共有產(chǎn)權100天

趙彭

城陽區(qū)共有產(chǎn)權政策政策聚焦人才“買房難”“買房貴”的問題，城陽區(qū)從房源和資金方面給予支持，減輕人才購房壓力。

截至6月20日，青島市城陽區(qū)人才共有產(chǎn)權住房政策（以下簡稱共有產(chǎn)權房）已經(jīng)實施近100天。3個多月里，城陽區(qū)實現(xiàn)了人才、樓市雙豐收了嗎？

助推引才

3月中旬以來，城陽區(qū)出臺人才共有產(chǎn)權住房、支持人才12條等人才政策。政策聚焦人才“買房難”“買房貴”的問題，城陽區(qū)從房源和資金方面給予支持，減輕人才購房壓力。在區(qū)域內統(tǒng)籌優(yōu)質商品住房，面向從院士到大專學歷等各類人才開放。根據(jù)青島市確定的人才七個層次，對不同層次人才購房時由企業(yè)承擔購房總價的20%或30%，與企業(yè)共有產(chǎn)權。

其中，屬于一至四層次的人才，產(chǎn)權比例為3：7，期限為8年，期滿后，企業(yè)無償贈送共有產(chǎn)權;屬于五至七層次的人才，產(chǎn)權比例為2：8，期限為5年，期滿后，人才按照“孰低”原則，回購共有產(chǎn)權。

共有產(chǎn)權房政策出臺之后，在城陽區(qū)西安電子科技大學青島計算技術研究院從事財務工作的張小姐購買了一套總價為178.34萬元的海爾白云山花園共有產(chǎn)權房。為了減輕還款的壓力，她選擇貸款90萬，首付是88.34萬元，其中，共有產(chǎn)權部分根據(jù)共有產(chǎn)權政策城陽區(qū)為她墊付了20%即35.66萬元，剩余52.34萬元由她自己支付。

張小姐是一名來自甘肅的90后女生，于廣東省某大學畢業(yè)后來到青島就業(yè)，共有產(chǎn)權房政策為她圓了一個在青島安家的夢。張小姐表示，“目前初步算下來，每月還款不到6000元，另外公積金還能幫還一部分。月供在我目前的承受范圍之內?！北M管五年后共有產(chǎn)權部分要“回購”，但這個政策仍然對像她這樣的年輕人十分“友好”，她說：“相當于無息支持5年，而且孰低原則能保證我們的利益?！?/p>

城陽區(qū)共有產(chǎn)權住房政策推出后，不僅吸引了新人紛至沓來，對已經(jīng)在城陽生活和工作的各類人才來講，也是一項重大利好。

“共有產(chǎn)權房對人才引進和培養(yǎng)工作是非常重大的利好。”西安電子科技大學青島計算技術研究院副院長王建東表示，共有產(chǎn)權房辦法出臺以來，該研究院已經(jīng)有五六名人才和員工提交了申請并成功獲批，目前還有多人正在排隊申請中。

更令王建東感到欣喜的，是研究院對外地人才的吸引力在增強?！敖?個月以來，能明顯感覺到外地人才對我們研究院、對城陽更有興趣了。” 王建東表示，因為研究院對應的多數(shù)是研究生以上的高端人才，這些人才來城陽區(qū)買房子，將享受一至四層次政策，買房的首付款已不是問題，“與其他城市相比，這種吸引力真的是挺大的?！?/p>

“來城陽創(chuàng)業(yè)，肯定不是單槍匹馬?！鼻鄭u國際博士后創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園副總經(jīng)理孫承曉也認為共有產(chǎn)權政策對人才招攬起到了拉動作用。他說：“每個高層次人才的背后，都有一個團隊。城陽出臺的聚集人才引進措施，對初次來城陽區(qū)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的博士和碩士研究生，選擇購買首套商品住房的，還能享受15萬元或10萬元的一次性安家費……這些政策，讓整個創(chuàng)業(yè)團隊都放心、安心，更有信心?！?/p>

城陽區(qū)正在推動制造業(yè)升級和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高科技創(chuàng)新支撐能力。根據(jù)城陽區(qū)的計劃，到2022年，全區(qū)高新技術企業(yè)要達到800家，備案科技型中小企業(yè)1000家;引進和培養(yǎng)50名左右博士后等高層次人才，吸引60個左右的項目入園創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

隨著區(qū)域建設推進，城陽區(qū)將肩負引進更多人才的重任。目前，在城陽區(qū)申報當選的山東省“一事一議”的頂尖人才，獎勵500萬元。青島市認定的頂尖人才團隊，最高可給予5000萬元的綜合資助。同時，不僅僅是頂級人才，其他各行各業(yè)各層次人才和培養(yǎng)及引進單位均有激勵標準。政策中還明確提出，除了吸引和鼓勵人才落戶城陽，同時也對于引進人才的單位給予獎勵。這一系列引進人才的舉措，都將與共有產(chǎn)權購房政策實現(xiàn)互相拉動。

提振樓市

4月上旬，城陽區(qū)進一步拓寬了共有產(chǎn)權房的準入范圍，包括私營企業(yè)員工也可提出申請。6月16日城陽區(qū)對政策再加碼，將五至七層次人才與區(qū)屬國企的產(chǎn)權比例調整為7：3。同時放低申請門檻，人才可直接到對應街道辦事處申請，人才所屬單位無需再簽署對公協(xié)議。共有產(chǎn)權房回購限制也由5年期，放寬至滿3年不足5年可一事一議。而對于駐城陽的大專院校、科研院所和重點骨干企業(yè)的不定期居住的流動性人才，也進一步設立了“柔性政策”，凡是每年在城陽區(qū)工作生活時間滿6個月，且用人單位出具證明后，報區(qū)屬國企備案即可享受同等待遇。

政策普惠力度加強后，已經(jīng)有超過萬人提出申請。

而需求旺盛對樓市形成了直接傳導。

一些項目開始重現(xiàn)人頭攢動的場面，一些樓盤的價格也有了較大的漲幅。

“年前看好了旭輝銀盛泰正陽府項目，開盤時12000元/平方米。目前毛坯房的售價已經(jīng)達到16000元/平方米，這一下子漲了4000多?！笔忻穸胖窘埽ㄒ簦┍硎荆骸斑@個項目的地段較好，又是實驗二小的學區(qū)，只是因為靠著熱電的煙筒，再加上去年城陽樓市比較低迷，所以當時定價只有12000元。但是沒想到共有產(chǎn)權房政策一出，房價直接上漲?！?/p>

共有產(chǎn)權房政策“帶動了人才進入城陽區(qū)的積極性，也給樓市提供了積極的信號?！痹?jīng)實際操作多筆共有產(chǎn)權房業(yè)務的城陽區(qū)民城路鏈家店經(jīng)紀人夏信遠表示，目前房價已呈現(xiàn)整體回升。但共有產(chǎn)權房政策并非是帶動房價上漲的直接原因。他說：“受調控影響，2019年城陽板塊的房價已經(jīng)基本見底，因此房價回暖，共有產(chǎn)權房政策的帶動僅限于疊加因素。”

據(jù)統(tǒng)計，共有產(chǎn)權房政策發(fā)布以來，已經(jīng)有萬科、和達、天一仁和、鑫江、旭輝銀盛泰、青特、卓越、龍湖、綠地等多個品牌開發(fā)商參與。

“從近期操作的項目來看，青特、卓越蔚藍郡、綠地國科小鎮(zhèn)等共有產(chǎn)權房項目很受歡迎。”夏信遠表示，一方面小戶型為一些基礎型人才的置業(yè)圓夢，一方面改善型住宅也深受歡迎?！白吭轿邓{郡以小戶型為主，深受剛剛入青創(chuàng)業(yè)的人才青睞。而綠地國科小鎮(zhèn)除了戶型大，能滿足改善需求外，其作為學區(qū)房的優(yōu)勢，也為項目加分不少?！?/p>

“入市的項目，多為城陽區(qū)的優(yōu)勢項目或者潛力樓盤?！鼻嗵刂脴I(yè)品牌負責人孫龍表示：“青特在城陽的項目，悅海府、青特小鎮(zhèn)、花嶼城，都有共有產(chǎn)權房供應。其中，悅海府作為品質樓盤，青特小鎮(zhèn)自有配套比較完善，花嶼城有山水資源優(yōu)勢，均在人才招攬中發(fā)揮了巨大的產(chǎn)品吸引力。”

孫龍認為，共有產(chǎn)權房政策對樓市有明顯促進作用。具體表現(xiàn)在區(qū)域內成交量已有顯著提高。他說：“這一政策的實施，對于開發(fā)商后期產(chǎn)品研發(fā)也做了更多的樣本采集。后續(xù)將在社區(qū)配套、產(chǎn)品功能性等方面會針對一些人才的集中需求進行專門考慮?！?/p>

青島銳理的最新數(shù)據(jù)顯示，5月25日-5月31日這一周，青島市總共成交新房3136套，環(huán)比上周上漲13.75%。其中，城陽區(qū)由于“共有產(chǎn)權”政策的利好，共占據(jù)5月份銷售榜單六成的位置。

同時，“在這一輪共有產(chǎn)權政策的推進中，通過人才聚集給區(qū)域人口質量帶來了極大的提升，也是值得肯定的。”夏信遠說?！案哔|量人口也帶動了區(qū)域購買力和區(qū)域購買價值。這是共有產(chǎn)權房政策給樓市帶來的邊際效應之一?！?/p>

仍需完善

值得注意的是，城陽區(qū)“共有產(chǎn)權房”與之前住建部曾提出的共有產(chǎn)權住房概念完全不同。

住建部推出的共有產(chǎn)權住房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋，屬于政策性住房序列。

而城陽區(qū)出臺的為共有產(chǎn)權商品房，本質上是商品房序列，主要是為了吸納人才、符合條件的人才可以和企業(yè)按照相應比例共同持有產(chǎn)權的住房。

從政策設計上看，城陽區(qū)出臺的這一政策有人才引進和提振樓市兩大目標。而讓人才通過“政策+市場化”方式獲得屬于自己的住房是政策設計的出發(fā)點之一。

由此，不難看出，城陽區(qū)共有產(chǎn)權房是一項“政府親自下場，跟你合作買房”的利民助企政策。從政策設計上講，一方面筑巢引“士”，一方面又“安得廣廈”，整個政策在設計和實施上都是成功的。

但這并不能忽視眼下的市場、政策環(huán)境中存在著的諸多隱患。

目前可以談到的問題有三個。

一是城陽區(qū)政府委托四大國資平臺：城發(fā)集團、開投集團、動投集團和市政集團為本次共有產(chǎn)權政策的資金平臺，但歸根結底資金仍然是來自財政支持，共有產(chǎn)權房近期的火爆想必也給財政帶來了巨大壓力。

同時，共有產(chǎn)權房作為因城施策的地方性政策，其在設計上對于二手房市場有一定的流通性擠壓。在調控不放松的宏觀要求下，新房快速去化，二手房市場卻流通性稀缺，短期難破樓市的存量困局。

最后，對于人才所購買的共有產(chǎn)權房來說，短期內如果遇到周轉問題，在產(chǎn)權共有的前提下，如何進行資產(chǎn)處置？也尚未規(guī)范解決方案。

當然，作為一個實施剛100天的新政，難免要面對“尺長寸短”式的煩惱?？紤]眼下長期調控不放松的房地產(chǎn)市場環(huán)境，對比前后眾多一日游、兩日游的短命政策，城陽區(qū)共有產(chǎn)權房給消費者和企業(yè)帶來的實際助推還是很明顯的。而且，城陽區(qū)的實施在全國具有一定的標桿性，目前已經(jīng)有多地擬跟進效仿。如果政府能夠針對存在的部分問題做出相應的調整完善，相信共有產(chǎn)權房政策將會發(fā)揮更大的能效。