論管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理的應(yīng)用

楊博 錦州金城開發(fā)建設(shè)有限責任公司

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理中管理會計概念

目前管理會計的定義為：以加強企業(yè)內(nèi)部管理水平，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最佳化為目的，將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動、價值體現(xiàn)等作為管理對象，對企業(yè)財務(wù)信息、經(jīng)營數(shù)據(jù)等進行加工、利用，最終實現(xiàn)對生產(chǎn)經(jīng)營的決策、規(guī)劃、預測、控制、考評等環(huán)節(jié)進行管理的會計分支，又被稱為分析報告會計。依據(jù)管理會計定義可分為成本管理會計與管理控制會計兩種，共同屬于財務(wù)會計部門，且具備一定的發(fā)展性理念。

在我國房地產(chǎn)企業(yè)管理中，管理會計通常是從整體企業(yè)會計系統(tǒng)中所分離出來，與財務(wù)會計職能、地位并列的會計分支，且更側(cè)重于為企業(yè)提供最優(yōu)規(guī)劃、提高經(jīng)濟效益等方向。同時，以企業(yè)提升經(jīng)營效率與經(jīng)濟效益為前提，直接參與整體決策控制過程，為企業(yè)財務(wù)管理者提供發(fā)展進程之中的關(guān)鍵點，并全面、系統(tǒng)地歸納整理形成書面報告，為企業(yè)日常經(jīng)營活動規(guī)劃提供有效參考。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理中管理會計應(yīng)用

（一）房地產(chǎn)企業(yè)并購決策中管理會計應(yīng)用

我國房地產(chǎn)市場逐漸進入存量模式，其行業(yè)市場集中度不斷提高，中小型房產(chǎn)企業(yè)舉步維艱并加快出清速度，為龍頭房地產(chǎn)企業(yè)銷售份額的提升提供了空間。基于如此行業(yè)環(huán)境下，大型房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多收購、兼并的機會，因而如何準確、科學地實行并購策略就顯得愈發(fā)重要。

在并購決策中，往往需要參考整體成本、財務(wù)狀況、營利水平等，因此首先需要管理會計聯(lián)合企業(yè)投資部、工程部、法務(wù)部等相關(guān)人員對目標企業(yè)進行調(diào)查，有效掌握目標企業(yè)與并購項目中各個環(huán)節(jié)情況，重點對企業(yè)債權(quán)關(guān)系、債務(wù)及合同關(guān)系、目標企業(yè)所在地環(huán)境與法規(guī)等。其次在初步掌握相關(guān)基礎(chǔ)信息后，管理會計需依據(jù)自身企業(yè)并購要求進行目標企業(yè)價值評估，精準、客觀地反映出其資產(chǎn)價值、相應(yīng)變動、賬面價值與實際價值差等。最終，管理會計與其他相應(yīng)部門就最終所得信息、并購可行性等進行意見交流，得出可靠、全面的書面評估，從而為企業(yè)并購決策者提供重要的決策依據(jù)，同時有效控制并購過程中所產(chǎn)生的資金成本、并購風險等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售管理中管理會計應(yīng)用

部分房地產(chǎn)企業(yè)為從激烈的市場競爭中脫穎而出，加快商品房去化速度與資金回流速度，往往會出臺促銷優(yōu)惠政策，這些政策是需要一定的資金成本、人力成本投入后，才能達到最終效果。因此，需要管理會計就銷售政策能否達到預期結(jié)果、是否符合企業(yè)成本效益決策原則等，進行切實評估與分析。

在這一環(huán)節(jié)，管理會計可以通過建立銷售數(shù)據(jù)庫，并用大數(shù)據(jù)技術(shù)進行科學分析，所得結(jié)果不僅可以作為銷售政策效果評估參考，還可為企業(yè)整體銷售決策起到支撐作用。以2016年恒大地產(chǎn)廣告投資為例，當年其所投入的廣告投資比例是整體房地產(chǎn)市場的18%。最終，當年恒大地產(chǎn)銷售回款約3009億元，較2015年增長約為86%，取得了相當驚人的成績。為切實掌握廣告投入是否具有明確提升作用、客戶通過何種渠道獲取相關(guān)產(chǎn)品信息、銷售收益是否明顯提升等方面的信息，該企業(yè)在9月組織了專業(yè)的管理會計進行數(shù)據(jù)分析與比較，并實現(xiàn)對后續(xù)廣告進行精準投放，進一步提升了企業(yè)銷售業(yè)績。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中管理會計應(yīng)用

在市場發(fā)展規(guī)律、我國宏觀調(diào)控等背景下，房地產(chǎn)企業(yè)已無法單單依靠房價漲幅來生存，而是需要在成本管理中取得更為科學、準確的決策，進一步提升價格優(yōu)勢，才能在激烈競爭中得以發(fā)展。因此，這就需要企業(yè)管理決策者在成本管理工作中充分利用管理會計職能，以企業(yè)戰(zhàn)略目標為核心，利用目標成本、項目預算等方法，結(jié)合具體項目的實際特點制定相應(yīng)成本管理策略，將成本核算理念轉(zhuǎn)化為成本控制理念，將靜態(tài)的成本經(jīng)營轉(zhuǎn)型動態(tài)的成本規(guī)劃，推動房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。

而管理會計在這一環(huán)節(jié)中，應(yīng)首先構(gòu)建起自身企業(yè)成本管理平臺，經(jīng)成本支出歷史數(shù)據(jù)、成本預算數(shù)據(jù)、實際支出數(shù)據(jù)等進行匯總、錄入，以約束成本為目標，實行動態(tài)成本獲取、控制工作，進而強化成本管控能力。同時，管理會計還可利用戰(zhàn)略成本管理理念，分析整體價值鏈與成本動因，從中尋求增加價值、降低成本的機遇，并優(yōu)化成本分配方法，提升成本分配精準性、科學性，讓相關(guān)成本數(shù)據(jù)更具參考價值。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)績效管理中管理會計應(yīng)用

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)是利用平衡積分卡進行企業(yè)績效管理，從財務(wù)管理、客戶資源、內(nèi)部業(yè)務(wù)流程、學習成長四個方面進行綜合參考，推動企業(yè)傳略目標細化、分解，并逐層轉(zhuǎn)化為具體的、平衡的績效指標體系，并以這種多方面、多角度的績效評價，提升整體績效管理質(zhì)量與效率。

具體來說，就是讓管理會計提供一個綜合性績效平臺框架，將企業(yè)戰(zhàn)略目標準確轉(zhuǎn)化為一套條例分明的績效評價管理機制，提升財務(wù)指標與非財務(wù)指標之間的平衡性。同時，以企業(yè)經(jīng)營業(yè)績、各部門業(yè)績、目標完成進度為根據(jù)，進行科學的績效管理，并在績效考評基礎(chǔ)上，及時調(diào)整相應(yīng)的內(nèi)部管理問題，提升各部門之間的協(xié)作能力，進一步激勵員工提升工作積極性。

結(jié)束語：總而言之，管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)所能發(fā)揮的作用是巨大的，不僅可以為企業(yè)經(jīng)濟效益提出更客觀、有效的預期策劃，還可運用數(shù)據(jù)分析、財會管理、財務(wù)整合等方法，優(yōu)化企業(yè)經(jīng)濟制度與運行效率，從而推動企業(yè)長遠、健康的發(fā)展。