探究商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本的管理及其控制

張騫

摘 要：在全球化經(jīng)濟背景下，我國的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也迎來了新的變化，目前自持商業(yè)較為流行，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式以及數(shù)量比起之前有了很大程度的優(yōu)化以及提升。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場競爭方面，如何做好項目成本的管控，并進行良好的管理，加強項目前期建設(shè)以及后期的經(jīng)營管理，實現(xiàn)針對性的成本控制，有效滿足客戶的需求，實現(xiàn)招商等工作的有序進行，是目前商業(yè)地產(chǎn)公司需要注意的方面。本文對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控方面的現(xiàn)狀以及問題進行討論并提出了優(yōu)化措施，希望能夠為商業(yè)地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展提供動力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)? 成本控制? 管理? 優(yōu)化

在目前的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)完成之后，一般會通過招商或者出售等方式進行初期的盈利。而為了獲得利潤支持企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資回報周期長且盈利方式獨特的特點，做好成本管理以及控制工作，對成本管理的問題做好有效的解決，通過長期租賃以及股權(quán)投資等方式拓展自身的收益，并強化成本管理，以便提高自身的整體效益。

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本概述

商業(yè)地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，但是目前整體發(fā)展活力較大，并且能夠?qū)?jīng)濟發(fā)展起到有效的推動作用。但是在對商業(yè)地產(chǎn)進行拓展時，由于商業(yè)地產(chǎn)整體行業(yè)項目投資成本過高，整體資金回收周期較長，在成本控制當(dāng)中，會存在土地成本費用以及前期費用等。且對于小型的商業(yè)地產(chǎn)，其前期的宣傳費用也相對較高，使得企業(yè)利潤較小，影響了企業(yè)的盈利情況。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目應(yīng)當(dāng)做好成本控制工作，對整體的成本費用支出影響因素進行分析，節(jié)約成本支出，做好成本控制工作。

2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理中存在的問題

2.1 商業(yè)地產(chǎn)項目前期整體開發(fā)周期較長

商業(yè)地產(chǎn)項目的整體開發(fā)周期及時間跨度較長，尤其是在項目的土地論證取得以及商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計上，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)情況，請行業(yè)內(nèi)部專家以及設(shè)計師等進行實地考察，并經(jīng)過多次推敲之后才能夠確定最終的建設(shè)模型。而在整體建設(shè)以及設(shè)計論證階段中，缺乏足夠成熟的經(jīng)驗進行支撐，因此有可能會出現(xiàn)整體周期設(shè)計較長的情況。而在初期設(shè)計完成之后，在整體的施工中，由于施工情況較為復(fù)雜，且有可能在施工中面臨當(dāng)?shù)卣叩确矫娴挠绊?，在建設(shè)中會進行不斷調(diào)整，這也使得施工周期不斷拉長，增加了施工成本。而且不同于居民住宅的施工，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中，管理人員以及工作人員安排有可能會進行不斷調(diào)整，這方面人力資源的挑戰(zhàn)也會使得商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)增加用工成本。而且目前商業(yè)地產(chǎn)項目過于火爆，使得市場競爭相對激烈，有可能會出現(xiàn)不顧成本而盲目擴大規(guī)模的情況，這有可能會使得商業(yè)地產(chǎn)項目在后期難以進行招商或者出租，浪費企業(yè)成本。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)宣傳成本過高

隨著目前商業(yè)地產(chǎn)的火爆，商家在選擇商業(yè)地產(chǎn)位置以及類型時具有更高的可選擇性，因此商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)需要加強自身的宣傳力度，吸引商家進行入駐，才可以在后期實現(xiàn)更好的盈利，同時提高商業(yè)地產(chǎn)的整體升值可能性。因此為了能夠更多的吸引商家，同時保證所處商業(yè)地段的繁華程度，商業(yè)地產(chǎn)項目需要加強宣傳，但是目前很多廣告宣傳方式效率較低，如果沒有形成足夠的品牌效應(yīng)，就會導(dǎo)致宣傳成本與最終后期的收益不成比例，浪費企業(yè)的整體資本投入，而且目前的商業(yè)地產(chǎn)營銷手段較為落后，也會降低商業(yè)地產(chǎn)項目尋求客戶的效率，從而增加整體的項目成本。

2.3 商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制體系問題

商業(yè)地產(chǎn)項目由于發(fā)展時間較短，因此在整體的成本控制體系方面并不完善，更多地參照原有的居民住宅等項目成本控制方式。首先，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部組織形式上缺乏一定的嚴(yán)密性，在經(jīng)濟效益控制方面，僅僅將項目成本由財務(wù)部門進行管理，財務(wù)部門與商業(yè)地產(chǎn)項目的其他部門缺乏有效的溝通，很難將商業(yè)地產(chǎn)前期施工到后期整體的招商以及股權(quán)投資等方面的成本進行分析并進行有效的成本控制，無法對整體的商業(yè)地產(chǎn)展開工作進行有效約束。其次，在成本控制的著重點方面，目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對工程造價成本較為重視，而對后期的一系列投資等財務(wù)成本投入較為忽視，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的實際盈利情況有可能與財務(wù)管理情況出入較大。

3 加強商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)成本的管理以及控制的措施

3.1 加強合同內(nèi)容約束，控制好整體造價

為了有效降低由于整體投入周期過長帶來的成本壓力，商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)需要對合同方面的內(nèi)容進行強化管理，加強整體合同的約束能力。在前期的項目設(shè)計階段，商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)應(yīng)當(dāng)對設(shè)計過程加強有效監(jiān)督，對整體設(shè)計人員的設(shè)計意識以及設(shè)計能力進行專門培養(yǎng)，做好資金的控制工作，而且對于部分項目施工設(shè)計圖紙應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的周期內(nèi)完成，防止由于設(shè)計周期過長而帶來的成本浪費以及對后續(xù)施工的影響。在設(shè)計過程中，商業(yè)地產(chǎn)項目的設(shè)計合同簽訂方面應(yīng)當(dāng)做好內(nèi)容的規(guī)劃，在保證商業(yè)地產(chǎn)項目既定戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的基礎(chǔ)上，針對整體的原材料使用以及投入的人工，還有施工成本等進行充分考慮，做好設(shè)計的協(xié)調(diào)性工作，避免由于整體造價過高帶來的施工困難，并對整體的開發(fā)項目做好及時地監(jiān)督調(diào)整，在滿足設(shè)計要求的情況下，盡量降低造價成本，以便達到節(jié)約費用的目的。

在后續(xù)的施工過程中，商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)應(yīng)當(dāng)對設(shè)計以及施工之間的聯(lián)系進行充分重視，根據(jù)設(shè)計情況做好施工周期的規(guī)劃工作，并對施工中的不同部門以及人員的權(quán)利和責(zé)任進行明確，同時加強財務(wù)部門對于整體施工動態(tài)的了解情況，將財務(wù)工作以及整體的施工階段相融合。比如可以派遣專門的財務(wù)工作人員進駐施工部門，并通過實地考察等方式對施工情況以及施工中的項目成本進行了解;通過信息化的管理手段，將有關(guān)施工數(shù)據(jù)上傳，幫助財務(wù)工作人員對施工情況進行及時地監(jiān)督;對成本變動與最初的預(yù)算結(jié)果進行比對，實現(xiàn)動態(tài)的調(diào)整，既保證施工的有效進行，也能夠?qū)κ┕ぶ谐霈F(xiàn)的不規(guī)范操作等進行及時調(diào)整，防止由于人員推卸責(zé)任而發(fā)生的施工周期延誤問題，提升施工效率。

3.2 優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)營銷方式，綜合提升項目收益

商業(yè)地產(chǎn)的整體營銷方面需要對營銷方式進行改善，同時也需要加強人才隊伍建設(shè)，探索新的營銷方法，提高整體的項目收益，以較低的成本做好宣傳工作，降低商業(yè)地產(chǎn)項目的宣傳成本。

在當(dāng)前形勢下，商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)工作人員可以通過目前的網(wǎng)上以及線下等宣傳方式結(jié)合的方法，進行自身商業(yè)地產(chǎn)項目的宣傳工作。比如，商業(yè)地產(chǎn)項目的工作人員可以通過目前網(wǎng)絡(luò)營銷體系設(shè)計好專門的營銷網(wǎng)頁，并幫助客戶在網(wǎng)絡(luò)上進行瀏覽，了解整體商業(yè)地產(chǎn)項目的信息，將商業(yè)地產(chǎn)項目的特色以及優(yōu)勢進行著重推廣，提高商業(yè)地產(chǎn)項目對于潛在客戶的吸引能力，提升轉(zhuǎn)化率。此外，對于商業(yè)地產(chǎn)項目的工作人員，整體隊伍建設(shè)方面，管理層也需要加強重視，由于商業(yè)地產(chǎn)是近些年來新興的產(chǎn)業(yè)，因此在商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)以及推廣還有后續(xù)的管理方面，員工整體素質(zhì)較低，缺乏優(yōu)質(zhì)人才形成帶頭作用，無法對商業(yè)地產(chǎn)項目做好有效地推廣以及管理工作。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目的人才隊伍建設(shè)方面應(yīng)當(dāng)加強力度，既提升銷售端員工的整體素質(zhì)，促進產(chǎn)品性能提升，同時也需要對商業(yè)地產(chǎn)的管理型人才進行重視，加強培訓(xùn)以及引進工作，通過優(yōu)化隊伍建設(shè)，降低整體的商業(yè)地產(chǎn)管理以及維護成本，并提高商業(yè)地產(chǎn)的盈利。

3.3 完善商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制體系

商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理體系的完善，首先需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的管理模式進行重新認(rèn)知，了解商業(yè)地產(chǎn)成本控制的特殊性，改變以往的管理方式，從較為科學(xué)的方面加強對于商業(yè)地產(chǎn)項目的成本控制以及管理。比如，在企業(yè)內(nèi)部可以通過專門的培訓(xùn)工作，將商業(yè)地產(chǎn)成本控制以及后期管理經(jīng)營的特殊性，在公司內(nèi)部進行全面推廣，從商業(yè)地產(chǎn)項目的長遠(yuǎn)發(fā)展以及長期盈利方面對商業(yè)地產(chǎn)的成本控制進行解讀，幫助員工了解商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制中不同因素之間的聯(lián)系，并在此基礎(chǔ)上完善商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制體系。

其次，在成本控制體系建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)特別注重對于資金的管理，加強財務(wù)部門對于整體商業(yè)地產(chǎn)項目資金的控制能力，由于商業(yè)地產(chǎn)項目的資金運作較為復(fù)雜，因此需要商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)提升財務(wù)部門的整體工作質(zhì)量，由之前的核算型會計為主轉(zhuǎn)為管理會計為主，通過對財務(wù)部門整體工作人員技能的培訓(xùn)，提高整體會計工作質(zhì)量，從戰(zhàn)略性的角度維護好商業(yè)地產(chǎn)項目的整體資金使用，做好投資的規(guī)劃工作，以便降低由于規(guī)劃風(fēng)險等帶來的成本損失。此過程中財務(wù)部門可以通過引入大數(shù)據(jù)以及云計算的方式，對商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃中可能存在的風(fēng)險進行及時了解，做好資金的調(diào)配工作，注重財務(wù)成本的節(jié)約。另外在成本控制體系的建設(shè)中，為了降低盲目性帶來的成本損失，商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立起專門的監(jiān)督部門，做好風(fēng)控方面的管理工作，避免由于盲目投資而導(dǎo)致的盈利空間降低的問題。對開發(fā)以及經(jīng)營過程之間的有機聯(lián)系進行重視，做好開發(fā)工作以及經(jīng)營工作的銜接，保證商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，防止由于急于吸納資金而盲目將商業(yè)地產(chǎn)項目進行銷售或者租賃的情況。此外在商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制體系的建設(shè)中，還應(yīng)當(dāng)做好整體商業(yè)地產(chǎn)項目竣工之后的規(guī)劃，通過多種形式對商業(yè)地產(chǎn)項目進行綜合利用，如采取租賃銷售以及股權(quán)投資等多種形式綜合運用的方法，提高商業(yè)地產(chǎn)項目的盈利，保證商業(yè)地產(chǎn)項目的保值增值，實現(xiàn)前期投入與后期收入的整體成本收支協(xié)調(diào)。

4 結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)項目的成本管理以及控制，不僅需要從前期就加強重視，對設(shè)計以及施工方面加強管理，同時對于整體項目周期中的資金等也需要做好專門的維護工作，防止由于資金不穩(wěn)定而帶來的影響，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目預(yù)期的收益，同時對商業(yè)地產(chǎn)項目的整體盈利方法也應(yīng)當(dāng)進行探索，提高商業(yè)地產(chǎn)項目的競爭能力。

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