淺論不動產(chǎn)登記中的實(shí)地查看

任峻峰

【摘? 要】不動產(chǎn)登記的一般程序中，審核程序是決定是否予以登記的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)地查看作為審核的一種手段，是對申請登記材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性鑒別的一種方法。筆者長期在基層從事登記工作，接觸到實(shí)地查看業(yè)務(wù)，所以就實(shí)地查看所依據(jù)的法律法規(guī)條款，在不動產(chǎn)登記中地位、作用、需把握的技術(shù)問題以及和壓縮辦理時(shí)間之間的關(guān)系，系統(tǒng)簡要地闡述一下觀點(diǎn)，供同行們商榷。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn);登記;實(shí)地查看

引言

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中指出：“依申請登記的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按申請、受理、審核、登簿的程序進(jìn)行”。其中審核程序更是整個(gè)登記過程中的核心和靈魂，我國的不動產(chǎn)登記審查制度兼具有形式審查和實(shí)質(zhì)審查的特點(diǎn)，除了對書面申請材料進(jìn)行審核，查閱登記原始材料及不動產(chǎn)登記簿等外，對適用實(shí)地查看的業(yè)務(wù)類型還需進(jìn)行現(xiàn)場查勘，往往通過深入核實(shí)能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)真實(shí)情況和問題所在，掌握住第一手現(xiàn)場資料，從而為審核判斷提供決策性依據(jù)，盡到合理審慎的注意義務(wù)。

1.進(jìn)行實(shí)地查看的法律法規(guī)依據(jù)

《物權(quán)法》中指出登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：“申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。”該項(xiàng)條款雖然沒有進(jìn)一步說明有關(guān)情況是何種情況，但已從法律層面明確賦予了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看的職責(zé)。目前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已在全國各地順利實(shí)施，《不動產(chǎn)登記暫行條例》則對登記機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行實(shí)地查看的情形作出了進(jìn)一步的細(xì)化，明確將房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;在建建筑物抵押權(quán)登記;因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記;不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形，共計(jì)四種業(yè)務(wù)類型列為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看的范疇，其中最后一條為兜底條款。隨后出臺的《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》不僅概括了實(shí)地查看的情形，而且明確了需重點(diǎn)查看的情況。緊跟其后，在總結(jié)地方實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上制定的《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》則更進(jìn)一步對查看內(nèi)容、查看要求都提出了具體的處理規(guī)范原則，并明確將實(shí)地查看放在重要的審核程序中。

2.實(shí)地查看在不動產(chǎn)登記中的地位

在不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中，雖然各種類型登記在程序上會有所不同，但更多地存在共性的地方，也就是不同的登記類型所采用的通用步驟和手續(xù)，即登記的一般程序，這是登記中需要共同遵循的原則。在不動產(chǎn)登記的一般程序中申請、受理、審核、記載于登記簿是絕大多數(shù)登記類型的必經(jīng)程序，而實(shí)地查看的實(shí)施則是由登記機(jī)構(gòu)依據(jù)具體適用情況來確定是否進(jìn)行，可以說這是一種有針對性、選擇性的程序，雖然不是所有類型登記的必經(jīng)環(huán)節(jié)，只限于必要的時(shí)候進(jìn)行，但卻是登記機(jī)構(gòu)經(jīng)常會使用的一種審查手段。

3.實(shí)地查看在不動產(chǎn)登記中的作用

（1）首次登記是對不動產(chǎn)權(quán)利的第一次登記，是其后進(jìn)行一系列登記的基礎(chǔ)和開端，登記機(jī)構(gòu)對房屋坐落及其建造完成等情況進(jìn)行實(shí)地查看，通過核查房屋的實(shí)際面積及層數(shù)和建筑工程規(guī)劃許可證上所載建筑面積、建筑層數(shù)是否相一致，我們能發(fā)現(xiàn)擴(kuò)大面積、超出層數(shù)等情況;通過核查申請人所提供的資料和房屋的實(shí)際現(xiàn)場狀況相比對，我們能發(fā)現(xiàn)資料不實(shí)、甚至無中生有等情況。首次登記對其以后的物權(quán)變動具有原始的根據(jù)效力，只有保證登記的源頭準(zhǔn)確無誤，才談得上以后歷次變動不發(fā)生錯(cuò)誤，所以其重要性顯而易見，登記機(jī)構(gòu)通過實(shí)地查看掌握現(xiàn)場第一手資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象的蜘絲馬跡并提出處理意見，從而在根本上保證首次登記的準(zhǔn)確性。

（2）在建建筑物是指已經(jīng)開工建設(shè)，尚未竣工的建設(shè)項(xiàng)目。在建建筑物抵押權(quán)登記指當(dāng)事人以在建建筑物設(shè)定抵押而申請辦理的登記，其目的是抵押人為取得在建建筑物繼續(xù)建造資金的貸款。在建建筑物由于在抵押登記生效時(shí)還未達(dá)到使用要求，所以它尚不具有使用價(jià)值，同時(shí)，在建建筑物由于還是沒有完全竣工的物體，所以它的最終形態(tài)具有不確定性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》中規(guī)定：“在建工程抵押的部分是以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，即抵押的是已經(jīng)完工的部分”。在《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中也明確：“在建建筑物抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房和已辦理預(yù)售合同登記備案的商品房。”所以登記機(jī)構(gòu)在辦理在建建筑物抵押權(quán)登記時(shí)，對建筑項(xiàng)目已完工部分整體的、真實(shí)的物理狀態(tài)進(jìn)行查看和對該項(xiàng)目的名稱、坐落等進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)尤為重要。核查在建工程與土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證記載的情況是否相一致;核查在建工程列入抵押物范圍的已完工部分與抵押合同所附抵押物清單內(nèi)容是否相一致;核查在建工程的實(shí)際建設(shè)狀況與證明施工進(jìn)度、建設(shè)資金已投入量等材料記載的房屋狀況是否相一致，通過以上實(shí)地查看，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，掌握情況，從而確保在建建筑物抵押權(quán)登記的準(zhǔn)確性。

（3）不動產(chǎn)滅失是指不動產(chǎn)因倒塌或被拆除而在物理形態(tài)上消滅。不動產(chǎn)作為登記的客體，存在是登記的前提和基礎(chǔ)，俗語說：“皮之不存，毛將焉附”，一旦客體不復(fù)存在，不動產(chǎn)權(quán)也失去了依存的基礎(chǔ)。因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，是指經(jīng)依法登記的不動產(chǎn)被拆除或其他不可抗力造成不動產(chǎn)滅失而申請的登記，實(shí)地查看的主要內(nèi)容是不動產(chǎn)滅失的確實(shí)情況?，F(xiàn)實(shí)中可能存在不動產(chǎn)已滅失，但權(quán)利人并不主動申請權(quán)利注銷的情況，這就造成了不動產(chǎn)已經(jīng)不存在，但登記簿仍有記載，此時(shí)若權(quán)利人再進(jìn)行轉(zhuǎn)移、抵押等處分行為，就會造成登記的錯(cuò)誤。反之，也有可能不動產(chǎn)仍然存在，但權(quán)利人出于某種不正當(dāng)?shù)脑?，卻申請注銷登記，已達(dá)到其特定的目的，所以在申請辦理因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記時(shí)，尤其對于非成片拆遷區(qū)域，而單獨(dú)申請注銷登記的，登記機(jī)構(gòu)有必要對實(shí)物進(jìn)行實(shí)地查看，做到眼見為實(shí)，杜絕弄虛作假的情形發(fā)生，以更好地保障和維護(hù)相對人的權(quán)益不受侵害。

4.實(shí)地查看中需把握的技術(shù)問題

（1）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行實(shí)地查看前應(yīng)做好相關(guān)核查資料的準(zhǔn)備工作，盡量能通過共享交換平臺提取材料或信息，例如規(guī)劃圖紙、測繪總平圖、分幢平面圖、土地宗地圖等，收集后能直接利用的就直接利用，絕不要求申請人再重復(fù)提交，這樣做一方面便于服務(wù)企業(yè)和群眾，另一方面也便于登記機(jī)構(gòu)工作人員到達(dá)查勘現(xiàn)場后能一氣呵成，順利完成查看任務(wù)，以達(dá)到高效便民的工作要求和目標(biāo)。

（2）實(shí)地查看過程中所形成的資料和成果，例如：經(jīng)簽名確認(rèn)的實(shí)地查看表、對查看對象拍攝留存的相片等，不僅要作為申報(bào)材料放在正式的不動產(chǎn)登記檔案中，如果工作條件允許，最好能備份形成單獨(dú)的實(shí)地查看書面及電子檔案，并以每份申請人為單位進(jìn)行保存。這樣操作有利于今后該不動產(chǎn)的物理狀態(tài)發(fā)生變動時(shí)，登記機(jī)構(gòu)工作人員能快速便捷地查閱到原有的狀況進(jìn)行比對，從而為審核提供決策性依據(jù)。

5.結(jié)語

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過程中是否已盡到應(yīng)當(dāng)盡到的審慎、全面、盡職的審查義務(wù)，是判定登記機(jī)構(gòu)是否有責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)，不動產(chǎn)登記工作要同時(shí)兼顧效率與安全原則，而實(shí)地查看作為確保不動產(chǎn)事實(shí)存在的主要手段，是把握登記不動產(chǎn)真實(shí)性的有效程序，體現(xiàn)了堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，確保了不動產(chǎn)登記權(quán)利與申請事項(xiàng)相符，這對維護(hù)好廣大人民群眾的切身利益和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度都發(fā)揮了積極有效的作用。

參考文獻(xiàn)

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[3]國土資規(guī)〔2016〕6號.不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）.2016.