大灣區(qū)土拍持續(xù)火熱 都市圈對標(biāo)東京紐約

吳家明

5月，南方的天氣已非常炎熱，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，以廣州和深圳等龍頭城市為代表的土地拍賣市場亦極為火熱。

近日，廣州進行了一次史詩級的土地出讓。當(dāng)日由于線上圍觀土拍的人太多，廣州公共資源交易中心外網(wǎng)訪問量大增，造成網(wǎng)絡(luò)塞車導(dǎo)致多宗地塊延時競價。深圳前海則于近期又誕生了一塊百億土地。不僅如此，深圳在近日又連續(xù)推出多宗居住用地。

粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地9個城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)均呈現(xiàn)逐步回升的態(tài)勢。以一手住宅成交量看，東莞、惠州和佛山的4月一手住宅成交量環(huán)比漲幅均超過20%，其中，東莞“一騎絕塵”，刷出了45.09%的環(huán)比漲幅。

土地市場熱絡(luò)的背后，是房企尤其是區(qū)域性房企對粵港澳大灣區(qū)的大力押注。一家國有上市房企的土地拓展部負(fù)責(zé)人告訴證券時報記者，不管是全國性房企還是地方區(qū)域房企，拿地的區(qū)域性戰(zhàn)略已越來越顯著，特別是看到一些外地房企進駐一線城市的失敗案例后，外地房企顯得愈發(fā)謹(jǐn)慎，區(qū)域性房企拿地卻越來越積極。

區(qū)域性房企很積極

廣州和深圳是粵港澳大灣區(qū)的龍頭城市，近期陸續(xù)引來房企重金押注。

近日，深圳前海一宗總建面18.36萬平方米的二類居住用地進行現(xiàn)場拍賣，起始價79.9億元，最高限價115.97億元，采用“雙限雙競”方式出讓。

這是前海蛇口自貿(mào)片區(qū)自成立以來第三塊通過招拍掛出讓的居住用地，位置優(yōu)越，吸引了不少房地產(chǎn)企業(yè)參與，其中還包括不少“企業(yè)聯(lián)合體”，特別是“金地+華潤+電建”、“天健+前海投控+深業(yè)”這兩個央企國企聯(lián)合體陣容吸引了市場目光。經(jīng)過近百輪激戰(zhàn)，深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司成功將該宗地塊收入囊中，折合可售樓面地價為每平方米8.66萬元。

5月18日，廣州土拍市場在一天內(nèi)出讓11宗地塊。這在過去極為少見。而且，誰也沒有預(yù)料到，在上午按原定時間開啟競價后，交易平臺卻突然因訪問量暴增而“崩潰”，導(dǎo)致5宗地塊延時出讓。據(jù)悉，這場土拍吸引了恒大、保利、中海、龍湖、龍光、越秀、雅居樂等30余家房企入場。最終，廣東區(qū)域性房企斬獲頗豐，如龍光地產(chǎn)奪得廣州白云區(qū)高樓面價的地塊，熱門的番禺萬博漢溪地塊則被廣州國企越秀地產(chǎn)拿下。 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，雖然優(yōu)質(zhì)地塊會吸引各大房企的目光，但區(qū)域性房企在當(dāng)?shù)啬玫叵鄬θ菀?，積極性更強，對地塊的操作流程及當(dāng)?shù)卣咭蚕鄬κ煜?，因此，近期拿高價地或者體量較大地塊的全國性知名房企較少。

與廣深土拍的火熱景象相似，近期東莞和惠州土地市場也非常熱鬧。

市場數(shù)據(jù)顯示，今年4月惠州全市共有11宗地塊成交，總成交面積35.79萬平方米，環(huán)比漲幅超13倍，成交金額26.44億元，環(huán)比漲幅超14倍。兩項指標(biāo)的同比漲幅均超過90%。而在東莞，今年一季度土地市場總成交額約72.4億元，同比大幅上漲148%，創(chuàng)下2012年以來最高水平。值得注意的是，一季度正是新冠肺炎疫情最為嚴(yán)峻的時期。

“最近我基本上每天都開車接送客戶到惠州大亞灣看房，那邊多數(shù)樓盤的均價在每平方米15000元左右，跟深圳還是有很大差別?！痹诹_湖區(qū)從事中介工作的王磊最近開始把業(yè)務(wù)重點放在推銷臨深片區(qū)的房源，都市圈等提法自然成為他們營銷的“重要工具”。他還告訴記者：“最近已經(jīng)有大亞灣的新盤備案價接近每平方米3萬元了”。

樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，東莞和惠州的一手住宅成交量環(huán)比漲幅領(lǐng)先于大灣區(qū)內(nèi)地其他城市，東莞一手住宅成交3887套，環(huán)比上升45.09%;惠州成交8952套，環(huán)比上升34.07%。

都市圈擴容列入日程

根據(jù)深圳近日發(fā)布的《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2020年深圳計劃供應(yīng)建設(shè)用地1200公頃;計劃供應(yīng)居住用地293.2公頃（其中新供應(yīng)129.2公頃），同比增近一倍。近日，深圳也連續(xù)公告，將在6月拍賣至少8宗居住土地，主要用于建設(shè)普通商品房、人才住房和安居商品房。

不過，僅靠深圳自有的土地似乎已無法從根源上解決問題。很長一段時間以來，惠州和東莞都被視為承接深圳“外溢”功能的兩大城市。此外，城市擴容雖早有聲音，但遲遲未有實際行動，沉寂幾年的都市圈擴容話題近期列入日程。

近日，廣東省委、省政府印發(fā)《廣東省建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的若干措施》，其中“點名”廣東五大都市圈——科學(xué)制定廣州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈發(fā)展規(guī)劃。其中，三大都市圈的核心城市都在珠三角，而廣州都市圈、深圳都市圈的命名，更有對標(biāo)東京都市圈、紐約都市圈的意味。

無獨有偶，深圳最近又有5條城際線開始勘察設(shè)計招標(biāo)，其中就包括穗莞深城際鐵路（前海至皇崗口岸段）、深汕高鐵、深惠城際鐵路、深大城際鐵路等。

房產(chǎn)中介和部分置業(yè)者“蠢蠢欲動”。對于房企而言，“公司會謹(jǐn)慎拿地，但也會持續(xù)擴圍城市群和都市圈。”上述國有上市房企的土地拓展部負(fù)責(zé)人表示，“隨著跨市交通設(shè)施相關(guān)配套的完善，先抓住核心城市再往周邊外擴，這是我們的策略?！?/p>

中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，目前，臨深的惠陽大亞灣地區(qū)和東莞鳳崗等地已承接深圳外溢，但更多的是一種住宅外溢，并沒有關(guān)聯(lián)到產(chǎn)業(yè)?！岸际腥σ?guī)劃做好之后，不能僅是建住房，還有住房所需要的軌道交通、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等配套?！庇蟹治鋈耸勘硎?，隨著都市圈的建設(shè)，核心城市向周邊城市疏解產(chǎn)業(yè)、資源與配套設(shè)施，將形成有效的從需求端到價格的拉動，從而激活都市圈內(nèi)城市的房地產(chǎn)市場。

那么，都市圈應(yīng)該如何起步？以深圳都市圈為例，宋丁認(rèn)為，首先要做的是與歷史上曾經(jīng)的“深莞惠一體化”模式實施戰(zhàn)略性切割，堅決打破行政藩籬的阻隔，用法律手段保障都市圈建設(shè)落到實處。其次，深圳要用綜合實力在都市圈內(nèi)建立自己的領(lǐng)頭羊地位，建立都市圈建設(shè)的負(fù)面清單制度。廣東省充分授權(quán)，由深圳牽頭莞惠河汕四市，共商建立五市互動共建共享的負(fù)面清單制度，最大限度放開搞活城際基建、科技、經(jīng)貿(mào)交流和投融資活動，允許各類互動進行開放式大膽試驗，允許各市企業(yè)放開投資運營，政府不干預(yù)。

此外，還應(yīng)建立都市圈產(chǎn)融聯(lián)合會，強化各市企業(yè)與金融機構(gòu)間的產(chǎn)融互動，最大限度動員社會資本介入都市圈各項建設(shè)活動，實現(xiàn)都市圈產(chǎn)融互動發(fā)展的優(yōu)良效益。