我國房地產價格的影響因素分析

吳澤群

摘 要：我國房價居高不下，人民生活負擔加重。房地產領域泡沫過大是我國經濟目前面臨的重大問題，使得我國不得不采取各類相應的經濟政策，其中最受大眾矚目的是貨幣政策。但是貨幣政策是不是影響房地產價格的唯一因素呢？本文從利率、貨幣供應量、地方性政策三個分支出發(fā)，研究影響我國房地產市場價格的因素。

關鍵詞：房價;貨幣政策;利率;貨幣供應量;區(qū)域發(fā)展策略

一、引言

自中國加入世貿組織以來，經濟得到了顯著的增長。從2001年12月加入世貿至今，我國的經濟總量從名不見經傳飛躍到世界第二，人民的生活質量越來越好。同時，物價也在繼續(xù)上漲，尤其是我國房價的飆升，大多數(shù)居民的工資增長跟不上房價水平的增長。房價上漲的緣由可能來自于1998年開始我國實行住房商品化變革，并以此帶動了鋼鐵行業(yè)、建筑行業(yè)、水泥公司、裝修家居等產業(yè)大步的長足發(fā)展。

房子是和人民生活緊密聯(lián)系著的，2017年10月“房子是用來住的，不是用來炒的”被正式寫入十九大大會報告。這一說法很正確，安居才能樂業(yè)，在中國，“居者有其屋的思想”也是根深蒂固，因此房子的需求還是很大的。然而房價居高不下，特別是近幾年，漲幅過大，人民生活負擔加重，兩代人，甚至三代人的積蓄都用來買房子或者給首付，之后還要還款幾十年。泡沫過大正是我國經濟目前面臨的重大問題，房地產泡沫的繼續(xù)加大使得我國不得不采取各類相應的經濟政策。其中貨幣政策最引人矚目。

二、貨幣政策的作用

（一）利率傳導機制

經過長期的研究，經濟學家得出結論：當施行寬松性的貨幣政策時，房價會上漲;當政策收緊時，房價下跌。這就是利率的傳導機制。

貨幣政策對房地產價格的利率傳導作用主要表現(xiàn)在貨幣供應量上，貨幣政策實際是借助行政手段對市場貨幣供應量的調控。采用凱恩斯的利率傳導機制理論，論證貨幣政策對房地產價格的利率傳導機制：假設國家采用緊縮的貨幣政策，貨幣供應量就會減少，利率上升，對于房地產開放商而言，資金的流動性變差，企業(yè)的生存發(fā)展面臨著危機;對于消費者而言，利率上升，購房的成本提高了，消費者更傾向于保守的消費，購房的需求就會降低。由于房地產需求彈性的特性，其價格受到市場需求變化的影響明顯，在購房需求低的狀況下，房地產價格就會降低。反之，采用擴張性的貨幣政策，就會增加貨幣供應量，利率將會下降，購房成本降低，人們的消費和投資需求就會上升，房價會呈現(xiàn)上升趨勢。這是市場自身調節(jié)和消費者的心理因素共同作用的結果。圖1為利率的傳導機制圖。

基于利率傳導機制理論，對貨幣政策與房價之間關系的推導研究，可以發(fā)現(xiàn)，無論是緊縮性貨幣政策還是擴張性貨幣政策，所導致的結果都會造成市場較大波動。其中，房價的快速上漲伴隨的房地產泡沫問題影響最為嚴重，曾席卷日本、美國、新西蘭等國家衍生造成了房地產市場崩盤與危機;而緊縮性的貨幣政策又將遏制消費，國民經濟難以實現(xiàn)發(fā)展成效。正是由于貨幣政策的深遠影響，我國堅持采用穩(wěn)健的貨幣政策。

（二）我國貨幣政策對房地產價格的影響

2018年我國采取適當寬松的貨幣政策，房地產價格總體呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。2018年央行連續(xù)3次下調金融機構存款準備金率，3次降低存款準備金率，累計達到2.5%。對于房地產行業(yè)而言，放寬了資金準入，增加了資金流動的速度。2019年3月“兩會”的政府工作報告中提出，將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，貨幣政策要松緊有度。接著又連續(xù)兩月下調存款準備金率，自2018年以來，累計凈投放3.35萬億流動資金?；诶蕚鲗C制，央行連續(xù)下調存款準備金的動作，釋放了貨幣供應量，會導致利率下調，購房成本降低，刺激消費者購房需求增加，房價上升。盡管央行不斷在下調存款準備金率，但下調的利率數(shù)值在下降，2018年4月與10月的兩次降準皆下調1%，2019 年連續(xù)降準皆為0.5%，此舉說明現(xiàn)階段的貨幣政策是在適當性寬松，整個貨幣市場需要平穩(wěn)發(fā)展，而不是刺激性地擴張。依據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年1月、2月全國 70城新建商品房房價指數(shù)等相關數(shù)據(jù)，2019年1月份，在全國70個大中城市中有58個城市房價指數(shù)環(huán)比上漲，2月份有59個城市價格指數(shù)環(huán)比上漲，符合貨幣政策對房價的傳導機制?！?019年中國百城房價年度報告》指出：2019年全國100個城市新建商品住宅成交均價為14460元/平方米，同比上漲11.2%，相比2018年全年上漲了1452元/平方米。

雖然我國的貨幣政策調控發(fā)揮了一定作用，但是在房地產市場卻出現(xiàn)了高稅收、高投入、高收益、高房價的等一系列現(xiàn)象，房價不僅沒有被抑制住，反而在政策施行后開始反彈。故貨幣政策的有用性目前亟待查驗。在貿易戰(zhàn)期間，我國的經濟必須穩(wěn)而好的發(fā)展，在面對未來的眾多不確定因素，我國的貨幣政策還需提高其技術層面和科學層面的水平。

三、限購、限貸、區(qū)域性發(fā)展等策略對房地產價格的影響

（一）各地房地產政策有差異

從2019年的情況來看，貨幣供應量的增加并沒有出現(xiàn)房價猛漲的情況，一二線城市房價指數(shù)變動有很大的差別，北京、上海等一線城市房價指數(shù)上漲不太明顯，2019年2月北京房價指數(shù)比1月份下降了0.2個百分點，上海2月份房價指數(shù)只比1月份增加0.3個百分點。二線城市西安2月份房價指數(shù)較1月份增加1.1個百分點，大理2月份相較于1月份增加了1.8個百分點。2019年北京房價指數(shù)與上年相比僅增加2.9個百分點，西安房價指數(shù)與上年同月相比增加24.2個百分點，大理與上年同月相比增加21.4個百分點。

這些數(shù)據(jù)一方面說明我國的房價漲幅是符合貨幣政策對其的傳導機制，在貨幣供應量增加的條件下，房價出現(xiàn)了宏觀范圍的增長;另一方面則反映出，我國一二線城市或大中型城市房地產價格的漲幅差距大，一線城市房地產價格指數(shù)漲幅較小，而二線待發(fā)展城市房地產價格指數(shù)持續(xù)增長，一二線城市房價漲幅分化明顯。究其原因，一方面是政策調控這雙“有形的手”。自20世紀90年代初期，我國房地產行業(yè)迅速發(fā)展，由于大城市的規(guī)模效應，一線城市房價迅速上升，遠高于二線、三線城市。大城市“炒房”現(xiàn)象的出現(xiàn)對房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展產生了極大威脅，由此政府頒布各種限購、限貸等政策遏制房地產的投資性需求，如一線城市一般要求要有5年社?；蛘呃U稅記錄才可以買房，二套房的首付更是去到60%，各項措施抑制了房地產價格的過快增長。2017年十九大更是提出“房住不炒”的定位，維持房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面，由于房地產產品的區(qū)域性特性，各地區(qū)頒布的房產政策有差異。例如，2018年二三線城市的“人才大戰(zhàn)”影響延續(xù)，各地的落戶福利政策和區(qū)域性的發(fā)展都為二三線城市的房價推波助瀾，而一線城市無論是買房或者落戶，都嚴格很多。此外，就是土地拍賣價格，一線城市拍賣減少，二線城市拍賣熱度上升、土地供求緊張。這些都是導致一二線城市房價漲幅分化明顯的原因。

（二）國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略使得部分地區(qū)房地產價格穩(wěn)步上升

2019年2月18日，中共中央、國務院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》。粵港澳大灣區(qū)由香港、澳門兩個特別行政區(qū)和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九個珠三角城市組成。按照規(guī)劃綱要，粵港澳大灣區(qū)不僅要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示范區(qū)，還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質生活圈，成為高質量發(fā)展的典范。推進粵港澳大灣區(qū)建設，是黨中央作出的重大決策，是習近平總書記親自謀劃、親自部署、親自推動的國家戰(zhàn)略。以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎。在這一發(fā)展框架下，粵港澳大灣區(qū)的經濟發(fā)展帶動了房地產業(yè)的發(fā)展。

廣東省為外來人口大省，很多城市的住房自有率都低于60%，對房子的剛需比較多，隨著粵港澳大灣區(qū)里面的一些城市的落戶政策逐漸放松，居民對房子的剛需越來越大。例如，東莞經濟增速領先全省及全國，投資與出口增速齊飛，其中出口增速位列灣區(qū)城市首位;與大灣區(qū)其他城市對比，東莞商住地、住宅供需持續(xù)偏緊。東莞2019年住宅均價已破2萬大關，與惠州、中山、佛山拉開較大差距。住宅供需均處于低位運行，供不應求矛盾非常突出。2019年上半年住宅新增供應放緩，同比去年同期下滑12%，網(wǎng)簽成交量同比上升3.5%。從月度來看，受貿易戰(zhàn)暫緩、央行降準、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地等刺激，3月樓市現(xiàn)“小陽春”，6月華潤、萬科等品牌房企大力沖刺業(yè)績，推動6月成交量創(chuàng)年內高位。整體上看，多月呈現(xiàn)供不應求。

由此可見，區(qū)域發(fā)展策略對地方房地產價格的上漲起了推波助瀾的作用。

四、結語

貨幣政策的適當寬松，確實為房地產市場注入新的資金活力，全國房地產價格總體呈穩(wěn)步上升。我國房地產價格是符合貨幣政策的傳導機制，我國采用穩(wěn)健的貨幣政策，不是不增長，也不是慢增長，而是有序的增長。貨幣政策作為調控國計民生的金融工具就必須要維持社會經濟的穩(wěn)定與發(fā)展。但是房地產價格不僅受到市場、貨幣政策的影響，還有區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、限購、成本等影響因素。

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