(shí)候，他們?cè)谶x擇供應(yīng)商時(shí)。一定要注重培養(yǎng)提高職工的意識(shí)在如何獲取增值稅專(zhuān)用的發(fā)票的方面，在供應(yīng)商真的無(wú)法提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票的情況下如何去解決就是要優(yōu)先選擇一般納稅人或者更好的辦法是可以對(duì)一般納稅人進(jìn)行優(yōu)惠。

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