房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系發(fā)展初探

王 煒

（福建華億建設(shè)咨詢有限公司， 福建 福州 350000）

1 我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系的發(fā)展過程

2001 年中國(guó)加入WTO。就在此時(shí)中國(guó)社會(huì)的住房體系由原來的單位福利分配逐步轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的房地產(chǎn)行業(yè)。為了與國(guó)際接軌，原建設(shè)部加快了建筑市場(chǎng)的立法建設(shè)及建筑領(lǐng)域的體制改革，頒布了《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》，使建筑施工企業(yè)的計(jì)價(jià)方式與國(guó)際通常做法相似。而在這個(gè)階段，房地產(chǎn)公司的成本管理仍然處在“事后審算”階段，房地產(chǎn)商的工程合同承包模式，基本是大總包模式，即只與總承包單位簽訂建安工程承包合同。建筑企業(yè)依然養(yǎng)活著各種專業(yè)的工人班組，勞務(wù)市場(chǎng)并未全部放開。這個(gè)階段的房地產(chǎn)成本管理十分粗放，重在后期結(jié)算，對(duì)于設(shè)計(jì)前期的成本介入、合約分判模式的選擇、供應(yīng)商管理等卻幾乎沒有涉及。

在2010年左右，房地產(chǎn)行業(yè)開始飛速發(fā)展。此時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，開始了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成本管理體系的探究。他們意識(shí)到僅僅局限于“事后審算”，成本管理則沒有主動(dòng)性可言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本基本就處在一個(gè)后知后覺的狀態(tài)。此時(shí)，隨著建設(shè)市場(chǎng)的快速膨脹，原有的大型國(guó)有設(shè)計(jì)單位已不能滿足市場(chǎng)的需求，出現(xiàn)了許多民營(yíng)設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)人員年輕化，而隨之而來的是設(shè)計(jì)質(zhì)量的下降，設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性被弱化；原有的大型總承包建筑企業(yè)，為了減輕企業(yè)自身負(fù)擔(dān)，逐步剝離了各項(xiàng)專業(yè)分包業(yè)務(wù)及附屬的勞務(wù)班組，建筑市場(chǎng)上成立了越來越多的專業(yè)分包施工企業(yè)，施工企業(yè)越來越多元化，也出現(xiàn)了魚龍混雜的現(xiàn)象。這些建筑市場(chǎng)的變化，倒逼著這些勵(lì)志成為“地產(chǎn)業(yè)的百年老店”的房地產(chǎn)企業(yè)開始自身的變革。他們開始更加關(guān)注設(shè)計(jì)前期的成本介入，以提高設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性；加強(qiáng)供應(yīng)商鏈的管理，以優(yōu)選合作供應(yīng)商；加強(qiáng)過程中的成本控制與積累，使得成本得到事先控制，增加所發(fā)生成本的預(yù)見性，減少不確定性；將建安成本粗放化管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理，以內(nèi)部管理提升帶動(dòng)整體成本的下降。如今這些房地產(chǎn)龍頭企業(yè)經(jīng)過了這幾年摸索探究發(fā)展，已形成了適合中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的建設(shè)成本管理體系。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系一般理論

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的概念

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，其成本構(gòu)成已十分固定，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的成本構(gòu)成基本分為四大類：

一、土地成本：包括房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的、征地及拆遷費(fèi)用、資金占用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、滯納金等費(fèi)用。土地成本剛性較大，基本在土地獲取時(shí)就已經(jīng)確定。雖然土地成本占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的比例較大，一般在10%-70%間不等，但由于它的較大剛性，因此對(duì)土地成本進(jìn)行研究并進(jìn)行節(jié)約優(yōu)化顯然意義不大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，亦稱房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本：包括房地產(chǎn)開發(fā)商付出的前期及后期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、增值服務(wù)費(fèi)等?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的彈性較大，地塊規(guī)劃指標(biāo)、建筑類型、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市政配套情況、客戶體驗(yàn)投入、項(xiàng)目后期服務(wù)投入，都將影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的高低。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未進(jìn)行開發(fā)，所獲土地仍為毛地、項(xiàng)目定位尚不清晰、各項(xiàng)設(shè)計(jì)尚未啟動(dòng)的時(shí)候，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本存在不確定性，其彈性也很大，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本中除土地成本外占比最大的一塊成本之一。因此該部分成本也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本管理研究的重要部分。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：包括房地產(chǎn)開發(fā)商付出的宣傳推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)、促銷費(fèi)、房屋交易印花稅、企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用（主要指資本化利息）等。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的高低，與項(xiàng)目售價(jià)的高低、項(xiàng)目銷售難度密切相關(guān)。此外房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用高低與房地產(chǎn)開發(fā)商的投入意愿也密切相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用彈性較大，但投入后的回報(bào)也較為清晰，而且房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的比例較小，一般為5-10%左右。因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用做深入研究，顯然意義不大。

四、稅金：包括房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的土地增值稅預(yù)征與補(bǔ)繳、增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅等稅金。稅金繳納的高低，取決于利潤(rùn)的高低，換言之就是售價(jià)與成本差額的高低。利潤(rùn)低甚至負(fù)利潤(rùn)的項(xiàng)目，所繳納的稅金就比較低，利潤(rùn)高的項(xiàng)目所繳納的稅金就比較高。從某種程度上說，稅金取決于售價(jià)和成本，但對(duì)于高毛利項(xiàng)目來說，稅金的事前籌劃，則可以讓項(xiàng)目少繳納非?？捎^的稅金。但此屬于稅務(wù)管理工作。

可以看出房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本是成本構(gòu)成中最具研究?jī)r(jià)值的一部分。因此下面介紹建設(shè)成本管理體系。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系的概念及組成內(nèi)容

根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的構(gòu)成描述可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)階段成本才是我們的研究重點(diǎn)。而影響房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的開發(fā)環(huán)節(jié)有前期設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同簽訂、合同執(zhí)行、變更、竣工結(jié)算?？梢哉f對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的管理，貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期。而在各個(gè)環(huán)節(jié)中，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段，才是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理的重心。房地產(chǎn)行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段決定70%的成本，招投標(biāo)階段決定20%的成本。然而80%成本的支出，是在施工階段、甚至在交付后的物業(yè)管理階段。這就讓早期的許多房地產(chǎn)開發(fā)商形成誤區(qū)，認(rèn)為支出成本階段才是成本管理重心，當(dāng)他們想要在支出成本階段來進(jìn)行成本控制的時(shí)候，他們發(fā)現(xiàn)其實(shí)成本早已在前面的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段已經(jīng)形成。通過現(xiàn)金流的控制和結(jié)算的審算，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的控制作用，顯得杯水車薪。形成成本——支出成本關(guān)系，如圖2-1所示:

圖2-1 形成成本——支出成本關(guān)系圖

可以說，先進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系，它的工作重心應(yīng)該是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和招投標(biāo)階段，輔助施工管理、竣工結(jié)算和總結(jié)后評(píng)估等工作。房地產(chǎn)建設(shè)成本管理重心，如圖2-2所示。

圖2-2 房地產(chǎn)建設(shè)成本管理工作重心示意圖

雖然設(shè)計(jì)階段與招標(biāo)階段決定了接近90%的成本，但是這前提是施工階段與竣工結(jié)算階段的成本管理富有成效。倘若施工階段與竣工結(jié)算階段的成本管理不善，將會(huì)造成后期成本大幅增加，最終的項(xiàng)目結(jié)算成本亦將失去控制。由此，基于上述對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理的闡述，我們突出前期重點(diǎn)工作，強(qiáng)化后期工作，得出房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系的主要組成部分有：

1.設(shè)計(jì)階段成本管理：主要指設(shè)計(jì)前期成本分配、成本優(yōu)化方法與其實(shí)現(xiàn)途徑；

2.供應(yīng)商/承包商管理：主要指項(xiàng)目供應(yīng)商庫建立與招標(biāo)資格預(yù)審方法及其體系建設(shè)；

3.招投標(biāo)制度建立：主要指項(xiàng)目評(píng)標(biāo)方法及其制度建設(shè)；

4.集中采購(gòu)管理：主要指集中采購(gòu)模式及實(shí)現(xiàn)途徑；

5.目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本與責(zé)任成本管理：主要指項(xiàng)目目標(biāo)成本編制、動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控及成本責(zé)任考核體系建立與實(shí)現(xiàn)途徑；

6.合約分判與合同模式：主要指工程合約分判、工程合約模式及工程合約模板研究及應(yīng)用；

7.供應(yīng)商/承包商履約能力動(dòng)態(tài)管理：主要指項(xiàng)目供應(yīng)商履約評(píng)價(jià)體系及其制度建設(shè)；

8.施工階段變更管理：主要指合同變更管控模式與考核體系建立；

9.竣工結(jié)算管理與成本后評(píng)估：主要指工程結(jié)算與項(xiàng)目后評(píng)估流程建設(shè)及其反饋機(jī)制建設(shè)。

上述房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系的九大組成部分，是目前國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)企業(yè)著力的建設(shè)成本管理難點(diǎn)。這九大組成部分跨越了從規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工交付的房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程，體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，建設(shè)成本管理是從始至終、不可缺少的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理缺失，都將造成建設(shè)成本波動(dòng)，甚至造成失控的局面。

3 結(jié)束語

本文在分析了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系的概念及組成內(nèi)容，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系的概念及組成內(nèi)容，分為九大部分?？梢哉f，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系是為企業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，它最終的目的是為了房地產(chǎn)企業(yè)能持續(xù)的獲得更高的利潤(rùn)，使企業(yè)有序、健康的發(fā)展。