論“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

趙冠權(quán)

摘 要：稅收是我國財(cái)政的主要來源，是國家在社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)各領(lǐng)域能夠有效發(fā)揮職能的重要保障，同時(shí)，任何企業(yè)或者個(gè)人在參與市場活動的過程中，都會成為納稅的主體。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國家也針對客觀形勢的變化，從2011年開始在稅務(wù)管理領(lǐng)域啟動了“營改增”計(jì)劃。在“營改增”推行五年以后，2016年，房地產(chǎn)企業(yè)也被納入到了“營改增”范圍。本文主要圍繞“營改增”以后房地產(chǎn)企業(yè)如何做好稅務(wù)籌劃展開探討。

關(guān)鍵詞：營改增? 房地產(chǎn)企業(yè)? 稅務(wù)籌劃

自2011年開始，國家開始在稅務(wù)管理領(lǐng)域啟動“營改增”計(jì)劃，以改變長期以來營業(yè)稅和增值稅并行的局面，使很多企業(yè)尤其是一些生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)能夠切實(shí)減輕負(fù)擔(dān)。在“營改增”推行五年以后，2016年，房地產(chǎn)企業(yè)也被納入到了“營改增”范圍，使得房地產(chǎn)企業(yè)受到了這一改革所帶來的影響，那么“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何做好自身稅務(wù)籌劃，來把握當(dāng)前機(jī)遇，提升自身財(cái)務(wù)質(zhì)量，本文主要據(jù)此展開論述。

一、“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)涉稅活動帶來的影響

從現(xiàn)狀來看，“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)涉稅活動帶來的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是稅負(fù)得到了減輕。在“營改增”實(shí)施以后，房地產(chǎn)在樓盤項(xiàng)目推向市場的過程中，無論中間會經(jīng)過多少環(huán)節(jié)，都只會針對具體節(jié)點(diǎn)征收一定的增值稅，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在具體的交易環(huán)節(jié)中，如果能夠獲得增值稅發(fā)票，也可以用以抵扣稅額，這就避免了原來重復(fù)征稅的現(xiàn)象，賦稅壓力有所減輕。

二是更加重視增值稅發(fā)票。正如前述，在“營改增”以后，房地產(chǎn)企業(yè)在交易過程中獲得的增值稅發(fā)票，可以用來抵扣稅額，但是如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有獲得應(yīng)得的發(fā)票，就需要自己承擔(dān)該部分稅負(fù)，無形之中增加了自己稅負(fù)，這也就使得房地產(chǎn)企業(yè)會更加重視增值稅發(fā)票。但是在實(shí)際情況中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)中往往會遇到一定程度的資金拖欠，或者是和不具備相關(guān)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行合作，則有可能會難以順利獲得增值稅發(fā)票。

三是對涉稅財(cái)務(wù)人員能力提出了新的要求。在“營改增”以后，因?yàn)橄嚓P(guān)的稅收征則和計(jì)算方法都發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅財(cái)務(wù)人員原先的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)在新的形勢下也面臨新的考驗(yàn)，需要針對“營改增”以后相關(guān)政策的變化和計(jì)算方法的調(diào)整，重新完善自身的工作方式，如果不及時(shí)學(xué)習(xí)，更新認(rèn)識和方式，則有可能帶來較大問題。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)籌劃設(shè)想

（一）要提高增值稅抵扣比例

首先，如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，如果需要涉及到有關(guān)分包、外包等方面的活動，那么一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要審慎選擇，主要是和一些具有納稅資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行合作，以減少相關(guān)風(fēng)險(xiǎn);另一方面，在施工的過程中，對于相關(guān)的建筑材料采購，盡量有自己進(jìn)行，這樣的好處是可以獲得16%稅率的建材商增值進(jìn)項(xiàng)稅票。二在相關(guān)采購方面，要圍繞提高增值稅可抵扣比例的目標(biāo)做好稅務(wù)籌劃工作，比如雖然從小規(guī)模納稅人處采購承擔(dān)的稅率較低，但是有可能無法順利獲得增值稅景象發(fā)票，使賦稅增加;而如果從一般納稅人處采購，則雖然稅率較高，卻不存在該類問題。所以要根據(jù)采購的規(guī)模做好相應(yīng)的計(jì)算和選擇。三是在樓盤建設(shè)銷售過程中，盡可能推出精裝房，因?yàn)榫b房在建設(shè)過程中有更多的交易環(huán)節(jié)，有可能獲得更多的增值稅票用于抵稅。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)涉說活動管理

一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要圍繞“營改增”以后的一系列信新的要求，做好業(yè)務(wù)流程的調(diào)整和完善，尤其是在采購、發(fā)包、融資等環(huán)節(jié)，要加強(qiáng)對銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)稅額的管理，同時(shí)做好預(yù)決算管理，使能夠充分合理地利用政策帶來的實(shí)惠。二是要做好對內(nèi)部涉說財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，使其知識體系和專業(yè)能力能夠適應(yīng)“營改增”帶來的要求變化，同時(shí)，在過渡期，可以選擇外部專業(yè)的會計(jì)師事務(wù)所來幫助處理涉說財(cái)務(wù)的管理，以及幫助企業(yè)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

上述是筆者對“營改增”以后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何運(yùn)用政策機(jī)遇，做好稅務(wù)籌劃的一些思考，希望可以提供一些有價(jià)值的參考和借鑒。

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