房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及管理對(duì)策研究

谷紫艷 天津弘創(chuàng)置業(yè)有限公司

我國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，價(jià)格敏感的行業(yè)。在實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅風(fēng)險(xiǎn)及其管理問題越來越受到關(guān)注。在收地階段、建設(shè)階段和銷售階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨一定的增值稅風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，是企業(yè)稅務(wù)管理面臨的重要課題和急需解決的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在增值稅問題上還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)表現(xiàn)在收地階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和銷售階段。

（一）收地階段增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收地階段，往往在獲取土地的同時(shí)，得到政府財(cái)政部門的土地返還款。在計(jì)算增值稅時(shí)，由于各地稅務(wù)部門對(duì)于土地返還款項(xiàng)是否應(yīng)從差額中抵扣還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，有些省市允許政府部門獎(jiǎng)勵(lì)返還款可以從支付的土地價(jià)款中扣除，有的省市明確規(guī)定不能從土地價(jià)款中扣除，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納增值稅過程中，如操作不當(dāng)少繳納增值稅，則可能面臨補(bǔ)稅或被罰款，這是收地階段企業(yè)可能面臨的增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

（二）建設(shè)階段增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

在項(xiàng)目實(shí)施階段，對(duì)于材料采購增值稅處理中如操作不當(dāng)，則可能帶來增值稅風(fēng)險(xiǎn)。如某房開公司與A建筑商簽訂了一項(xiàng)目的施工合同，合同總造價(jià)1200萬元（包工包料，含增值稅），其中材料費(fèi)600萬元。B公司為該項(xiàng)目的材料供應(yīng)商，A、B為同一投資者。A建筑商向B供應(yīng)商采購了530 萬元建筑材料（不含增值稅），B公司向房開公司開具材料金額530萬元、增值稅90.1萬元的增值稅專用發(fā)票。項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)，A公司向房開公司開具金額為530萬元、增值稅為58.3萬元的建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票。本案中，B公司與房開公司沒有材料采購合同關(guān)系，B公司向房開公司開具增值稅專用發(fā)票，構(gòu)成虛開增值稅發(fā)票行為。而A公司向房開公司開具的增值稅專用發(fā)票與原施工合同金額不符，也屬于虛開增值稅發(fā)票偷逃稅行為。房開公司取得虛開的增值稅發(fā)票，不能作為合法增值稅抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，形成了增值稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銷售階段增值稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售活動(dòng)中，房開經(jīng)常開展一些促銷活動(dòng)，如買房送家電、送車或送車位等。對(duì)于房開這些促銷活動(dòng)，國家現(xiàn)有的增值稅相關(guān)法規(guī)沒有明確的處理規(guī)定。 但各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于房開促銷活動(dòng)中的隨房贈(zèng)物，基本都認(rèn)為其價(jià)格己包含在房價(jià)中而不視同銷售，但對(duì)于抽獎(jiǎng)活動(dòng)中的贈(zèng)物，屬于在房屋價(jià)格以外無償贈(zèng)送，應(yīng)視同銷售，應(yīng)補(bǔ)繳增值稅。房開公司如錯(cuò)誤理解抽獎(jiǎng)活動(dòng)中的贈(zèng)物不需繳納增值稅，在發(fā)生了增值稅風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)形成的原因很多，有企業(yè)內(nèi)部的原因和外部環(huán)境形成的原因。

（一）內(nèi)因

增值稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源還在于企業(yè)內(nèi)部原因，一是企業(yè)缺乏有效的增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，二是增值稅籌劃人員素質(zhì)偏低。房地產(chǎn)本身是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，營改增后企業(yè)涉及的增值稅風(fēng)險(xiǎn)增加，而企業(yè)缺乏有效的增值稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范機(jī)制，沒有規(guī)范的合同與發(fā)票管理，增值稅風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估體系不健全，大多數(shù)房開企業(yè)還采取粗放式的管理模式，使企業(yè)出現(xiàn)一定的增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)增值稅籌劃人員納稅意識(shí)淡薄，缺乏稅收遵從意識(shí)，專業(yè)能力不強(qiáng)，對(duì)增值稅政策的理解不到位，在實(shí)際工作中就難以對(duì)一些抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行合理劃分，造成增值稅錯(cuò)誤納稅。

（二）外因

外部原因也是造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因，一是當(dāng)前增值稅相關(guān)法律法規(guī)還不夠完善，在一些稅收條款上表達(dá)不清、概念模糊，一些增值稅相關(guān)政策變動(dòng)太快，會(huì)計(jì)制度與稅法規(guī)定差異較大，增加了房地產(chǎn)企業(yè)增值稅繳納的困難。二是稅收征管失位，房地產(chǎn)行業(yè)龐大，增值稅涉及業(yè)務(wù)繁多，客觀上加大了稅收征管的工作量，現(xiàn)實(shí)中很對(duì)地方的稅收征管人員數(shù)量明顯不足，滿足不了現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要。在此情況下，會(huì)出現(xiàn)增值稅征管不到位現(xiàn)象，增加了增值稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

（一）建立和完善企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制不健全，是造成企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理不規(guī)范，增值稅風(fēng)險(xiǎn)增加的主要原因。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步梳理內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)收地階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和銷售階段的增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理。尤其要不斷強(qiáng)化對(duì)合同管理、發(fā)票管理，避免在履行合同或開具發(fā)票過程中，因管理漏洞導(dǎo)致稅務(wù)問題或增值稅風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。同時(shí)，進(jìn)一步梳理增值稅管理業(yè)務(wù)流程，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、評(píng)估機(jī)制，強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制，建立有效的事前、事中、事后風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，做好事前風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、事中風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析、事后風(fēng)險(xiǎn)處理工作。強(qiáng)化增值稅籌劃管理，運(yùn)用最新的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃，將稅收政策最大化運(yùn)用到企業(yè)，以更好地防范、降低、規(guī)避增值稅風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的價(jià)值。

（二）提高增值稅籌劃管理人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，稅籌劃管理人員素質(zhì)偏低，是企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理水平不高的重要原因。目前很多房開公司員工對(duì)增值稅風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足，沒有意識(shí)到增值稅風(fēng)險(xiǎn)可能對(duì)企業(yè)正常經(jīng)營帶來的巨大影響，企業(yè)管理層重經(jīng)營輕管理思想嚴(yán)重，在風(fēng)險(xiǎn)防控上的投入不足。因此，企業(yè)應(yīng)提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正確的認(rèn)識(shí)，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。營造良好的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，使員工自己遵紀(jì)守法、誠信納稅。同時(shí)，注重對(duì)員工的動(dòng)態(tài)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)專業(yè)培訓(xùn)，提高員工的稅務(wù)政策水平和風(fēng)險(xiǎn)防控能力，使其能更好地進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和納稅籌劃。

（三）營造良好的增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理外部環(huán)境

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理外部環(huán)境薄弱環(huán)節(jié)，應(yīng)正確處理好企業(yè)與政府部門的關(guān)系、企業(yè)與供應(yīng)商的關(guān)系、企業(yè)與客戶之間的關(guān)系，做好與外部的信息溝通，及時(shí)掌握最新的增值稅稅收政策，減少與稅務(wù)部門、供應(yīng)商和客戶的摩擦，維護(hù)良好的企業(yè)信譽(yù)，降低房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅成本，最大限度地降低企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)效益。同時(shí)，建立稅務(wù)檢查響應(yīng)機(jī)制，做到事前有預(yù)案、事中有措施、事后有補(bǔ)救，營造良好的與外部的溝通氛圍。

總而言之，“營改增”對(duì)降低企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)社會(huì)良性發(fā)展具有重要的意義，“營改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營中也面臨著一定的增值稅風(fēng)險(xiǎn)，尤其在收地階段、建設(shè)階段和銷售階段都有一定的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)形成，有內(nèi)因和外因。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過建立和完善企業(yè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，不斷提高增值稅籌劃管理人員的綜合素質(zhì)，營造良好的增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理外部環(huán)境，以降低增值稅風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，達(dá)到“營改增”政策實(shí)施后企業(yè)稅負(fù)降低的目的。