海南去地產(chǎn)化

陳博

等待了兩年，《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》（以下簡稱“《自貿(mào)港總體方案》”）塵埃落定。

這份寄托了海南經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的文件，與房地產(chǎn)行業(yè)勉強(qiáng)掛上鉤的僅有兩個細(xì)節(jié)：一是支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）;二是實現(xiàn)人員進(jìn)出自由便利。

一位TOP5海南地區(qū)的項目銷售負(fù)責(zé)人表示，從長遠(yuǎn)來看，《自貿(mào)港總體方案》對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的所有行業(yè)都是利好。未來海南房地產(chǎn)更適合做長期價值深耕，房企傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)路徑在海南行不通。

作為海南一家本地房企的營銷負(fù)責(zé)人，林澤對房地產(chǎn)判斷同樣比較理性，“（方案）和房地產(chǎn)沒有多大關(guān)系。”

以建設(shè)自貿(mào)港為契機(jī)，兩年來，海南憑借“壯士斷腕”的決心，正經(jīng)歷一場去地產(chǎn)化運動。全域限購和現(xiàn)房銷售顯示出打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)、擺脫土地和房地產(chǎn)依賴的決心。安居型商品住房成為海南房地產(chǎn)換擋期內(nèi)的“武器”之一。

關(guān)上了房地產(chǎn)大門的同時，海南也在試圖打開自貿(mào)港更廣闊的想象空間。海南的轉(zhuǎn)型不僅是突破長期以來對土地財政和房地產(chǎn)的自我嘗試，也為中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級開啟一扇探索的大門。

限購之痛

見證過行業(yè)高光時刻，也經(jīng)歷過兩年多的“苦日子”。浸淫海南房地產(chǎn)十多年，林澤已經(jīng)養(yǎng)成習(xí)慣，每逢新政出爐，總免不了從房地產(chǎn)角度，將整份文件琢磨一遍。

6月1日，傳聞已久的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》正式發(fā)布，他照例第一時間快速瀏覽完全文。

“從頭到尾，幾乎沒有一個條款，稱得上真正利好房地產(chǎn)行業(yè)?！泵鎸@份全島振奮的文件，林澤格外淡定。

變化從2018年4月22日開始。那一天，海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場的通知》，對海南房地產(chǎn)實施全域限購。島外投資客入瓊的路徑，迅疾而直接地被封死。

相比國內(nèi)其他城市，過去的幾十年間，海南房地產(chǎn)市場一直都是特殊的存在。島外需求占據(jù)主導(dǎo)的畸形客群結(jié)構(gòu)，讓這座熱帶濱海島嶼的房地產(chǎn)一次次裸露在聚光燈下。

如果從更為細(xì)節(jié)的角度來觀察，海南對島外購買力的依賴，過往至少遭遇三次歷史性演變：

2009年以前，海南整體商品房市場上，外地購房者占比超過85%。其中，?？谝酝獾氖锌h，95%以上來自島外需求;海口的銷售中，有60%由外地人貢獻(xiàn)，30%-40%為本地購買力。

到了2012年，?？诘目腿航Y(jié)構(gòu)進(jìn)一步演化成新老海南人占據(jù)60%，外地人占40%。其他市縣，本地購房需求的占比逐漸增加到20%-30%。

島外輸入性購買力積累到一定程度后，刺激并帶動本地購買力，是海南房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中逐步形成的一條主線，伴隨著他們購買面積越來越大，單價越來越高，本地剛需也從房地產(chǎn)中斬獲了一定的經(jīng)濟(jì)收益，并轉(zhuǎn)化成樓市購買力的一份子。

基于?？诮逃?、醫(yī)療條件為海南最優(yōu)，本地戶籍的剛需購房者基本將目光聚焦到?？趨^(qū)域。截至2018年“全域限購令”頒布前，?？诘谋镜刭彿空咭呀?jīng)增加到80%以上。

無論是直接依賴島外需求的模式，還是仰仗島外經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)的轉(zhuǎn)型，“全域限購”落地這兩年，海南房地產(chǎn)市場所遭受的“殺傷力”不容小覷，這種影響也立竿見影地反映到海南官方數(shù)據(jù)中。

2017年，海南省商品房銷售額刷新歷史紀(jì)錄至2713.7億元，同比漲幅高達(dá)82.1%;但2018年，這一指標(biāo)急劇下降23.2%;到了2019年，海南商品房銷售額同比繼續(xù)下降38.8%;今年前4個月，海南商品房銷售額再度萎縮45.1%至224.91億元。銷售額的同比降幅逐年擴(kuò)大。

不過，購房需求的結(jié)構(gòu)性演變，導(dǎo)致過去兩年間全域限購所帶來的打擊有所分化。影響最大的，當(dāng)屬?？谝酝獾?8個市縣。

“全域限購后，其他市縣的新盤市場上，幾乎沒有多少符合條件的購房者，銷售量和銷售額萎縮至不到以前的30%?！绷譂膳e了個例子稱，文昌市在2017年市場最高潮時，一年銷售面積可以達(dá)到80萬平方米左右，2019年連10萬平方米的成交都達(dá)不到，這一數(shù)字相當(dāng)于內(nèi)地一個項目的體量。

海南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2020年前四個月，19個市縣中，銷售面積不足1萬平方米的有9個市縣;銷售額不足億元的有8個市縣，大部分都集中在海南中部和西部地區(qū)。

“海南周邊的這些房地產(chǎn)老板，現(xiàn)在過著多么煎熬的日子?！鄙頌榈禺a(chǎn)圈的一員，林澤感觸頗深。

相比之下，占據(jù)海南島三分之二銷售面積的海口市，此前兩年間，由于多個項目處于清算階段，整體經(jīng)濟(jì)還在慣性發(fā)展，加上這一輪本地購買力的釋放尚未結(jié)束，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場短期內(nèi)還處于向上的態(tài)勢。

2019年，?？谑腥赇N售面積達(dá)到440.56萬平方米，同比上漲12%;銷售額約677.8億元，同比上漲30.2%。

但最新數(shù)據(jù)顯示，2020年前4個月，?？诘匿N售面積為87.71萬平方米，同比下降25.5%;銷售額為135.75億元，同比也下滑24%。

2018年8月，為了穩(wěn)定?？诜康禺a(chǎn)市場，?？谑凶〗ň?、物價局曾在約談多家開發(fā)商后，將?？谏唐贩總浒竷r控制在17300元/平方米以內(nèi)。

據(jù)了解，今年3月后，?？谙迌r令已經(jīng)解除?！艾F(xiàn)在除非市區(qū)的少量優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房項目，價格還能賣到1.73萬元/平方米。像?？谖骱０丁⒂^瀾湖片區(qū)的一些新房，單價已經(jīng)下降到1.1萬-1.3萬元/平方米了?！币患液Ｄ戏科蟮臓I銷總透露。

下行通道的“槍聲”全面打響，“這意味著全域限購落地兩年后，政策的威力終于全部體現(xiàn)出來了。”林澤表示。

事實上，海南調(diào)控的腳步還未因此停下。最新一個措施是，3月8日起，嚴(yán)格執(zhí)行本地居民多套住房限購政策，對在本省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居房與商品房。

海南的限購，再次從非本島戶籍購房者升級至本地中高端收入客群。“這相當(dāng)于將這座城市里最具備購買能力的一批需求扼殺在搖籃中，本來本地市場的容量已經(jīng)在萎縮，政府出臺這一條款，肯定會導(dǎo)致市場進(jìn)一步縮小?！焙？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王路稱。

人才新政的“口子”

限購政策的持續(xù)加碼，徹底關(guān)閉了島外購房者通往海南房地產(chǎn)的閘門。取而代之的是，兩年來，海南省政府正在不遺余力的引進(jìn)各類人才。

2018年6月，《百萬人才進(jìn)海南行動計劃（2018-2025年）》的正式執(zhí)行是一個開端;此后，海南陸續(xù)出臺了《海口引進(jìn)人才住房保障實施細(xì)則》、《關(guān)于進(jìn)一步完善人才購房政策的補(bǔ)充通知》、《三亞市人才住房保障實施細(xì)則》、《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）》等一系列配套通知及細(xì)則，基本取消全省（除三沙外）落戶限制。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，海南針對人才引入政策以及更新頻次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般地區(qū)，幾乎每一個季度就會有一次較大幅度的調(diào)整。

盡管海南省委宣傳部副部長張懷海年初還強(qiáng)調(diào)，建設(shè)海南自貿(mào)港，人才是戰(zhàn)略性資源、決定性因素。為進(jìn)一步打造人才集聚的良好政策環(huán)境，吸引各類人才來瓊發(fā)展，海南著力實行更加積極、更加開放、更加有效的人才政策。但這依然被更多輿論視角解讀為有針對性撕開了全域限購的一道口子。

而此次的《自貿(mào)港總體方案》，涉及39條制度設(shè)計，其中與房地產(chǎn)聯(lián)系頗為緊密的一項也體現(xiàn)在人員進(jìn)出自由便利上。根據(jù)自貿(mào)港發(fā)展需要，海南針對高端產(chǎn)業(yè)人才，實行更加開放的人才和停居留政策，打造人才集聚高地。在有效防控涉外安全風(fēng)險隱患的前提下，實行更加便利的出入境管理政策。

細(xì)化來看，一方面，海南將深化戶籍制度改革，進(jìn)一步放寬戶口遷移政策;另一方面，從稅收層面對部分人才實施優(yōu)惠政策，優(yōu)惠模式與力度均是國內(nèi)首創(chuàng)。

2025年之前，對在自貿(mào)港工作的高端人才和緊缺人才，其個人所得稅實際稅負(fù)超過15%的部分，海南將予以免征;2035年之前，對一個納稅年度內(nèi)在海南自由貿(mào)易港累計居住滿183天的個人，其取得來源自貿(mào)港范圍內(nèi)的綜合所得和經(jīng)營所得，按照3%、10%、15%三檔超額累進(jìn)稅率征收個人所得稅。

“現(xiàn)在上海新片區(qū)、深圳前海的稅收優(yōu)惠政策都是針對境外人才，所得稅參照香港和新加坡，多余部分退稅。而海南提到的這部分個人所得稅優(yōu)惠政策，境內(nèi)與境外人才均可享受，這將大大提升海南未來吸附人才的能力?！丙溦苤袊鴦?chuàng)始人楊東表示。

在全域限購的“緊箍咒”之下，島外投資客與候鳥人群的準(zhǔn)入遭遇層層壁壘。落戶門檻的降低，一定程度上相當(dāng)于局部變相放開了限購的約束。

但林澤更關(guān)注的是另外一組數(shù)據(jù)：僅2019年一年，杭州常住人口1036萬人，比上年增長55.4萬人;全市戶籍人口795.4萬，同比增加21.3萬人。

而同期海南的常住人口944.72萬人，比上年增加10.4萬人;戶籍人口數(shù)據(jù)目前尚未公開。按照此前官方數(shù)據(jù)，2018年海南戶籍人口為925.10萬人，年均增加10.09萬人。

“海南自貿(mào)港的發(fā)展定位已經(jīng)探索了兩年，但這個階段，海南一個省份的人口機(jī)械遷入速度，遠(yuǎn)比杭州、南京等新一線城市緩慢?！绷譂烧f。

以往，海南樓市作為一個外向型市場，以旅游度假、養(yǎng)老置業(yè)作為導(dǎo)向，更多依托東三省、京津冀地區(qū)的候鳥型人群置業(yè)。如今，在去地產(chǎn)化的途中，海南尚未找到一個新的增長動能來替代房地產(chǎn)，“人才導(dǎo)入一定要以就業(yè)為前提。如果就業(yè)沒起色，就談不上大批量的人才引進(jìn);如果人才引進(jìn)只是微量，就沒有辦法真正改變本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力?！比瞬判抡芊駥Ｄ戏康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生刺激，林澤已不抱太多希望。

房企的陣痛

海南樓市的下行壓力，第一時間傳導(dǎo)至企業(yè)層面，伴隨而去的是一輪殘酷的洗牌與出清大戰(zhàn)。但橫亙在海南開發(fā)商面前的陣痛，不止于此。

3月7日晚，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡稱“《通知》”）。

除卻上文提到的本地多套限購政策之外，“新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度”，是這份《通知》的更大一個亮點，海南因此成為全國首個實行現(xiàn)房銷售制度的省份。

在諸多海南房地產(chǎn)人士眼中，《通知》更宏觀的意義在于，海南政府再次在關(guān)鍵節(jié)點明確表露態(tài)度——下定決心進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，不會再將房地產(chǎn)開發(fā)作為支撐經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)。

這份《通知》之于此次《自貿(mào)港總體方案》，還是一塊奠基石?！澳撤N層面上，政府趁早將房地產(chǎn)市場的預(yù)期壓制下來，也是為后續(xù)自貿(mào)港方案以及利好政策的釋放提前做了一個對沖動作?！蓖趼繁硎?。

相比購房端各種政策引發(fā)的市場躁動，房地產(chǎn)供應(yīng)端釋放出來的收緊信號，更向諸多布局海南的開發(fā)商敲響了警鐘。從此，海南房地產(chǎn)開發(fā)的門檻只高不低，現(xiàn)售制之下，高周轉(zhuǎn)與高杠桿模式已經(jīng)走不通，只有綜合實力足夠強(qiáng)的開發(fā)商才有機(jī)會進(jìn)入賽道。

按照最初的預(yù)售制度，房企在海南拿地之后，從開工建設(shè)到獲批預(yù)售證，正常大概需要9個月。不過，2016年8月，海南省就提出要求，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。

2016年底，海南省又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)實行商品住宅規(guī)劃報建總量調(diào)控。自此，海南一個項目的開發(fā)全流程中，從土地、規(guī)劃、報建到預(yù)售申請等各個審批環(huán)節(jié)均受到不同程度的限制。

現(xiàn)售制度公開之前，實際上，海南房企開發(fā)一個項目，從拿地到入市普遍超過9個月。如果再加上銀行放款節(jié)奏，預(yù)售款三方監(jiān)管專用賬戶的申請及審批流程，預(yù)售制之下，海南一個項目的回款時間將近一年。

王路說，一旦開啟現(xiàn)售制，開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)周期至少要增加半年到一年。從另一個側(cè)面估算，房企在海南布局一個項目，將需要經(jīng)歷1.5-2年才能實現(xiàn)回款;原本介于15%-20%區(qū)間的資金成本，也翻倍至30%-40%。

慘烈的現(xiàn)實之下，沒有一家開發(fā)商能獨善其身。

2018年以前，海南省對房地產(chǎn)的依賴較大，各大房企爭先恐后來到這座海島“跑馬圈地”，雅居樂、富力、融創(chuàng)、碧桂園等開發(fā)商重倉押注。

2017年海南全省固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）完成4125.40億元，比上年增長10.1%。其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資就達(dá)到2053.11億元，增長14.9%，占據(jù)了半壁江山。

但2018、2019兩年，海南固定資產(chǎn)投資連年下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅從16.5%擴(kuò)大至22.1%。今年前4個月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資291.78億元，同比下降18.6%;其中，住宅開發(fā)投資225.19億元，同比下降20.2%。

從新開工房屋面積指標(biāo)，也可以一窺海南房企近兩年的市場信心——2018年，海南全省新開工房屋面積1944.64萬平方米;2019年，海南全省新開工房屋面積進(jìn)一步減少至1219.56萬平方米，同比降幅37.3%。今年1-4月，新開工面積僅185.59萬平方米。

“沒有那么多的銷售量，我們也只好縮減開工和預(yù)售面積進(jìn)行應(yīng)對?！卑凑樟譂傻念A(yù)判，目前海南的房地產(chǎn)調(diào)控基本已經(jīng)到頂。“但不排除，一旦市場脫離預(yù)期，相關(guān)部門還可以使出一個‘大殺招，全國房地產(chǎn)稅先行試點。”

據(jù)悉，2017-2019年三年間，海南多份房地產(chǎn)文件里提到“長效機(jī)制”時，都陸續(xù)對這一條款吹過風(fēng)，但今年關(guān)于“房地產(chǎn)稅先行”的說法，暫時銷聲匿跡”了。

去地產(chǎn)化后

以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主業(yè)絕非長久之計，海南省相比其他各大省份更加深諳此理。如何在往日高速的房地產(chǎn)行業(yè)中實現(xiàn)安全換擋，這一次，安居房被祭出來，作為解決住房需求與房價高漲矛盾的一張“王牌”。

海南省為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型量身打造的最新思路是，短期內(nèi)，鼓勵存量商品住宅用地或項目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房地產(chǎn)或租賃住房。下一步，加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn);繼續(xù)實施棚戶區(qū)改造和大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，滿足改善性住房需求;有序?qū)嵤┮M(jìn)人才住房保障。

4月底，海南宣布，將在?？凇⑷齺?、儋州、五指山、定安和陵水6個市縣開展安居型商品住房建設(shè)試點。明年，在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，全省全面實施安居型商品住房建設(shè)。

更具象的一系列落地動作正密集排布：5月底的兩會上，?？谑刑岬剑醵ㄐ阌^(qū)藥谷人才公寓和美蘭區(qū)下洋瓦灶片區(qū)棚改安置房項目兩個項目，開工建設(shè)安居型商品住房5000套。

首批安居型商品住房面向的重點對象也已敲定，通過建設(shè)安居房方式，在全省實施基層教育衛(wèi)生人員住房保障專項計劃，利用三年左右時間基本解決全省基層教師和醫(yī)務(wù)人員住房問題。

與海南原經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房等保障性住房相比，安居型商品住房在一定年限內(nèi)實行封閉流轉(zhuǎn)機(jī)制，且上市交易增值收益須與政府分成。

政府主要在土地方面進(jìn)行讓利，安居房的銷售價格明顯低于同區(qū)域同品質(zhì)市場均價;在實施建設(shè)方面，更加側(cè)重于政府主導(dǎo)、市場化運作;在開發(fā)方式上，鼓勵房企積極參與，鼓勵利用存量商品住宅用地建設(shè)或?qū)⒋媪可唐纷≌M(jìn)行轉(zhuǎn)化。

“開展安居型商品住房建設(shè)試點，不會沖擊整個房地產(chǎn)市場?！痹?月底的新聞發(fā)布會上，海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師林詩輝稱，開展安居型商品住房建設(shè)試點，一方面可以滿足本地居民家庭和引進(jìn)人才的基本住房需求，另一方面可以有效穩(wěn)定市場預(yù)期，平抑市場價格，促進(jìn)市場穩(wěn)定，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

“刮骨療傷”之余，擺在海南島面前一道迫切的命題，是如何擺脫對土地財政的依賴，構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，逐步完成經(jīng)濟(jì)增長的新舊動能轉(zhuǎn)換。

海南島已經(jīng)在行動。按照王路的分析，目前，海南已經(jīng)形成五個較大的產(chǎn)業(yè)集群——

作為基礎(chǔ)最好的一大產(chǎn)業(yè)，去年，海南旅游業(yè)總收入已經(jīng)達(dá)到1057.8億元，同比增長11.3%。全年接待游客8311.2萬人次，同比增長9%;互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)是近兩年海南發(fā)展最迅猛的產(chǎn)業(yè)之一，2018年達(dá)到了600億元的規(guī)模;此次《自貿(mào)港總體方案》提到的零關(guān)稅制度，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)將是后期非常重要的一個受益產(chǎn)業(yè);去年4月，招商蛇口與三亞市人民政府、海南省發(fā)展控股有限公司簽署了三亞深海科技城項目合作協(xié)議，將打造海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展閉環(huán);早從2018年起，“大三亞”經(jīng)濟(jì)圈的各市縣，正通過發(fā)展規(guī)模化產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)、做強(qiáng)做優(yōu)農(nóng)業(yè)品牌、扶持本土農(nóng)民企業(yè)、引進(jìn)科研機(jī)構(gòu)等舉措，全方位打造“大三亞”熱帶特色高效農(nóng)業(yè)王牌。

“這五大產(chǎn)業(yè)均是海南去地產(chǎn)化之后重要的經(jīng)濟(jì)抓手?！蓖趼繁硎?。

而自貿(mào)港頂層設(shè)計的出爐，更是讓海南在制度創(chuàng)新高地上，擁有更多新的發(fā)展機(jī)遇與增長點。

在王路看來，海南最大的產(chǎn)業(yè)空間應(yīng)該聚焦在金融領(lǐng)域。自貿(mào)港最大的突圍，無論是投資自由便利也好，貿(mào)易自由便利也好，這些首先都來自于金融，金融行業(yè)應(yīng)該成為自貿(mào)港政策下海南最早開放且有巨大發(fā)展空間的行業(yè)。

方案中另一項備受關(guān)注的細(xì)節(jié)是支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。過往，受制于本土企業(yè)、市場主體和人口數(shù)量不足，海南發(fā)展商業(yè)物業(yè)是一件頗為頭疼的事。但伴隨著海南整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，人口和企業(yè)逐漸增加，未來一旦出現(xiàn)經(jīng)營優(yōu)良的商業(yè)物業(yè)，REITs將從金融層面上為這類業(yè)態(tài)打開一個很好的投融管退通道。（文章來源：經(jīng)濟(jì)觀察報）