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    基于開發(fā)成本控制的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系研究

    2020-07-14 04:59:23陳燕青
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)控制管理體系

    陳燕青

    【摘要】房價(jià)一直是我國的社會焦點(diǎn)問題,受到人們的廣泛關(guān)注?,F(xiàn)階段房產(chǎn)企業(yè)面臨多方壓力,內(nèi)部競爭日益激勵,迎來市場微利時期。在新時期下,房地產(chǎn)必然面臨重大變革,開始將目光逐漸放在成本控制這一部分上,通過減少不必要成本花費(fèi)的方式提升競爭能力。本文主要圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營展開研究,先分析控制開發(fā)成本的重要意義,再總結(jié)制約成本管理的主要問題,最后研究將目標(biāo)成本作為核心的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體系,希望為我國房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展提供參考借鑒。

    【關(guān)鍵詞】開發(fā)成本;控制;房地產(chǎn);經(jīng)營;管理體系

    現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視開發(fā)成本控制,通過對成本的合理管控,一方面可以推動房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展,另一方面可以為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出杰出貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)一直是重要的國民經(jīng)濟(jì)支柱,也是消費(fèi)和投資的熱點(diǎn),近些年局部地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)過于火熱,房產(chǎn)價(jià)格飛速飆升,為此國家開始出臺宏觀調(diào)控政策,房產(chǎn)暴利時代逐漸離去,這也限制了房產(chǎn)銷售利潤,為此更要從開發(fā)角度入手,推動房產(chǎn)企業(yè)向著集約化方向發(fā)展,以此實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值。

    1、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的現(xiàn)實(shí)意義

    成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的重要工作,可以提升競爭能力,也符合微利時代房產(chǎn)發(fā)展要求。現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài),除了宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面原因以外,與房產(chǎn)價(jià)格也有著直接的關(guān)聯(lián),如果房產(chǎn)價(jià)格逐漸下調(diào),則銷售量可提高。但是開發(fā)商無法下調(diào)價(jià)格的根本原因在于無法實(shí)現(xiàn)對成本的壓縮。站在宏觀角度分析,房產(chǎn)價(jià)格控制可以更合理的應(yīng)用土地資源,避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),減少國民經(jīng)濟(jì)損失。我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展,已逐漸走出暴利時代,很多知名房產(chǎn)企業(yè)都公開表明房產(chǎn)利潤飛速下降。特別是近些年國家逐漸加強(qiáng)管控,出臺一系列的政策法規(guī),規(guī)范房產(chǎn)市場管理,推動行業(yè)向著集約化方向發(fā)展,這也讓房產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到了成本管控的重要性。

    我國加入世界貿(mào)易組織以后,房地產(chǎn)行業(yè)涌入境外資金,房產(chǎn)市場競爭越發(fā)激烈,這就更加需要加強(qiáng)成本管控,才能取得競爭優(yōu)勢,避免被市場淘汰,這也突出微利時代下房產(chǎn)成本開發(fā)控制的重要性。

    2、制約房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的主要問題研究

    主要體現(xiàn)以下四方面:一是采取粗放式的成本管控模式,沒有明確崗位職責(zé),缺乏完善的激勵及約束制度。二是采用陳舊落后的管理模式,不注重事前及事中核算,無法發(fā)揮成本管控的實(shí)際作用。三是成本管控缺乏明確的底線要求,沒有出臺統(tǒng)一的控制指標(biāo),時刻存在超支風(fēng)險(xiǎn)。四是成本控制達(dá)不到預(yù)計(jì)效果,經(jīng)常高出工程造價(jià)預(yù)算。

    3、構(gòu)建以目標(biāo)成本為核心的項(xiàng)目全過程成本管理體系

    3.1前期調(diào)研工作

    在正式開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目之前,要考慮到地理?xiàng)l件、市場要求等方面,開展前期調(diào)研,確認(rèn)該項(xiàng)目是否可行,可行性研究決定項(xiàng)目成敗,但是很多企業(yè)都不愿投入資金開展可行性研究,或是僅流于形式的編制可行性報(bào)告,這就增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),房產(chǎn)企業(yè)主要是為了盈利,而成本控制可以獲得更好的經(jīng)濟(jì)收益,為此要從立項(xiàng)階段就開始財(cái)務(wù)分析,預(yù)計(jì)收入、預(yù)測利潤及風(fēng)險(xiǎn)??尚行詧?bào)告要從多方面展開研究,從消費(fèi)者、市場等方面獲取資料,估計(jì)項(xiàng)目是否可行。如果對消費(fèi)者心理掌控不到位,沒有合理估計(jì)市場,就會導(dǎo)致項(xiàng)目投資失敗,為此要充分開展前期調(diào)研,制定合理可行的建設(shè)方案,減少不必要的資金投入。

    3.2設(shè)計(jì)階段工作

    一是實(shí)行招投標(biāo)制度,可以引入競爭機(jī)制控制成本,篩選出最適合的設(shè)計(jì)單位,得到最佳的設(shè)計(jì)方案,才能更貼近項(xiàng)目建設(shè)要求。

    二是加強(qiáng)技術(shù)溝通,采取限額設(shè)計(jì)的方式,所有內(nèi)容都要結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算,要考慮到經(jīng)濟(jì)性及合理性,注意在保障項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上選擇性價(jià)比更高的材料及設(shè)備。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更,保證總投資限額不被突破。

    三是加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看,克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷時,所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好。

    3.3施工階段工作

    一是合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更,這些變更主要由建設(shè)單位引起。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限分工及職責(zé),確保洽商簽證質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預(yù)算,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變更。

    二是嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理,則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對索賠資料的審查,強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時性,加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少索賠案的發(fā)生,以免索賠額過大引起投資失控。

    三是搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作,合理控制價(jià)差水平。對施工單位自行采購的材料,屬于指定價(jià)范圍的,只監(jiān)督質(zhì)量,不干預(yù)訂貨。

    3.4竣工結(jié)算階段工作

    凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成,必須有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明,結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照,凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,合理確定技措費(fèi)、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費(fèi)用,認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量。

    結(jié)語:

    綜上,房產(chǎn)價(jià)格由開發(fā)成本決定,同時房產(chǎn)價(jià)格對于我國社會經(jīng)濟(jì)有著巨大的影響,為此更要加強(qiáng)對開發(fā)成本的重視,才能避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),同時推動房產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)健康發(fā)展。經(jīng)過國家的不斷調(diào)控,房產(chǎn)價(jià)格逐漸平穩(wěn),房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)移經(jīng)營中心,將成本管控放在首位,達(dá)到預(yù)期的管控效果,降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本,實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格管理控制。

    參考文獻(xiàn):

    [1]張衛(wèi)紅,金曉芬.基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理體系研究[J].工程經(jīng)濟(jì),2018,28(10):13-17.

    [2]王軍.YD集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理體系研究[D].2018.

    [3]馬生軍.寧夏MST公司項(xiàng)目開發(fā)成本管理體系研究[D].2018.

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