淺談投資性房地產(chǎn)會計核算中的相關問題

陳園園 青島眾望置業(yè)有限公司

引言：所謂投資性房產(chǎn),是企業(yè)的一種新型的資產(chǎn)增值手段,企業(yè)以一定的價格購進房產(chǎn),然后出租或者通過倒賣,獲取租金和資產(chǎn)增值收益。對于投資性房產(chǎn)，每個公司的投資方法不同，有的公司僅僅是將房產(chǎn)出租，有的公司則是通過房產(chǎn)的倒賣謀取差價，還有一些公司兩種謀利方法都有。投資性房產(chǎn)是一種特殊的固定資產(chǎn)，它不同于企業(yè)其他的固定資產(chǎn)，它的凈值不能簡單的按照資產(chǎn)的凈值加上抵舊來折。實際上，投資性房產(chǎn)在購置之日起，有可能在十幾年乃至幾十年產(chǎn)生了相當于原來幾十倍的資產(chǎn)凈值。但是如果將投資性房產(chǎn)按照流動資產(chǎn)處理，僅僅按照投資性房產(chǎn)的成本和市場最低價的計價原則，也是不合適的。為了規(guī)范投資性房產(chǎn)的會計核算，我國于2006年發(fā)布了3號具體準則，該準則對將投資性房產(chǎn)的計價方式規(guī)定為公允計價法，這種計價法已經(jīng)和國際接軌，也有利于房產(chǎn)的國際性交易。除此之外，公允計價法對于股票的投資者更加有意義，也更加符合我國的企業(yè)的實際情況，該方法雖然讓企業(yè)的賬面利潤減少，但是在稅收方面，折扣了一定的稅收，有利于企業(yè)減少現(xiàn)金的流出，讓企業(yè)能夠獲取更大的利益[1]。

一、投資性房產(chǎn)會計核算中存在的問題

（一）我國對于投資性房產(chǎn)的范圍界定有待明確

對于投資性房產(chǎn)的范圍的界定，國際上和我國的會計準則有明顯的區(qū)別。國際會計準則對于投資性房產(chǎn)的范圍，有更為明確的界定，判斷標準清晰，為了讓一些邊界較為模糊的房產(chǎn)得到界定，還舉出了應用實例，在會計的實際操作中，比較容易判斷，可操作性較強。我國的會計準則，對于投資性房產(chǎn)的范圍的界定，相對要簡單的多，而且沒有舉出實例，會計在對房產(chǎn)進行核算時，遇到一些邊界模糊的房產(chǎn)，容易判斷失誤，導致會計得到錯誤的信息。筆者對發(fā)生這種現(xiàn)象的原因進行了分析，導致上述現(xiàn)象的原因是我國對于融資的租賃相對國外來說要少的多，一般融資的租賃都是動產(chǎn)，導致通過出租房屋獲利的企業(yè)將這類房產(chǎn)不計入固定資產(chǎn)的范圍，而將這部分靠租賃獲利的房產(chǎn)視為動產(chǎn)。而國際上，卻將這類房產(chǎn)列為投資性房地產(chǎn)，但是我國的會計準則，不認為融資租賃房屋為投資性房產(chǎn)。

（二）公允價值可信度不高

公允價值是比較靈活的，是因為公允價值是當事人自愿對其所具有的房產(chǎn)進行資產(chǎn)交換的金額，房地產(chǎn)資產(chǎn)因為受到房地產(chǎn)所處地區(qū)、房屋的結構、用途的影響，在價值上很難以統(tǒng)一的標準來衡量。公正的公允價值，要求交易的雙方都能對所持房產(chǎn)的公允價值比較了解。一般，常用的公允價值的計價方法有兩種，一種是市場比較法，一種是收益法。市場比較法，簡單來說以近期市場上參與交易的房地產(chǎn)作為參考，將需要估價的房產(chǎn)和參考值做對比，通過一定的修正，估算出房產(chǎn)的公允價值，此方法的局限性較大，因為在房地產(chǎn)交易不活躍的時期，并沒有大量的房產(chǎn)交易可以作為參考值，如果能夠參考的房地產(chǎn)交易很少，市場比較法幾乎無法開展。收益法是指對被估價的房地產(chǎn)進行估價的方法，收益法會假設一定的估價時點，然后對房地產(chǎn)在估價時點后的正常收益記性累加，是一種對于房地產(chǎn)的預期估價，估價法只能對有預期收益的房地產(chǎn)進行估價，對于幾乎無市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn)并不適合。兩種方法的適用范圍都十分有限，估價方法也容易有人為的因素干擾，因此基于這兩種方法的公允價值可信度并不高[2]。

（三）新準則需要進一步的完善和細化

不可否認的是，新準則的出臺讓投資性房產(chǎn)的真實價值得以體現(xiàn)，可以讓投資性房產(chǎn)信息的準確性得到了保證，企業(yè)可以根據(jù)這些信息，對投資性房產(chǎn)采取決策性策略，但是新準則卻讓很多具有投資性房產(chǎn)的企業(yè)在實際操作時，對其非常的排斥。具體表現(xiàn)為：

第一，如果房地產(chǎn)市場處于持續(xù)走高的勢頭，如果對企業(yè)的投資性房產(chǎn)采用公允值進行計價，那么企業(yè)的投資性房產(chǎn)的資產(chǎn)將會暴露出來，直接會讓企業(yè)的凈資產(chǎn)值大幅度上升，如果企業(yè)在這種情況下不能讓凈利潤升高，凈資產(chǎn)在凈資產(chǎn)的收益率處于分母的位置，凈資產(chǎn)值上升，凈利潤值保持不動，那么就會讓凈資產(chǎn)收益率下降。

第二，因為以公允計價的投資性房產(chǎn)會直接導致投資性房產(chǎn)的增值部分計為企業(yè)的當年利潤，導致企業(yè)的利潤增加，企業(yè)將會繳納更多的所得稅，讓企業(yè)的稅后利潤變小。

（四）公允價值計量在投資性房產(chǎn)中的使用現(xiàn)狀令人堪憂

3號準則雖然已經(jīng)對投資性房產(chǎn)的公允價值計量有了明確的規(guī)定，但是我國的上市公司對于公允價值計量的使用并不廣泛，雖然我國將近半數(shù)的上市公司擁有了投資性房產(chǎn)，但是這些公司在對投資性房產(chǎn)進行會計核算時，采用的還是成本計量的模式，即使是上海的一些上市公司，擁有黃金地段的投資性房產(chǎn)，采用的還是成本計量的模式，說明我國投資性房產(chǎn)的計量模式和房地產(chǎn)的活躍模式走的是兩條平行線，非常不利于投資性房產(chǎn)的會計核算。

（五）公允價值信息批露現(xiàn)狀并不理想

我國擁有投資性房產(chǎn)的上市公司，對于報表項目的披露的理解存在一定的差異，筆者通過調研發(fā)現(xiàn)，這些公司對于報表項目的披露，線條很粗狂，而且并沒有進行全面的披露，一般僅在年報中有體現(xiàn)，而具體的信息卻有所隱瞞，一些上市公司對于信息披露存在一定的顧慮，不愿意對報表項目進行披露，這種現(xiàn)狀使得使用者使用報表項目存在很大的難度，也無法判斷會計信息是否是可靠的。

（六）上市公司使用公允價值計量因為確認條件的限制，受到了阻礙

3號準則規(guī)定，上市公司必須能夠對公允價值進行確定，而且要持續(xù)的確定，才能采用公允價值的計量模式，3號準則中，并沒有限制上市公司的計量模式，但是也沒有鼓勵上市公司采用公允價值的計量模式。3號準則還規(guī)定，兩種計量模式不能同時采用，那么就存在一種情況，如果一個公司的投資性房產(chǎn)很多，但是大部分不符合公允價值的應用條件，那么這個公司也只能采用成本計量模式來對所有投資性房產(chǎn)進行計量。這樣就導致了一些黃金地段的投資性房產(chǎn)，雖然市場價值已經(jīng)有了很大的生長空間，但是由于擁有這些房產(chǎn)的公司有一部分的房產(chǎn)不能采用公允價值計價，所有的房產(chǎn)也只能采用成本核算的計量模式計價。由于公允價值計量模式會讓監(jiān)管部門關注到公司利潤的變動，因此上市公司對于采用公允價值計量模式存在很大的顧慮，他們還是傾向于使用成本核算模式。

（七）我國的房地產(chǎn)價格體系還有待完善，為公允價值的估算帶來阻力。

3號準則要求，如果公允價值和上市公司的賬面價格有了差額，這部分差額應該計入公司的利潤額，尤其是房地產(chǎn)市場活躍的時候，上市公司會在賬面上有很大的利潤收益，這部分收益實際上不納入公司的現(xiàn)金流，但是容易激發(fā)股東的分紅念頭，公司的管理者并不接受這種情況。因為我國的房地產(chǎn)試產(chǎn)價格波動較大，上市公司如果采用公允價值對投資性房產(chǎn)進行計價，利潤也容易上下波動，一方面會引發(fā)投資者的情緒的不穩(wěn)定，一方面還會引發(fā)社會的安定。因此，在房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定的情況下，上市公司更傾向于采用成本核算的模式。

（八）公允價值計量讓公司的財務信息的可靠性下降

3號準則規(guī)定將公允價值和公司賬面價值的差額計入損益，實際上這部分利潤僅僅是賬面上的，如果這部分資金過多，則會讓股東的分紅增多，還會導致公司現(xiàn)金流的斷裂。3號準則規(guī)定，如果公司已經(jīng)采用了公允價值計價，則不能再采用成本核算的模式，但是如果公司將自己原有的房產(chǎn)進行轉租，這部分房產(chǎn)就變?yōu)榱送顿Y性房產(chǎn)，外租一定時間后，再收回，這部分房產(chǎn)就又可以采用成本計量模式，這樣可以為上市公司贏得一定的收益，但是也會導致公司的財務信息的可靠性大打折扣。

二、完善投資性房產(chǎn)的會計核算的對策和建議

（一）進一步明確投資性房產(chǎn)的范圍的界定

我國的新準則應該對投資性房產(chǎn)的范圍進行進一步的明確，除了要在概念上進一步完善之外，最好是舉出一定的實例，例如用實例說明，什么是投資性房地產(chǎn)，什么樣的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)，這樣會計在對房地產(chǎn)進行核算時有明確的信息參考，有利于核算的準確性[3]。

（二）提高公允價值的可信度，減少人為造成的不公正性

對房地產(chǎn)的評估制度進行進一步的完善。3號準則中，并沒有針對投資性房產(chǎn)，提出公允價值的評估，而國際準則40條，針對投資性房產(chǎn)，列出了三種評價標準，也明確了如何獲得公允價值，以及一些特殊的情況該如何處理的實例。我國應該結合我國的國情，參考國際會計準則，對我國的3號準則進行完善。我國在房地產(chǎn)評方面應該加強隊伍建設，房產(chǎn)評估師不但考試成績要優(yōu)良，取得了國家認證的評估師資格，還要不斷的在房地產(chǎn)評估的一線鍛煉，有高超的職業(yè)素養(yǎng)。對于投資性房地產(chǎn)的評估，必須有一定的監(jiān)督機制。除了要對房地產(chǎn)評估公司的資質、房地產(chǎn)評估員的資質進行審核，還要對評估的過程進行監(jiān)督，防止含有虛假信息的評估，減少人為因素造成的評估誤差。

（三）進一步完善新準則

新準則中對于公允的計價模式的設定，應該符合企業(yè)的經(jīng)營特點，不能客觀規(guī)定外部條件，應該讓新準則的計價模式可操作性更強，加強對企業(yè)的監(jiān)管，還要在稅收政策上向企業(yè)傾斜，以鼓勵企業(yè)實施新準則。

（四）修訂會計準則中公允價值的確認條件

準則對公允價值的確認條件應該進一步的明確，最好是提供一定的操作指南，而且最好在會計準則中就規(guī)定，投資性房產(chǎn)的計價方式就應該是公允價值準則，如果實在無法獲取公允價值，才可以采用成本核算的計量模式。只有這樣，才能讓公允價值計量模式獲得所有上市公司的承認，并且逐漸替代成本核算的計量模式，才能更加正確的反應投資性房產(chǎn)的價值。

（五）對我國的房地產(chǎn)的價格體系進一步的完善

公允計價計量模式，需要有能夠參考的房地產(chǎn)價格體系，而我國目前的房地產(chǎn)市場并不穩(wěn)定，因此，政府必須采取一定的措施，保障房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定性，才能給公允計價計量模式可以參考的房地產(chǎn)價格標準，以提高對投資性房產(chǎn)估價的準確性。

（六）完善投資性房產(chǎn)的信息披露制度

會計準則中，應該對投資性房產(chǎn)的信息披露，進行一定的規(guī)定，必須對信息披露的概念進行明確，披露必須采用詳細的報表來表示，披露必須更加接近投資性房產(chǎn)的真實信息，要對采用的計價模式和原因進行詳細披露。

結語：綜上所述，我國目前的會計準則對于投資性房產(chǎn)的會計核算存在一些問題，例如范圍界定不清，公允價值可信度不高，不夠完善和細化等，只有進一步細化和完善新準則，改善評估方式和計價方式，才能讓企業(yè)能夠針對投資性房產(chǎn)做出正確的核算。