房貸換錨正式開(kāi)啟　住房金融“穩(wěn)”字當(dāng)頭保持定力

根據(jù)中國(guó)人民銀行要求，3月1日房貸利率定價(jià)換錨IPR啟動(dòng)。各家銀行也紛紛行動(dòng)起來(lái)，通過(guò)微信公眾號(hào)等各種渠道告知消費(fèi)者具體辦理事宜。對(duì)于轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率和保持固定利率不變之間的選擇，業(yè)內(nèi)專家建議，購(gòu)房者應(yīng)該結(jié)合自己的實(shí)際情況做出決定。

近期，房貸利率表現(xiàn)平穩(wěn)，呈現(xiàn)出緩慢下降的趨勢(shì)。融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市533家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年1月20日至2020年2月19日，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.50%，環(huán)比下降1BP;二套房貸款平均利率為5. 81%，環(huán)比下降IBP。

疫情期間，一些地方嘗試放松房地產(chǎn)政策，但國(guó)家層面始終保持著“房住不炒”的政策定力。在住房金融領(lǐng)域，近期央行發(fā)布的《2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。銀保監(jiān)會(huì)也在隨后舉行的通氣會(huì)上強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)金融政策沒(méi)有調(diào)整和改變。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)，在“穩(wěn)樓市”的大方向下，各銀行的住房金融業(yè)務(wù)將在持續(xù)保持定力的政策指引下開(kāi)展。

為購(gòu)房者提供定價(jià)選擇權(quán)

疫情期間，多家銀行都建議客戶采取線上辦理業(yè)務(wù)的方式。以工行為例，該行發(fā)布公告稱，其手機(jī)銀行支持“一鍵轉(zhuǎn)換”，方便快捷，推薦優(yōu)先選擇。同時(shí)，該行還提示客戶在疫情期間通過(guò)手機(jī)銀行辦理業(yè)務(wù)，確需線下辦理的，建議客戶在疫情結(jié)束后前往辦理，避開(kāi)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換初期及尾期的高峰期，在轉(zhuǎn)換期內(nèi)分散辦理。

“用戶通過(guò)手機(jī)銀行或網(wǎng)上銀行進(jìn)行操作，不僅可以大幅提高轉(zhuǎn)換效率，也與疫情期間的‘無(wú)接觸式服務(wù)理念相吻合?！比?60簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦說(shuō)。

“哪位大神能說(shuō)說(shuō)這是什么意思？”近期，像小張這樣對(duì)房貸換錨還不甚了解的消費(fèi)者并不少見(jiàn)，他們?cè)谖⑿湃豪锇l(fā)出這樣的疑問(wèn)。據(jù)悉，銀行業(yè)已對(duì)此做好準(zhǔn)備。如建行及時(shí)在微信公眾號(hào)上推出《存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問(wèn)與答》，把本次換錨的重點(diǎn)內(nèi)容“翻譯”成更為簡(jiǎn)潔明了的十問(wèn)十答。在看過(guò)朋友轉(zhuǎn)發(fā)的這個(gè)文件后，小張表示自己了解到了本次換錨的要義。

而最受購(gòu)房者關(guān)心的話題，還是應(yīng)不應(yīng)當(dāng)選擇換錨。若購(gòu)房者選擇浮動(dòng)利率，那么其房貸利率將從明年開(kāi)始，跟隨LPR的升降浮動(dòng)。因此，這主要取決于購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)LPR走勢(shì)的判斷。

“您的房貸利率是固定利率，且打過(guò)折，比較低，如果后續(xù)走高了，利率會(huì)隨之上浮。選擇只能做一次，8月31日之前決定就可以，建議您再觀察考慮一段時(shí)間。”3月2日致電中行時(shí)，李女士得到了銀行方面較為謹(jǐn)慎的回復(fù)。

“轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)換要看LPR走勢(shì)，與現(xiàn)行房貸利率無(wú)關(guān)。”不過(guò)，新網(wǎng)銀行首席研究員董希淼認(rèn)為，“即便之前是7折利率（3.43%），也應(yīng)轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換之后的加點(diǎn)是負(fù)137個(gè)基點(diǎn)（目前的利率水平減2019年12月的5年期IPR，即3.43%減4.8%）。在還清貸款之前，這個(gè)負(fù)137個(gè)基點(diǎn)作為加點(diǎn)值，將保持不變。”

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特約研究員戴志鋒則表示，考慮到房貸合同期限較長(zhǎng)，利率水平會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的變化出現(xiàn)波動(dòng)，因此浮動(dòng)利率定價(jià)存在一定利率風(fēng)險(xiǎn)?！叭艚?jīng)濟(jì)處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會(huì)出現(xiàn)上調(diào)。但若經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，利率處于下行周期，采用LPR加點(diǎn)的定價(jià)方式便可以減少房貸成本?！?/p>

“在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，轉(zhuǎn)換或?yàn)檩^優(yōu)選擇。在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，穩(wěn)健的貨幣政策是不會(huì)轉(zhuǎn)向的，5年期LPR在今年還有下行空間。即使后續(xù)LPR出現(xiàn)小幅回升，也可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來(lái)的成本上升?！贝髦句h建議。

特殊時(shí)期穩(wěn)樓市方向不變

“歷史上，2月份是樓市政策較少的月份，但今年受疫情影響，2月份全國(guó)有超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了多次房地產(chǎn)政策。大部分都和疫情下的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“政策主要集中在公積金政策、土地款緩解政策和預(yù)售加快政策方面。預(yù)計(jì)3月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將會(huì)集中在剛需購(gòu)房政策寬松上，堅(jiān)持‘房住不炒。”

“2月下旬開(kāi)始，河南駐馬店、廣西南寧、廣東東莞等地開(kāi)始調(diào)整公積金政策，涉及公積金貸款首付比例、貸款額度、二套房購(gòu)房貸款、貸款期限等?！崩钊f(wàn)賦表示，各省市因城施策，疫情期間對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策思路有所差異，大部分將在一定程度上刺激到剛需。

不過(guò)，作為此輪釋放放松信號(hào)的代表地區(qū)之一，駐馬店所出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，在發(fā)布數(shù)天之后就被喊停。2月28日，河南省政府約談駐馬店市人民政府主要負(fù)責(zé)同志，要求其提高政治站位，堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，按照省委、省政府工作要求，堅(jiān)持“房住不炒”。目前，在駐馬店市人民政府網(wǎng)站上，上述文件已經(jīng)被刪除。

“疫情之下，大部分開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)的樂(lè)觀，是因?yàn)閷捤傻拇碳ふ卟粩喑霈F(xiàn)和試探。但駐馬店被約談會(huì)讓很多城市松綁的步伐放緩。目前看，最關(guān)鍵和核心的政策依然是房貸政策，特別是首套房的首付比例、二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。到目前為止，全國(guó)的商業(yè)貸款首付比例政策沒(méi)有變化，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)金融絕不松口，反映了‘房住不炒的基本態(tài)度?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

在解讀《2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》時(shí)，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，LPR下行基本上不影響個(gè)人房貸利率。銀行可通過(guò)LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。

李萬(wàn)賦表示，2020年以來(lái)，全國(guó)房貸利率水平呈現(xiàn)平穩(wěn)略降的走勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將維持這種基本平穩(wěn)的趨勢(shì)。

銀行探索差異化房貸政策

近期，銀行業(yè)在住房金融業(yè)務(wù)方面的動(dòng)作也引發(fā)關(guān)注。以浙商銀行為例，該行發(fā)布的調(diào)整個(gè)人貸款通知稱，對(duì)非限購(gòu)城市，各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)亍跋拶?gòu)”“限貸”和監(jiān)管政策情況，將非限購(gòu)城市居民家庭購(gòu)買(mǎi)首次個(gè)人住房的首付貸款比例從原來(lái)的30%調(diào)降至20%。

對(duì)此，該行回應(yīng)稱，始終嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管部門(mén)關(guān)于限購(gòu)和非限購(gòu)城市差異化信貸政策，同時(shí)符合各分行當(dāng)?shù)胤抠J調(diào)控措施，與銀行同業(yè)執(zhí)行要求基本相當(dāng)。從法規(guī)意義上講，這也符合央行最新的關(guān)于個(gè)人住房貸款政策的相關(guān)規(guī)定。

劉國(guó)強(qiáng)表示，要確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。銀保監(jiān)會(huì)辦公廳主任、首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企也表示，整體來(lái)講，房地產(chǎn)政策遵循“一城一策”的原則，各地方可在“房住不炒”等大方向下，根據(jù)城市具體情況做安排。

“銀行的舉動(dòng)和回應(yīng)可以體現(xiàn)出其未來(lái)的房貸策略。未來(lái)，各銀行將在‘因城施策和‘個(gè)人住房差異化信貸政策上下更多功夫，房貸利率水平的多樣性勢(shì)必愈加顯著。”李萬(wàn)賦預(yù)測(cè)。