房地產(chǎn)面積測繪的結(jié)果和質(zhì)量管理探析

吳海英

【摘要】房地產(chǎn)面積測繪實(shí)現(xiàn)了專業(yè)測繪與房地產(chǎn)管理的結(jié)合，對于推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要影響。本文在詳細(xì)了解房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果的基礎(chǔ)上，提出了質(zhì)量管理措施，希望為指導(dǎo)房地產(chǎn)面積測繪工作順利開展奠定基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);面積測繪;質(zhì)量管理

在我國房產(chǎn)土地資源改革之后，房屋面積成為人們關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容，而考慮到面積測繪會直接影響消費(fèi)者權(quán)益，所以在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的情況下，進(jìn)行有效的房地產(chǎn)面積測繪具有必要性。所以相關(guān)人員需要正確到測繪結(jié)果的影響因素與質(zhì)量管理方法，為進(jìn)一步提高測繪質(zhì)量奠定基礎(chǔ)。

1、房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果研究

1.1房地產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容

房產(chǎn)測繪作為測繪的重要組成部分，其本職工作就是對房屋面積進(jìn)行測繪，簡而言之就是測量房屋的面積。就目前而言，我國的房地產(chǎn)面積測繪內(nèi)容包括建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、公共建筑物面積、房屋使用面積等。在開展測繪期間，需要通過儀器儀表以及科學(xué)的測繪方法，按照圖紙等完成房產(chǎn)面積測量，這樣所采集的房產(chǎn)面積數(shù)據(jù)能夠?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅費(fèi)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理等提供必要的數(shù)據(jù)支持。

1.2房地產(chǎn)測繪的基本要求

目前我國的房地產(chǎn)測繪主要體現(xiàn)兩方面特征，即作業(yè)的及時性以及內(nèi)容多樣性等。其中內(nèi)容的及時性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資料的動態(tài)管理，通過落實(shí)動態(tài)管理手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案信息的同步變化[1];房地產(chǎn)測繪內(nèi)容的多樣性，體現(xiàn)在房地產(chǎn)的評審調(diào)查、房地產(chǎn)面積測算等，還需要進(jìn)一步提高房地產(chǎn)位置的準(zhǔn)確性，并開展房地產(chǎn)范圍的調(diào)查。

1.3房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果的作用

房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果具有多種作用，主要表現(xiàn)在以下幾方面：（1）從法律層面來看，房產(chǎn)測繪結(jié)果是處理諸多產(chǎn)權(quán)糾紛的有效手段，例如通過房地產(chǎn)測繪結(jié)果能夠恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，并確定產(chǎn)權(quán)依據(jù)，因此可以成為房產(chǎn)管理的依據(jù)。（2）從財政稅收經(jīng)濟(jì)功能來看，測繪結(jié)果可以作為實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價格評估、房產(chǎn)租賃活動以及交易活動等，能夠提供充足的依據(jù)。（3）房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果在社會服務(wù)決策中發(fā)揮重要作用，一般房產(chǎn)測繪調(diào)查中，通過統(tǒng)計測繪結(jié)果，能夠?yàn)槌鞘胁季?、改革住房制度等提供支?除此之外，測繪結(jié)果還能夠用于公共事業(yè)、城鎮(zhèn)測繪、地下管網(wǎng)規(guī)劃管理，彰顯了服務(wù)的廣泛性。

1.4房地產(chǎn)測繪結(jié)果內(nèi)容研究

1.4.1測繪資質(zhì)審查

房產(chǎn)測繪屬于特殊行業(yè)，在工作中需要嚴(yán)格按照《測繪法》的相關(guān)內(nèi)容開展工作，相關(guān)部門強(qiáng)化對房地產(chǎn)測繪單位資格審查，通過采取不定期抽查的方法來核對房地產(chǎn)測繪結(jié)果，在發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的情況需要第一時間調(diào)整，避免風(fēng)險發(fā)生。

1.4.2強(qiáng)化人員以及作業(yè)管理

在房地產(chǎn)測繪期間，要保證測繪人員具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)技能水平，在工作中要認(rèn)真執(zhí)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》等來指導(dǎo)工作，認(rèn)真執(zhí)行工作計劃，這是提高工作質(zhì)量的關(guān)鍵方法。

2、房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果的質(zhì)量管理手段

2.1強(qiáng)化早期建筑物施工圖紙的質(zhì)量檢查

從房屋測繪的角度來看，做好早期圖紙質(zhì)量檢查能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果，尤其是在早期的房屋建設(shè)進(jìn)行面積測算，通過開展圖紙審核的方法，對房屋面積做出合理性評價。在這種情況下，在房屋面積測繪中，工作人員需要第一時間獲得開發(fā)商提供的圖紙內(nèi)容，尤其是針對工程項目的變更現(xiàn)象，應(yīng)該將其作為計算面積測繪的重點(diǎn)內(nèi)容。例如，房屋測繪人員應(yīng)該根據(jù)設(shè)計單位提供的平面效果圖紙、剖面圖以及立體效果圖等做出綜合判斷;同時針對工程項目中的特殊結(jié)構(gòu)，要做到具體情況具體分析，并結(jié)合詳細(xì)標(biāo)明的數(shù)據(jù)來計算面積。

2.2構(gòu)建完整的測繪結(jié)果保障體系

為了能夠提高房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果質(zhì)量，需要構(gòu)建健全的質(zhì)量保障體系，在保證從業(yè)人員工作資質(zhì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步優(yōu)化工作路徑。這些要求在房地產(chǎn)面積測繪階段，工作人員需要堅持以客戶服務(wù)以及質(zhì)量第一的原則，構(gòu)建質(zhì)量保障體系，通過對測繪結(jié)果進(jìn)行復(fù)檢、抽檢的方法，針對檢查出現(xiàn)結(jié)果不正確的現(xiàn)象進(jìn)行改正。

2.3確定房屋測算面積的對象

在房屋測繪前，工作人員不僅要做好圖紙審查，還應(yīng)該進(jìn)一步確定測繪面積的部位，不僅要確定哪一部分為全面積測算，哪一部分為半面積測算，還有哪些部位不算面積等。有研究認(rèn)為，部分開發(fā)商為了能夠獲得更多的利益，往往會在建筑設(shè)計圖紙上標(biāo)注的面積與實(shí)際面積不一致，例如在圖紙上標(biāo)明陽臺以及觀景窗面積，但是在面積測算中卻沒有計入這一部分，最終出現(xiàn)糾紛[2]。除此之外，工作人員還應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)問題：（1）建筑物中存在公用面積或者封閉空間等，若公共部分的面積并非封閉的，在面積計算中需要統(tǒng)計全部面積。（2）若某些位置屬于房屋內(nèi)部構(gòu)造，則在面積測繪的認(rèn)定上需要從內(nèi)部面積計算入手，確定全部面積;若這部分在建筑房屋外，則可認(rèn)定是無柱外走廊，在計算這部分面積時應(yīng)該按照半面積認(rèn)定。因此為了能夠進(jìn)一步提高房地產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，需要施工單位以及開發(fā)商等提供詳細(xì)的房屋構(gòu)造資料圖，并由此計算出房屋面積。

2.4合理計算房屋公攤部分面積

房屋公攤一直是居民關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容，在房屋測繪中，公攤面積的計算也是工作中的重難點(diǎn)，所以在測算期間，工作人員需要從建筑物的基本戶型入手，提高公攤部分面積計算的合理性，并在此基礎(chǔ)上做公攤面積測算。房屋的公攤面積決定了開發(fā)商與住戶的利益，采用公正公開的方法來進(jìn)行精準(zhǔn)測繪。

目前部分房屋測繪軟件中存在軟件不完整的情況，再加之部分人員的專業(yè)技能不過關(guān)，在測算公攤面積時進(jìn)場會出現(xiàn)誤差。因此為了能夠進(jìn)一步提高公攤面積的精準(zhǔn)性，工作人員應(yīng)該按照地方標(biāo)準(zhǔn)開展工作，例如某些公共部分的公攤面積認(rèn)定難度大，還可以組織工作人員對公攤面積做統(tǒng)一分析，在商定之后確定面積分?jǐn)偡绞?。根?jù)現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)可知，使公用面積的計算應(yīng)該需簡要在公用面積分?jǐn)傊笸瓿傻?，通過將分?jǐn)偳暗墓妹娣e與分?jǐn)偤蟮拿娣e進(jìn)行比較，根據(jù)數(shù)據(jù)差異來判斷公攤面積測算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2.5提高測繪人員的專業(yè)技能水平

測繪人員的工作能力決定了房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果準(zhǔn)確性，因此在未來工作中需要采用多種方法來提高工作人員的專業(yè)技能水平，通過認(rèn)真執(zhí)行法律規(guī)定，對測繪人員開展職業(yè)道德教育，不斷給測繪人員灌輸新的技能與新的知識，并為工作人員提供再學(xué)習(xí)機(jī)會，鼓勵有時間、有能力的員工通過網(wǎng)上自主學(xué)習(xí)等方法提高工作水平。也可以通過定期對測繪工作人員進(jìn)行培訓(xùn)來提升其技能。第一方面要不斷提升管理人員專業(yè)方面的技能，豐富其管理方面的經(jīng)驗(yàn);另一方面，相關(guān)的審核單位也可以不定期的請有關(guān)專家對所在區(qū)域的測繪單位進(jìn)行集體培訓(xùn)，提升測繪人員專業(yè)技能的同時，可以解答相關(guān)的實(shí)際問題。

結(jié)語：

房地產(chǎn)面積測繪的結(jié)果及其質(zhì)量管理能夠?yàn)橹笇?dǎo)未來工作，在測繪期間需要進(jìn)一步明確工作要點(diǎn)，明確房地產(chǎn)面積測繪的工作路徑，并不斷提高工作能力，這樣才能有效避免房地產(chǎn)面積測繪質(zhì)量問題發(fā)生，適應(yīng)未來工作需求。

參考文獻(xiàn)：

[1]戴兵.房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制探析[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2019（17）：100.

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