營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析

方孝惠

【摘要】會(huì)計(jì)核算和納稅管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要內(nèi)容，提高會(huì)計(jì)核算和納稅管理水平對(duì)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。而實(shí)行營(yíng)改增新稅收體制在很大程度上轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與納稅管理的方法，并對(duì)相關(guān)工作提出了新的要求。基于此，本文就營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了剖析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)相應(yīng)解決策略進(jìn)行了探討，旨在為營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及納稅管理工作提供參考。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增? 房地產(chǎn)企業(yè)? 會(huì)計(jì)核算? 納稅

會(huì)計(jì)核算和納稅管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要內(nèi)容，會(huì)計(jì)核算及納稅管理情況不僅直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常開(kāi)展，而且對(duì)經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也有很大影響，所以提升這兩方面工作質(zhì)量至關(guān)重要?！盃I(yíng)改增”稅收體制的實(shí)行給房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及納稅管理都帶來(lái)了巨大變化，這種形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)只有根據(jù)政策體制改革要求調(diào)整相應(yīng)的工作策略，才能積極應(yīng)對(duì)負(fù)面影響，實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”及房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理

“營(yíng)改增”也就是營(yíng)業(yè)稅改增值稅，是指將以往繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀?。?zhí)行營(yíng)改增后，能夠避免出現(xiàn)重復(fù)增稅，將整體稅負(fù)減小，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)更好發(fā)展，因此整體而言，營(yíng)改增屬于一種減稅政策。增值稅僅是繳納產(chǎn)品或服務(wù)增值部分的稅費(fèi)，能夠有效防止出現(xiàn)重復(fù)納稅現(xiàn)象，營(yíng)改增稅收體制的深入推進(jìn)對(duì)加快財(cái)稅體制改革，調(diào)動(dòng)各方積極性及促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展等方面有重要作用。

稅收管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)內(nèi)容，其涉及的范圍和內(nèi)容較多，是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，而其他稅種不變，涉及的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等，稅種多達(dá)幾十種之多。營(yíng)改增稅收政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅存在抵扣鏈條，僅是增收增值額部分稅費(fèi)，但是營(yíng)業(yè)稅則是征收企業(yè)所有營(yíng)業(yè)額的稅費(fèi)，因此在理論上來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增后會(huì)減小企業(yè)整體稅負(fù)。企業(yè)在納稅過(guò)程中，增值稅專用發(fā)票非常重要，如果在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不能獲取足夠增值稅專用發(fā)票，那么就可能取得企業(yè)整體稅負(fù)增加，也就是說(shuō)能否取得增值稅專用發(fā)票及今后土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍是企業(yè)稅負(fù)增減的關(guān)鍵因素。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)

納稅籌劃一直都是房地產(chǎn)企業(yè)高度重視的一項(xiàng)工作，對(duì)企業(yè)各方面都有很大影響。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)稅收管理各方面也發(fā)生了一定調(diào)整，這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)為有效應(yīng)對(duì)稅收體制改革影響，需要進(jìn)一步增強(qiáng)納稅籌劃意識(shí)。稅收籌劃是一項(xiàng)綜合性工作，對(duì)籌劃管理工作人員都有較高要求，所以營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)從強(qiáng)化稅收工作者培訓(xùn)、加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅收政策制度的研究分析等方面提高稅收籌劃管理水平，而這些方面的提升對(duì)于有房地產(chǎn)整體發(fā)展都是非常有利的。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)整合，提高工作效率

在傳統(tǒng)稅收管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)中的票據(jù)審核一般都是安排財(cái)務(wù)部門全權(quán)負(fù)責(zé)。而營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采用統(tǒng)一增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票抵扣報(bào)銷方式，財(cái)會(huì)管理中經(jīng)要求審核增值稅發(fā)票，這也就是說(shuō)，執(zhí)行營(yíng)改增后會(huì)將部分財(cái)務(wù)工作安排到了各個(gè)部門當(dāng)中，票據(jù)的統(tǒng)一使用使得財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門間實(shí)現(xiàn)了有效整合，有效促進(jìn)了企業(yè)稅收管理的規(guī)范化、高效化發(fā)展。

（三）改變了會(huì)計(jì)科目

會(huì)計(jì)方法在企業(yè)會(huì)計(jì)核算及納稅管理工作中非常重要，而會(huì)計(jì)方法運(yùn)用主要受會(huì)計(jì)科目等因素影響。傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅中包含的會(huì)計(jì)項(xiàng)目并不多，而營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)項(xiàng)目發(fā)生了很多變化，增加了新的增值稅相關(guān)項(xiàng)目，先不說(shuō)這些會(huì)計(jì)項(xiàng)目主體和會(huì)計(jì)流程的復(fù)雜性，其本身就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)原有稅務(wù)職責(zé)帶來(lái)較大的影響與挑戰(zhàn)。

（四）對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的影響

會(huì)計(jì)核算具有專業(yè)性與復(fù)雜性，執(zhí)行營(yíng)改增后對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響也是非常大的。首先，相對(duì)于一般計(jì)算方法而言，增值稅預(yù)測(cè)計(jì)算方法存在較多不同地方，在核算方面主要依據(jù)支付時(shí)間來(lái)定，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)規(guī)定按照增值稅政策繳納稅款。其次，在后買物品交易過(guò)程中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買的土地生產(chǎn)物可以根據(jù)實(shí)際目的來(lái)進(jìn)行使用或者出售。此外，在對(duì)自主研發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行采購(gòu)與銷售時(shí)，土地費(fèi)用是土地費(fèi)后的剩余計(jì)算，主要是直接支付給房地產(chǎn)公司的土地費(fèi)?？偠灾瑺I(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作發(fā)生了一定變化，工作人員要根據(jù)增值稅涉及的內(nèi)容對(duì)核算工作進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

（五）加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收壓力

營(yíng)改增雖然說(shuō)是一種減稅政策，但是其給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的稅收壓力可不小。一方面，在實(shí)際計(jì)算所得稅時(shí)，營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，直接作為稅金扣除即可，而屬于價(jià)外稅的增值稅是不能直接抵扣的，因此營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅計(jì)算工作中會(huì)面臨更大的挑戰(zhàn)。另一方面，營(yíng)改增后，我國(guó)征收房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率有所下降，這也就意味著可以和它達(dá)成合作關(guān)系的企業(yè)數(shù)量會(huì)大幅縮減，而且企業(yè)還有可能會(huì)出現(xiàn)較大的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁情況，從而致使房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中不能使用增值稅專用發(fā)票而不能進(jìn)行抵扣，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，甚至影響企業(yè)各方面運(yùn)營(yíng)及發(fā)展。

（六）影響企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表

會(huì)計(jì)報(bào)表在企業(yè)會(huì)計(jì)核算及納稅管理中有重要作用，是對(duì)日常核算資料按照一定表格形式進(jìn)行匯總反映和綜合反映的報(bào)告文件，是對(duì)企業(yè)日常工作和各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)情況的記錄和反映。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響主要體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表、損益表及現(xiàn)金流量表等方面。在損益表方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買或銷售商品中可以使用增值稅發(fā)票進(jìn)行扣除，企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和附加稅大幅減少，因此企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本得到有效下降，而盈利能力會(huì)有所提高，體現(xiàn)于報(bào)表中就是企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及額外費(fèi)用等都會(huì)降低。

（七）對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高要求

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算和納稅管理時(shí)，不管是賬目?jī)?nèi)容還是數(shù)據(jù)復(fù)雜程度等方面都發(fā)生了很大改變，這對(duì)財(cái)務(wù)管理人員而言無(wú)疑面臨著巨大挑戰(zhàn)。這種情況下，財(cái)務(wù)管理人員更需要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，以不斷提高業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，以更好實(shí)現(xiàn)從營(yíng)業(yè)稅向增值稅過(guò)渡。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增對(duì)會(huì)計(jì)核算和納稅影響的策略

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下幾方面加強(qiáng)管理，以積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增影響，實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確看待營(yíng)改增給企業(yè)財(cái)會(huì)工作及納稅工作的影響，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增相關(guān)政策研究，以更好把握內(nèi)涵，充分利用政策優(yōu)惠降低企業(yè)稅負(fù)。其次，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)納稅籌劃管理，結(jié)合過(guò)渡期實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況和優(yōu)惠政策制定稅收計(jì)算方法，提高納稅籌劃科學(xué)合理性。此外，要重視增值稅發(fā)票管理，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門人員教育培訓(xùn)工作，規(guī)范增值稅票據(jù)管理，以充分通過(guò)增值稅票據(jù)抵扣降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要積極完善財(cái)會(huì)管理及納稅管理相關(guān)制度，根據(jù)營(yíng)改增政策對(duì)原有管理制度、辦法和流程等進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，以推動(dòng)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅管理工作的規(guī)范化、高效化發(fā)展。

總而言之，營(yíng)改增稅收政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算及納稅工作都帶來(lái)了很大影響，這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要在充分認(rèn)識(shí)到影響雙面性的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際情況，采取針對(duì)性措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，以有效避免不良影響，提高新稅收體制適應(yīng)能力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。

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