香港租購同權(quán)的實踐及經(jīng)驗借鑒

謝海生

摘要：香港約一半家庭租房居住，且租房與買房享受基本公共服務(wù)并無差別。首先介紹香港住房租賃市場的發(fā)展情況，租賃公營住房和市場化住房的一般步驟。在此基礎(chǔ)上，分析香港租購同權(quán)的三大典型特征：一是租賃期內(nèi)安寧地持有及享用物業(yè);二是憑住宅證明享受基本公共服務(wù);三是房貸利息和租金均可抵扣薪俸稅。最后總結(jié)香港租購同權(quán)的成功經(jīng)驗：一是租賃相關(guān)的法律法規(guī)體系健全具體;二是租房享受相關(guān)權(quán)益有保障;三是租房只保障基本公共服務(wù)的同權(quán)。

關(guān)鍵詞：租購同權(quán);香港模式;住宅證明;基本公共服務(wù)

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）06-0013-17 收稿日期：2020-05-15

香港地區(qū)在文化上與內(nèi)地相近，但相關(guān)制度又受英國影響，是中西文化制度的一個交匯點。改革開放以來，香港有很多房地產(chǎn)制度給了內(nèi)地啟發(fā)，如土地使用權(quán)批租、房屋預售制等。而租賃作為解決住房需求的重要手段之一，在香港住房市場上發(fā)揮了巨大作用，目前約一半家庭租房居住，并且租房與買房在享受基本公共服務(wù)上并無差別。

1住房租賃市場發(fā)展情況

1.1出租住房以公營租住房屋和部分私人房屋為主

香港的住房主要有三種，分別是公營租住房屋、資助出售房屋和私人永久性房屋。公營租住房屋、資助出售房屋屬于有政府直接或者間接資助（補貼）的公共住房，帶有保障性質(zhì);供應(yīng)以房屋委員會為主，房屋協(xié)會為輔。其中，由政府重組原先負責公營房屋的多個機構(gòu)形成的房屋委員會成立于1973年，下設(shè)執(zhí)行機關(guān)房屋署，負責推進公營房屋計劃，政府給予免費或低價劃地、撥出資本與低息貸款支持。房屋協(xié)會成立于1948年，由社會人士創(chuàng)立，屬非政府與非牟利機構(gòu)，政府給予低價劃地與低息貸款支持。用于出租的主要是公營租住房屋和私人永久房屋中用于租賃的部分。截止到2019年12月，公營租住房屋與資助出售房屋中由房屋委員會供應(yīng)的占比分別為96.0%和96.1%。香港是世界上人口密度最高的地區(qū)之一，房價高企，截止到2018年11月，香港房價收入比接近48，絕對房價與房價收入比均位居國際大都市前列，居民買房壓力大，這也促進了香港住房租賃市場的發(fā)展。

1.2約一半家庭租房居住

香港的租住房子以公營租住房屋和私人房屋為主，約一半的家庭租房居住。香港有285.2萬套永久性居住房屋（2019年3月數(shù)據(jù)）。其中，公營租住房屋83.0萬套，占比29.1%;資助出售房屋41.9萬套，占比14.7%;私人房屋160.4萬套，占比56.2%。而私人房屋中也有相當比例的用于出租，如根據(jù)《香港物業(yè)報告2019》的統(tǒng)計，2018年評估差餉時申報為已人住的私人住宅單位中出租占比36%。從家庭角度來看，截止到2018年，香港共有257.1萬個家庭，當年套戶比為1.09，若剔除私人房屋中員工宿舍、非住宅用房屋、簡單磚石蓋搭建筑物/傳統(tǒng)村屋，實際套戶比約為1.05。從居住類型來看，2018年僅49.2%家庭居住在自有住房，50.8%的家庭租房居住，并且租房家庭中91.7%整租一整套住房。

2租房的一般流程

在香港租房居住是主流生活方式，其具體租房流程要區(qū)分租住公營房屋還是市場化房屋。通過對住房租賃全過程的監(jiān)管，保障租賃雙方的權(quán)益，進而推動租購同權(quán)的實現(xiàn)。

2.1租住公營房屋

公屋起源于1954年的徙置屋建設(shè)，1972年港英政府啟動“十年建屋計劃”，開始大規(guī)模的公屋建設(shè)。由于公營房屋具有保障性質(zhì)，其租金低廉，主要面向低收人階層，對于困難租戶還有減免政策。因此，公屋申請者需滿足收入與資產(chǎn)條件，并且富裕租戶需繳納高額租金，另外還設(shè)有強制退出機制。公屋租金根據(jù)收人指數(shù)每兩年調(diào)整，該指數(shù)利用2.4萬個公屋家庭收人數(shù)據(jù)編制而成，若指數(shù)上升，公屋租金漲幅取指數(shù)漲幅與10%的較小者，若指數(shù)下降，則按照跌幅減少租金。目前，公屋平均月租金1880港元（含差餉、管理費與維修保養(yǎng)），僅為私人房屋1/3到1/7。對于有經(jīng)濟困難的公屋租戶，房委會還設(shè)有租金援助計劃，兩年內(nèi)可獲減1/4或一半租金。

在香港申請公屋，一般要經(jīng)歷以下四個步驟：填表申請、獲登記的公屋申請、出席詳細資格審查面試、獲配公屋單位。公屋申請時會根據(jù)家庭分組，以房屋委員會的公屋申請為例，會區(qū)分一般家庭、天倫樂優(yōu)先配屋計劃（由原“家有長者配屋計劃”和“新市樂天倫優(yōu)先配屋計劃”合并而來，鼓勵較年輕的家庭照顧年長父母或親屬）。一般情況下會根據(jù)家庭人數(shù)，考慮家庭收入和資產(chǎn)情況。例如，3人普通家庭的每月最高收人限額為23010港幣，總資產(chǎn)凈值限額是454000港幣。

公營租住房屋也有一定的局限性。一是自主性選擇較差，且排隊時間長。公屋按照配額和計分制進行輪候排位，優(yōu)先照顧長者、殘疾人士，申請人一般不可要求指定人住地區(qū)、樓齡、面積、層數(shù)或單位類別。由于2002年以來公屋供應(yīng)減少，平均輪候時間延長到5.3年。二是居住條件偏差，人均居住面積中位數(shù)僅13平方米。公屋面積狹小是歷史發(fā)展的產(chǎn)物，最初的徙置屋只為滿足災(zāi)民與拆遷戶最基本的住房需求。截止到2017年，公屋人均居住面積中位數(shù)為13.2平方米，低于同期香港人均居住面積（16平方米）。

2.2租住市場化房屋

與租住公屋不同的是，有相當一部分家庭是通過市場化租賃滿足居住需求。通常有三類住房，一是開發(fā)商直接放租的房子，通常設(shè)備齊全、租金較高;二是服務(wù)式住宅，租期較為彈性，會提供酒店式服務(wù)如洗衣及打掃等，但租金也會較貴，單位內(nèi)的裝潢也不能隨意改動;三是一般業(yè)主出租房屋，這是最常見的一種形式，市場占比最高。一般業(yè)主出租房屋供應(yīng)及種類等選擇都會較多，租金還可與業(yè)主協(xié)商，但保養(yǎng)和設(shè)備參差不齊，且租約一般較長，通常為兩年。第一年為死約期，雙方都不可提前解約，租客即使不住也要交完剩余的房租，業(yè)主違約也要賠償相應(yīng)的損失。但只要業(yè)主和租客雙方同意，任何死約都可以提前解除，只需雙方簽訂一份《提前解約協(xié)議》;第二年為生約期，租客和業(yè)主都可以提前一個月通知對方無責任解約。通常情況下，在香港市場化房屋的租賃主要有以下幾個步驟：

第一步是找房/放租。由于持牌地產(chǎn)代理（中介）對房屋交易具有一定專業(yè)知識，且受監(jiān)管，香港較為常見的是通過地產(chǎn)代理找房/放租。在房屋租賃交易中，地產(chǎn)代理與客戶簽訂《地產(chǎn)代理協(xié)議》（與租客簽訂《承租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》，與業(yè)主簽訂《出租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》）。通過《地產(chǎn)代理協(xié)議》的簽訂，既可以明確各方權(quán)責，也可以受到相關(guān)法例保護。例如，代理須向業(yè)主/租客解釋《地產(chǎn)代理協(xié)議》內(nèi)的各項條款，包括協(xié)議有效期、地產(chǎn)代理的責任、代理與客戶商議的傭金數(shù)額或比例及支付傭金的時間、放盤租金指示，以及所選擇委托的形式是“單邊代理”“雙邊代理”或“有可能雙邊代理”等。租客與地產(chǎn)代理簽訂《地產(chǎn)代理協(xié)議》后，除非租客放棄收取，代理有責任向準租客提供有關(guān)住宅物業(yè)的《出租資料表格》。該表格中列明關(guān)于該物業(yè)的資料供準租客參考，包括物業(yè)在土地注冊處注冊的有效產(chǎn)權(quán)負擔（例如按揭）、面積、落成年份、用途限制及出租限制等。同時，為保護業(yè)主利益，確保租客有經(jīng)濟能力履行租約，業(yè)主還可以向租客問詢其職業(yè)，要求租客提供工作、人息（收入）和信用證明等材料。

第二步是簽訂租約。要做以下幾項工作：一是土地查冊。根據(jù)香港法律，在租約簽訂之前，須就物業(yè)進行土地查冊，并向準租客提供該土地查冊結(jié)果的文本。土地注冊處提供的土地登記冊包括物業(yè)的編號、年期、業(yè)主姓名、物業(yè)涉及的轉(zhuǎn)讓以及正在等待注冊的契約等資料。二是簽訂臨時租約/正式租約。業(yè)主與租客商議好租賃條件之后，一般情況下會先簽訂臨時租約，待租客支付業(yè)主按金（押金，一般為兩個月房租）后，再簽訂正式租約。正式租約可由雙方代表律師、受委托的地產(chǎn)代理或雙方自行處理及安排。如果正式租約由地產(chǎn)代理準備，則地產(chǎn)代理有責任向客戶解釋清楚租約內(nèi)的條款及內(nèi)容，一旦雙方簽署租約后，便具有法律效力，業(yè)主和租客均需遵守。若租期超過三年，必須根據(jù)《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財產(chǎn)條例》以契據(jù)形式訂立，簽訂手續(xù)要符合契據(jù)的程序。同時，根據(jù)《土地注冊條例》，租契須于土地注冊處注冊，注冊后租客的權(quán)利即受到保障，即使業(yè)主出售物業(yè)，租客仍可強制新業(yè)主執(zhí)行原有租約。一般來說租約包括租賃雙方的資料、房屋的資料、租住期限、物品清單。通常情況下，香港的租賃合同一般是兩年（第一年是死約，第二年是生約）。租約會明確租客繳納租金的日期和形式，一般來說是按月交租，房子的差餉、地租/地稅、管理費等一般由業(yè)主繳納。此外，在香港租房有免租期，租賃雙方根據(jù)情況可以商議，一般是一周。

第三步是簽約后的一些程序。租約一般一式兩份（若有地產(chǎn)代理參與，一般也會留一份），簽約及繳付印花稅后，業(yè)主及租客各存一份。租約作為法律文件，一旦簽署后，任何修改均需各簽訂方同意，不可單方面做出修改。之后還要做以下工作：一是繳付按金和租金。按金額一般為兩個月租金，除非先得到業(yè)主同意，按金不能用作抵消租金。租約完結(jié)后，業(yè)主有權(quán)從按金中扣除租客欠付的租金及費用;租金一般按月繳納，業(yè)主在收到租金后，還須給租客提供收據(jù)（租客可據(jù)此申報抵扣薪俸稅）;二是繳納代理傭金。一般由租客和業(yè)主分別負擔自己代理的傭金，一筆交易費用為半個月租金;三是繳納印花稅。根據(jù)《印花稅條例》，所有住宅物業(yè)書面租約或租契須繳付印花稅。印花稅的金額根據(jù)印花稅率、租期長短及租金而定，印花稅總額由業(yè)主和租客平均分擔;四是將水、電、煤氣等戶口更名為租客（若通過地產(chǎn)代理簽合同則由代理代為辦理）。更名后，相關(guān)公用事業(yè)服務(wù)商會定期寄送賬單（可作為住址證明辦理銀行戶口和享受各種公共服務(wù)）。

3租房與買房享受相關(guān)權(quán)益基本相同

3.1租賃期內(nèi)安寧地持有及享用物業(yè)

在香港，按照租賃合同的約定：租客須準時繳納租金，不毀壞物業(yè)的任何部分，確保物業(yè)只作居住用途，并遵守大廈公契（大廈公契條款列明有關(guān)大廈的物業(yè)管理權(quán)、維修責任、居住及使用權(quán)限規(guī)則等，對大廈及住戶具有法律約束力）;業(yè)主則應(yīng)按租約條款支付差餉、地租、管理費、涉及物業(yè)或物業(yè)所在大廈結(jié)構(gòu)性保養(yǎng)、維修或類似的非經(jīng)常性開支等，并確保在租賃期內(nèi)讓租客安寧地持有及享用物業(yè)。

租客在租約期內(nèi)保持物業(yè)內(nèi)部的維修狀態(tài)良好（自然損耗及因固有的缺陷所產(chǎn)生的損環(huán)除外），并須于租約期滿或終止時清繳一切有關(guān)房屋的水費、電費、煤氣費、電話費等，將物業(yè)在同樣的維修狀態(tài)下交還業(yè)主。而業(yè)主方面，須保養(yǎng)及適當維修房屋內(nèi)各主要結(jié)構(gòu)部門（包括主要的管道、電線）。香港的租賃市場租客與業(yè)主相對平等，租客不僅具有一定的免租期，租賃中介費和印花稅也都由租客與業(yè)主均擔。

3.2憑住址證明享受基本公共服務(wù)

正常情況下，租賃合同簽約后需于30日內(nèi)繳納印花稅，并據(jù)此保護租賃雙方權(quán)益。印花稅的稅率也非常低，以香港典型的兩年期租約為例，稅率為年租金的0.5%。居民根據(jù)實際居住地獲得住址證明，這個住址證明可以是公用事業(yè)機構(gòu)的賬戶文件，如水、電、煤氣費賬單，固定或移動電話賬單。

香港居民主要憑借住址證明享受基本公共服務(wù)，主要表現(xiàn)在公立醫(yī)療和教育上。公立醫(yī)療的水平高，而費用卻極低。目前，公立醫(yī)院住院成本約為5104港幣一天，而香港居民只需負擔120港幣，包含了治療、用藥、護理、一日三餐等所有費用。公立醫(yī)院采用預約制，一般的癥狀憑身份證登記即可，生育需要所在區(qū)的住址證明。看病的流程是患者先到社區(qū)醫(yī)院，由醫(yī)生判斷病情的輕重后，再寫一封轉(zhuǎn)介信，憑此去大的公立醫(yī)院。除急診外，公立醫(yī)院需要轉(zhuǎn)介和較長時間的等待，所以能夠負擔得起的居民會去沒有政府補貼的私人診所和私立醫(yī)院。在公立教育方面，孩子從幼兒園開始可以享受15年的政府補貼，大多數(shù)公立或者受政府資助的學校在招生時會有一定比例的名額用于就近入學，憑住址證明即可，并不區(qū)分父母是業(yè)主還是租客。

3.3房貸利息和租金均可享受薪俸稅抵扣

在香港，自住住房的房貸利息可以稅前抵扣薪俸稅（類似內(nèi)地的個人所得稅）。每年最多可以抵扣10萬港幣，且最多可以抵扣20個納稅年度。同時，租金也可以用于抵扣租客的薪俸稅，抵扣額根據(jù)租住的住房種類、通過租值的方式確定。例如，某家庭年收入60萬港幣（40萬港幣為工資，20萬港幣為租金補貼），租住兩居室公寓，年租金為20萬港幣，那么僅租金一項稅前抵扣額16.8萬港幣，實際應(yīng)納稅金額為43.2萬港幣（還有許多其他抵扣項目）。兩者相比而言，租房的薪俸稅抵扣既沒有額度上限、也沒有抵扣年限，相對更為劃算一些。

4租購同權(quán)的經(jīng)驗借鑒

4.1相關(guān)的法律法規(guī)體系健全具體

香港受英國殖民影響，建立了一整套普通法系，關(guān)于租賃的有《房屋條例》《地產(chǎn)代理常規(guī)（一般責任及香港住宅物業(yè)）規(guī)例》《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財產(chǎn)條例》《土地注冊條例》《印花稅條例》《2004年業(yè)主及租客（綜合）（修訂）條例》《地產(chǎn)代理條例》及其附屬法例、《政府土地權(quán)（重收及轉(zhuǎn)歸補救）條例》《建筑物條例》等，相關(guān)法例健全，涵蓋租賃過程中的各種情形，且規(guī)定詳細具體，具有可操作性。例如，地產(chǎn)代理監(jiān)管局還就《地產(chǎn)代理條例》制定了《操守守則》，規(guī)定各種具體的情況處理辦法，地產(chǎn)代理都是持牌的，相關(guān)信息在官網(wǎng)公示，并受監(jiān)管。

4.2租房享受相關(guān)權(quán)益有保障

租客簽訂租賃合同后，只要按照租約規(guī)定就能在租賃期內(nèi)安寧地持有及享用物業(yè)，公用設(shè)施的使用與其他業(yè)主無異，租房也能享受高品質(zhì)的居住體驗;憑借住址證明享受所在地區(qū)的基本公共服務(wù)，如公立教育和醫(yī)療;且租房甚至可以享受更為優(yōu)惠的薪俸稅抵扣政策。租賃雙方通過繳納費用較低的印花稅對租賃合同進行備案，使租賃納人監(jiān)管，據(jù)此保障租賃期間的各項權(quán)益。若通過地產(chǎn)代理簽訂租賃合同，還可以享受帶看、土地查冊、簽訂合同、繳納印花稅、水電煤氣更名等一系列服務(wù)，且相關(guān)服務(wù)過程是受監(jiān)管的。

4.3租房只保障基本公共服務(wù)的同權(quán)

在香港，想要享受更好的服務(wù)還需自費或者走私立渠道。例如，公立醫(yī)療排隊時間長、就醫(yī)環(huán)境和相關(guān)服務(wù)也不如私立醫(yī)療機構(gòu)（但公立醫(yī)院和私立醫(yī)療機構(gòu)的醫(yī)療水平都是有保障的），若需要享受更好、更快的醫(yī)療服務(wù)需去私立醫(yī)院或者私家診所。在教育上，公立教育系統(tǒng)相對基礎(chǔ)，由于有政府資助，家庭僅需負擔很少的費用;然而，不少高收人家庭的子女就讀于教育水平更好或者更合適的國際學校、私立學校，這就需要更多的資金投入。主：本文中相關(guān)數(shù)據(jù)根據(jù)香港政府統(tǒng)計處發(fā)布的《香港統(tǒng)計年刊》（2019）、香港差餉物業(yè)估價署發(fā)布的《香港物業(yè)報告2019》、萬德數(shù)據(jù)庫計算而來;相關(guān)制度參考香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局發(fā)布的《安心租屋指南（2015年11月版）》、香港房屋署、香港房屋委員會網(wǎng)站關(guān)于公屋申請的說明，香港稅務(wù)局關(guān)于“計算薪俸稅及個人入息課稅”的說明;此外，還參考了恒大研究院2018年11月發(fā)布的研究報告《高房價之困——香港住房制度反思》中部分內(nèi)容。