房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過(guò)程中租售實(shí)例選擇標(biāo)準(zhǔn)的思考

【摘要】隨著現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)早已成為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，成為了大多數(shù)人日常生活中不可缺少的部分，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作，給房地產(chǎn)估價(jià)創(chuàng)造了一個(gè)有利的生存空間，同時(shí)對(duì)人們的日常生活提出了更高的需求。因此，增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)技術(shù)屬于提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展的基本條件?，F(xiàn)階段評(píng)估人員需要深入展開(kāi)研究與分析，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)知識(shí)水平的提升，從而減少業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成。本文主要是按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過(guò)程中租售實(shí)例展開(kāi)研究與分析，針對(duì)其選擇標(biāo)準(zhǔn)展開(kāi)了一系列詳細(xì)的闡述，最后則是提出了相關(guān)建議來(lái)保障行業(yè)的健康運(yùn)行。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估;租售實(shí)例;選擇標(biāo)準(zhǔn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估額時(shí)候，針對(duì)同類型的估價(jià)對(duì)象需要選擇多種房地產(chǎn)評(píng)估手段，因此，評(píng)估人員不僅需要擁有豐富的知識(shí)，同時(shí)還需要能夠熟練的運(yùn)用各類型方法?，F(xiàn)階段，常用的房地產(chǎn)評(píng)估方法有收益法、市場(chǎng)提取法以及風(fēng)險(xiǎn)累加法，這些方法都有其各自的特點(diǎn)，如收益法可以有效測(cè)算資本化率以及凈收益，而風(fēng)險(xiǎn)累加法則能夠?qū)κ袌?chǎng)利率進(jìn)行審查，但是這種方法風(fēng)險(xiǎn)也是最高的。房地產(chǎn)市場(chǎng)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為我國(guó)房屋租售帶來(lái)了全新的條件，因此，本文是按照自身所學(xué)所用經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)市場(chǎng)提取法測(cè)算資本化率過(guò)程中租售實(shí)例選擇標(biāo)準(zhǔn)展開(kāi)分析與研究。

1、租售實(shí)例的定義

在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)理論以及定義有明確的概述，然而針對(duì)租售實(shí)例相關(guān)方面的解釋卻非常少，并且對(duì)于其基本定義也相對(duì)模糊。因此在放租售實(shí)例的選擇標(biāo)準(zhǔn)并不清晰。所以，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估專員運(yùn)用租售實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)理論有著一定的阻礙性作用。

市場(chǎng)提取法屬于運(yùn)用和估價(jià)對(duì)象存在相同性質(zhì)的資料，如房地產(chǎn)凈收益以及房地產(chǎn)價(jià)格等，然后再選擇科學(xué)合理的計(jì)算法則，從而得到資本化率。本文則是認(rèn)為，租售實(shí)例主要指的是和房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象存在相同收益性質(zhì)的房地產(chǎn)，同時(shí)與房地產(chǎn)的收益特征有關(guān)。市場(chǎng)法中所敘述的可比實(shí)例通常指的是在建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位條件、環(huán)境、用途以及范圍等內(nèi)容和估價(jià)對(duì)象擁有類似的特征，存在擁有替代性特點(diǎn)的房地產(chǎn)，主要是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的效用特征。

2、可比實(shí)例與租售實(shí)例的聯(lián)系與區(qū)別

2.1可比實(shí)例與租售實(shí)例的聯(lián)系

可比實(shí)例與租售實(shí)例通常個(gè)是根據(jù)非常龐大交易實(shí)例中采用和估價(jià)對(duì)象存在某些層次上具備相同特點(diǎn)的房地產(chǎn);作用影響相似性，選擇是否科學(xué)合理，會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果形成非常明顯的影響，會(huì)直接作用于房地產(chǎn)估價(jià)的質(zhì)量;數(shù)量要求相同，通常需要采用多種類型，并且具備一定標(biāo)準(zhǔn)要求的交易實(shí)例;所選擇的實(shí)例在方法運(yùn)用以及渠道選擇方面都存在一定的趨同性。

2.2可比實(shí)例與租售實(shí)例的區(qū)別

2.2.1理論依據(jù)上的區(qū)別

租售實(shí)例以及可比實(shí)例主要是以“代替原理”為基礎(chǔ)，然而可比實(shí)例和估價(jià)對(duì)象之中主要是由“效用替代”來(lái)完成的，從而得到“價(jià)值替代關(guān)系”內(nèi)容，同時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)效用的相同性特征;但是估價(jià)對(duì)象以及租售實(shí)例之間存在一種“風(fēng)險(xiǎn)替代關(guān)系”，主要是以收益風(fēng)險(xiǎn)、收益特征為基礎(chǔ)，這兩者在本質(zhì)上存在一定的差異。

2.2.2用途上的區(qū)別

可比實(shí)例主要是以市場(chǎng)法為基礎(chǔ)，通常直接用于確定以及修改估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的參照物;但是租售實(shí)例則屬于收益法當(dāng)中，用來(lái)進(jìn)行資本化率提取所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)水平系數(shù)參照物。

2.2.3信息收集上的區(qū)別

可比實(shí)例主要將房地產(chǎn)的區(qū)位條件、環(huán)境、用途以及范圍等基本信息狀況進(jìn)行收集，同時(shí)還包含了交易狀態(tài)、付款模式、成交價(jià)格以及成交日期等具體信息內(nèi)容。但是租售實(shí)例當(dāng)中不僅需要包含上述信息數(shù)據(jù)之外，還包含了成交價(jià)格相匹配的同期凈收益值，也就是同期所產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及租賃價(jià)格。

3、租售實(shí)例的選擇標(biāo)準(zhǔn)建議

3.1評(píng)估人員嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)

評(píng)估人員需要遵守房地產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值義務(wù)，需要按照“風(fēng)險(xiǎn)代替”原則，將“收益風(fēng)險(xiǎn)水平”當(dāng)成最終的審核標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)租售實(shí)例中所產(chǎn)生的凈收益水平以及成交價(jià)格需要展開(kāi)詳細(xì)的調(diào)查、取證，并將其進(jìn)行分類、修正、對(duì)比分析等，從而保障其具備一定的客觀性。

3.2代表性租售實(shí)例選擇

租售實(shí)例能夠選擇兩個(gè)和估價(jià)對(duì)象屬于同一區(qū)域的成交實(shí)例，能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)股價(jià)的代表性，然而不可以將所有的租售實(shí)例都選擇相同的區(qū)域，尤其是不可以出現(xiàn)所有房地產(chǎn)權(quán)利都只屬于同一開(kāi)發(fā)商或者同一經(jīng)營(yíng)者，從而杜絕人為壟斷的現(xiàn)象產(chǎn)生。

3.3多樣化租售實(shí)例的選擇

若是存在多樣化要求以及條件的租售實(shí)例過(guò)程中，則需要選擇和房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象性質(zhì)趨同性最高，不可以出現(xiàn)低估以及高估的現(xiàn)象，從而放棄符合標(biāo)準(zhǔn)需要，選擇非常不合理的估價(jià)對(duì)象。

3.4租售實(shí)例較少的選擇

若是租售實(shí)例相當(dāng)少的過(guò)程中，則是能夠根據(jù)已經(jīng)成交的交割卻不了解收益值的情況下，則需要和房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象存在相同收益特征以及風(fēng)險(xiǎn)水平差不多的交易實(shí)例中，選擇最符合標(biāo)準(zhǔn)需求的對(duì)象，然后再通過(guò)市場(chǎng)估算法來(lái)得到該估算對(duì)象的收益價(jià)值，最后則是將其確定為租售實(shí)例。

3.5收集難度較大的租售實(shí)例選擇

若是存在收集難度相當(dāng)大，租售實(shí)例不好選擇的過(guò)程中，則是能夠選擇出最具代表性的租售實(shí)例，并且這些租售實(shí)例能夠在某一時(shí)間段內(nèi)重復(fù)的進(jìn)行同種類型以及結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)的估價(jià)。也就是說(shuō)，租售實(shí)例能夠根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)檔次以及類型展開(kāi)選擇。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，只有將租售實(shí)例的內(nèi)容以及含義完全了解清楚，科學(xué)合理的運(yùn)用租售實(shí)例選擇標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)規(guī)范化的方法展開(kāi)操作，這樣才能夠保障在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中租售實(shí)例的選擇標(biāo)準(zhǔn)才具備一定的效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋漢利，趙麗穎.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過(guò)程中租售實(shí)例選擇標(biāo)準(zhǔn)的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2013（2）：24-26.

[2]張守寶.房地產(chǎn)估價(jià)中可比實(shí)例選擇研究[J].大眾科技，2011（10）：99-100.

[3]宋漢利.市場(chǎng)提取法確定報(bào)酬率中租售實(shí)例選擇標(biāo)準(zhǔn)分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)：理論版，2012（3）：10-10.

[4]陳瑜.市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用研究[D].

[5]殷琳，YINLin.市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的運(yùn)用[J].西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2001，14（5）：69-71.

作者簡(jiǎn)介：

朱三一（1979.7-），男，湖南，漢，本科，中級(jí)，湖南正陽(yáng)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，研究方向：土地、房地產(chǎn)評(píng)估。