關(guān)于涉案宗地司法處置評(píng)估的探討

鄭文鴻

摘要：涉案宗地的司法處置評(píng)估具有特殊性，合理的評(píng)估結(jié)論對(duì)保障當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要意義。本文以土地評(píng)估的視角，從涉案宗地的接受評(píng)估委托人手，對(duì)評(píng)估要素確定、資料收集、現(xiàn)場(chǎng)勘查等評(píng)估實(shí)施的具體步驟進(jìn)行了梳理，并闡述了評(píng)估方法及評(píng)估報(bào)告的撰寫、備案等工作要點(diǎn)，對(duì)開(kāi)展涉案宗地的司法處置評(píng)估做出總結(jié)和探索。

關(guān)鍵詞：涉案宗地;司法處置;評(píng)估

為解決案件執(zhí)行難的問(wèn)題，最高人民法院于2018年8月28日頒布了《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋[2018]15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“參考價(jià)規(guī)定”），最高院辦公廳和國(guó)內(nèi)多個(gè)專業(yè)評(píng)估協(xié)會(huì)于2018年12月10日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范>的通知》（法辦[2018]273號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“評(píng)估工作規(guī)范”）?；谧罡呷嗣穹ㄔ汉驮u(píng)估協(xié)會(huì)對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)處置的相關(guān)要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師必須誠(chéng)實(shí)守信，依法獨(dú)立、客觀、公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙?duì)待涉案財(cái)產(chǎn)的司法處置評(píng)估工作，遵守評(píng)估相關(guān)規(guī)定，勤勉謹(jǐn)慎開(kāi)展工作。結(jié)合估價(jià)目的，力求評(píng)估程序合法，評(píng)估結(jié)論合理，防止涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)值被低估或高估而導(dǎo)致案件當(dāng)事人的合法權(quán)益受損，或使債權(quán)人的債權(quán)不能順利實(shí)現(xiàn)。

一、接受涉案宗地司法評(píng)估委托需注意的事項(xiàng)

一般情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)與人民法院是被動(dòng)確立評(píng)估委托關(guān)系的。評(píng)估機(jī)構(gòu)在被搖珠抽中涉案宗地司法評(píng)估后，應(yīng)安排經(jīng)驗(yàn)豐富的土地估價(jià)師及時(shí)查閱全國(guó)人民法院詢價(jià)評(píng)估系統(tǒng)或通過(guò)EMS人民法院專遞接收人民法院的評(píng)估委托材料，對(duì)照人民法院委托評(píng)估需要提供的材料清單，梳理所掌握的涉案宗地權(quán)屬證明、土地利用規(guī)劃條件、合法來(lái)源證明、抵押等他項(xiàng)權(quán)證明、已查明財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、質(zhì)量瑕疵等信息。同時(shí)，及時(shí)向人民法院相關(guān)工作人員匯報(bào)資料掌握情況、了解涉案宗地的評(píng)估事項(xiàng)及要求，向人民法院寄出送達(dá)回證和現(xiàn)場(chǎng)查勘通知書(shū)等資料。

涉案宗地評(píng)估屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)，從某種意義上而言，其評(píng)估委托具有一定的強(qiáng)制性，所以評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)正當(dāng)理由一般不可拒絕相關(guān)業(yè)務(wù)。如有特殊情況不能實(shí)施評(píng)估的，應(yīng)按規(guī)定自接收評(píng)估委托書(shū)后三個(gè)工作日內(nèi)向人民法院書(shū)面說(shuō)明情況，提出不承接委托評(píng)估的申請(qǐng)。

二、確定涉案宗地的評(píng)估要素

正式受理評(píng)估委托后，應(yīng)按涉案宗地規(guī)模、難度和完成時(shí)間，成立評(píng)估項(xiàng)目小組，至少有兩名能勝任該項(xiàng)工作的土地估價(jià)師共同進(jìn)行評(píng)估，土地估價(jià)師全程參與編制評(píng)估工作方案、現(xiàn)場(chǎng)查勘涉案宗地、撰寫評(píng)估報(bào)告等工作。評(píng)估項(xiàng)目小組成員應(yīng)認(rèn)真研讀評(píng)估委托書(shū)和其他評(píng)估相關(guān)材料，掌握財(cái)產(chǎn)名稱、物理特征、規(guī)格數(shù)量、目的要求、完成期限、查明財(cái)產(chǎn)情況以及其他需要明確的內(nèi)容等，明確涉案宗地、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)日期等基本事項(xiàng)。

三、編制涉案宗地評(píng)估工作方案

在明確評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制評(píng)估工作方案，方案應(yīng)該包含評(píng)估的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度、評(píng)估方法和技術(shù)思路、需要調(diào)查的資料及取得途徑、預(yù)計(jì)所需的人力和經(jīng)費(fèi)等。

四、搜集涉案宗地評(píng)估需要的資料

涉案宗地評(píng)估需要搜集的資料如下：

（一）涉案宗地權(quán)屬、權(quán)益資料，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記查冊(cè)表、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（含補(bǔ)充協(xié)議、附件）、《國(guó)有土地使用證》（含宗地圖）、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（含附件、附圖）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含附件、附圖）、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、可行性研究報(bào)告等。

（二）起訴書(shū)、判決書(shū)等簡(jiǎn)要案情材料。

（三）價(jià)格影響因素資料。

（四）土地交易資料。

涉案宗地評(píng)估具有特殊性，委托估價(jià)方為人民法院，評(píng)估機(jī)構(gòu)及土地估價(jià)師不得私下接收除人民法院外任何單位或個(gè)人提供的任何資料，以保障評(píng)估工作的公正性。在開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘之前，應(yīng)以公函的方式，向人民法院書(shū)面申請(qǐng)補(bǔ)充評(píng)估所需的必要資料，必要時(shí)土地估價(jià)師應(yīng)會(huì)同人民法院工作人員到自然資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住建等相關(guān)職能部門協(xié)助調(diào)閱涉案宗地的檔案。若涉案宗地部分評(píng)估資料不齊全，而人民法院要求評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)有資料進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告的明顯位置充分披露因缺乏該部分材料可能對(duì)評(píng)估結(jié)果帶來(lái)的影響以及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

五、涉案宗地現(xiàn)場(chǎng)查勘應(yīng)注意的問(wèn)題

開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘前應(yīng)先向人民法院遞交現(xiàn)場(chǎng)查勘申請(qǐng)書(shū)，并在人民法院的組織和安排下開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘工作，不私自與當(dāng)事人接觸。結(jié)合估價(jià)實(shí)踐工作，現(xiàn)場(chǎng)查勘的具體要點(diǎn)如下：

（一）土地估價(jià)師應(yīng)親身感受涉案宗地的區(qū)位環(huán)境。涉案宗地的位置因素包括坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況等，交通條件因素包括道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制等，外部配套設(shè)施因素包括外部基礎(chǔ)設(shè)施、外部公共服務(wù)設(shè)施，周圍環(huán)境因素包括自然環(huán)境、人文環(huán)境，景觀因素包括山景、湖景、江景等。

（二）查勘涉案宗地的實(shí)物狀況，同時(shí)記錄宗地上蓋建構(gòu)筑物實(shí)物的情況。宗地實(shí)物狀況包括四至、面積、形狀、地形、地勢(shì)、地基、土壤、開(kāi)發(fā)程度、臨街寬深等因素，上蓋建筑物的權(quán)屬狀況、棟數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、總樓層、內(nèi)外部裝修裝飾情況和使用現(xiàn)狀等要在現(xiàn)場(chǎng)掌握和了解，同時(shí)進(jìn)行記錄。

（三）核對(duì)涉案宗地權(quán)益狀況。土地權(quán)益狀況包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用管制、土地利用現(xiàn)狀、出租或占用、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立等，調(diào)查建筑物權(quán)益狀況。

（四）拍攝反映涉案宗地內(nèi)部環(huán)境、外部環(huán)境、周圍環(huán)境和同類房地產(chǎn)及土地的照片等影像資料，邀請(qǐng)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查勘的人員在涉案宗地留影。

（五）認(rèn)真聽(tīng)取熟悉涉案宗地的相關(guān)人員介紹情況，詳細(xì)詢問(wèn)評(píng)估工作需要掌握和了解的事項(xiàng)，制作現(xiàn)場(chǎng)查勘筆錄，并由參與現(xiàn)場(chǎng)查勘的土地估價(jià)師、雙方當(dāng)事人（或代表）簽字確認(rèn)。記載內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

（六）調(diào)查涉案宗地的歷史利用狀況，了解是否存在閑置、代征面積、使用限制等情況。

（七）調(diào)查所在區(qū)域規(guī)劃、周邊發(fā)展現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策、當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)行情等相關(guān)信息。

（八）搜集估價(jià)所需的其他資料。

六、選擇涉案宗地評(píng)估方法

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，現(xiàn)行土地估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合涉案宗地的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的進(jìn)行。土地估價(jià)師應(yīng)恰當(dāng)選擇評(píng)估方法，除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法外，應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，經(jīng)綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，并編制宗地評(píng)估報(bào)告。以司法處置為目的的評(píng)估，應(yīng)根據(jù)合法原則和涉案宗地實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。依據(jù)相關(guān)條例，土地使用人需改變土地用途、面積、使用年限的，必須經(jīng)過(guò)國(guó)土、規(guī)劃管理部門同意，并報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。若涉案宗地的土地規(guī)劃利用條件發(fā)生變化、失效，甚至無(wú)宗地規(guī)劃指標(biāo)等，土地估價(jià)師不能擅自設(shè)定規(guī)劃指標(biāo)，應(yīng)建議人民法院致函自然資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃等部門進(jìn)一步明確。涉案宗地評(píng)估可以選取的評(píng)估方法如下：

（一）市場(chǎng)比較法的定義及適用范圍

市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對(duì)類似宗地的成交價(jià)進(jìn)行差異修正，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。

市場(chǎng)比較法主要適用地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足可比實(shí)例的地區(qū)，市場(chǎng)比較法可直接用于評(píng)估土地價(jià)格或土地租金。涉案宗地評(píng)估優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法，選擇可比性較強(qiáng)的同類宗地作為交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)交易期日、土地使用年限、容積率、宗地規(guī)劃限制、區(qū)域因素以及其他個(gè)別因素的調(diào)整，評(píng)估結(jié)論更客觀、直接地反映其市場(chǎng)價(jià)格，保障當(dāng)事人、利害關(guān)系人的合法權(quán)益。市場(chǎng)比較法的運(yùn)用應(yīng)注意：1.有利害關(guān)系人之間、急于出售或者購(gòu)買、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響、獲取的市場(chǎng)信息不全、有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好、相鄰地塊的合并、特殊方式、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)及其它非正常的交易地塊，均不應(yīng)選作可比實(shí)例;2.不得隨意選取地價(jià)水平偏高或偏低的地塊作可比實(shí)例;3.參照城市地價(jià)動(dòng)態(tài)指數(shù)，結(jié)合近年來(lái)同類用地交易情況進(jìn)行交易期日修正;4.參照基準(zhǔn)地價(jià)成果，結(jié)合地塊實(shí)際確定容積率、土地還原利率、宗地面積等修正項(xiàng)。

（二）收益還原法的定義及適用范圍

收益還原法是將待估宗地未來(lái)正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。

收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地評(píng)估。若涉案宗地設(shè)定租賃權(quán)，應(yīng)考慮租賃因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。

（三）剩余法的定義及適用范圍

剩余法是在測(cè)算完成開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估宗地價(jià)格的方法。

剩余法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地評(píng)估。剩余法的運(yùn)用應(yīng)注意：1.重點(diǎn)核實(shí)土地利用條件、規(guī)劃證書(shū)的有效性，開(kāi)發(fā)周期應(yīng)充分考慮涉案宗地合理處置時(shí)間、權(quán)屬變更時(shí)間、規(guī)劃報(bào)建變更時(shí)間等因素;2.認(rèn)真分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、制定宗地開(kāi)發(fā)方案，合理確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

（四）成本逼近法的定義及適用范圍

成本逼近法是以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。

成本逼近法適用于新開(kāi)發(fā)土地或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、少有交易的地區(qū)或類型的土地評(píng)估，一般適用于工業(yè)用地評(píng)估。

（五）公示地價(jià)系數(shù)修正法的定義及適用范圍

公示地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)（路線價(jià)）、標(biāo)定地價(jià)等政府公示地價(jià)及其地價(jià)修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與公示地價(jià)的條件相比較，進(jìn)而通過(guò)修正求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)值的方法。

公示地價(jià)系數(shù)修正法適用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)、路線價(jià)、標(biāo)定地價(jià)成果的土地評(píng)估。公示地價(jià)系數(shù)修正法可以作為輔助評(píng)估方法。

七、確定涉案宗地評(píng)估結(jié)果

土地估價(jià)師應(yīng)根據(jù)評(píng)估資料、評(píng)估方法、參數(shù)指標(biāo)的適宜性、準(zhǔn)確性等對(duì)涉案宗地的測(cè)算價(jià)格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行專業(yè)判斷，最終確定評(píng)估結(jié)果。評(píng)估結(jié)論中應(yīng)準(zhǔn)確表述價(jià)值內(nèi)涵，明確是否考慮抵押、查封、租賃、地役權(quán)、需補(bǔ)繳地價(jià)款、土地閑置、處置變現(xiàn)稅費(fèi)（如土地增值稅）、開(kāi)發(fā)限制條件等因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。

八、涉案宗地評(píng)估報(bào)告的撰寫、備案和交付

土地估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的、評(píng)估委托書(shū)內(nèi)容要求，按照估價(jià)規(guī)程認(rèn)真撰寫評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告需經(jīng)土地估價(jià)師親筆簽名、蓋章，評(píng)估報(bào)告的附件資料中應(yīng)包含評(píng)估委托書(shū)、涉案宗地相關(guān)資料、現(xiàn)場(chǎng)查勘筆錄、涉案宗地現(xiàn)場(chǎng)及周邊照片、現(xiàn)場(chǎng)查勘人員在現(xiàn)場(chǎng)的照片、可比實(shí)例照片、評(píng)估機(jī)構(gòu)及土地估價(jià)師有效證書(shū)等，評(píng)估報(bào)告應(yīng)按規(guī)定在全國(guó)土地估價(jià)監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行備案。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到評(píng)估委托書(shū)和相關(guān)材料后在人民法院規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告，連同評(píng)估收費(fèi)通知書(shū)和回執(zhí)通過(guò)人民法院詢價(jià)評(píng)估系統(tǒng)、EMS人民法院專遞提交至人民法院。

人民法院通過(guò)詢價(jià)評(píng)估系統(tǒng)發(fā)送委托評(píng)估材料的，詢價(jià)評(píng)估系統(tǒng)提示成功發(fā)送的時(shí)間為評(píng)估機(jī)構(gòu)收到的時(shí)間;人民法院郵寄或者直接交付委托評(píng)估材料的，以評(píng)估機(jī)構(gòu)簽收的時(shí)間為收到時(shí)間。若評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為不能在期限內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿五日前通過(guò)系統(tǒng)向人民法院發(fā)送書(shū)面的延期申請(qǐng)，申請(qǐng)書(shū)中應(yīng)說(shuō)明不能按期完成評(píng)估的原因以及申請(qǐng)延長(zhǎng)的期限，可延長(zhǎng)期限一般不超過(guò)十五日。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)需緊密關(guān)注人民法院對(duì)延期申請(qǐng)的回復(fù)意見(jiàn)。

九、涉案宗地評(píng)估的其他后續(xù)工作

涉案宗地評(píng)估報(bào)告交付人民法院后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按要求做好檔案保存，涉案宗地評(píng)估屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》，其檔案保存期限不少于三十年。如有案件當(dāng)事人和利害關(guān)系人提出評(píng)估異議，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行回復(fù)。

十、結(jié)語(yǔ)

隨著參考價(jià)規(guī)定、評(píng)估工作規(guī)范的施行和詢價(jià)評(píng)估系統(tǒng)的運(yùn)行，涉案財(cái)產(chǎn)評(píng)估越來(lái)越規(guī)范和高效，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照人民法院的規(guī)定和土地估價(jià)規(guī)程的要求開(kāi)展涉案宗地評(píng)估工作，為人民法院開(kāi)展涉案宗地司法處置提供專業(yè)幫助，最大限度地保護(hù)案件當(dāng)事人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益。