房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價管理優(yōu)化研究

劉麗珍

摘 要：在我國社會持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)況下，城市化建設(shè)進度日漸增快，促使房地產(chǎn)項目數(shù)量日漸增多，由于造價管理在我國房地產(chǎn)項目開發(fā)工程之中具有必不可少的作用，其與開發(fā)商與投資商之間的切身效益之間具有極為緊密的關(guān)聯(lián)，所以若想提升房地產(chǎn)項目開發(fā)工程投資收益，不斷提高造價管理力度就變得愈發(fā)重要，合理應(yīng)用資金，借助有效的措施與方式，將房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價控制在要求范疇之中，展現(xiàn)投資效用，與房地產(chǎn)項目開發(fā)工程運行質(zhì)量進一步提升與其后續(xù)發(fā)展之間具有十分密切的關(guān)系。基于此，本文主要針對房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價管理優(yōu)化進行簡略的研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)工程;造價管理;優(yōu)化研究

房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價管理工作是全面貫徹到項目工程施工全壽命周期且必不可少的基礎(chǔ)工作之一，是落實高效管理、提升建設(shè)質(zhì)量、合理應(yīng)用資金、減少成本造價的有效措施。房地產(chǎn)項目開發(fā)工程在進行造價管理工作時，主要是在確保項目工程建設(shè)質(zhì)量的基礎(chǔ)上減少項目工程總成本，最大限度的取得更客觀的經(jīng)濟效益，盡可能的促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

一、影響房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價的主要因素

（一）造價構(gòu)成要素

首先，直接費。主要可以劃分成直接工程費以及措施費兩個方面，其中直接工程費還可以被劃分成人工費、機械臺班應(yīng)用費以及材料費三個方面。其次，間接費。主要可以被劃分成規(guī)費以及管理費兩個方面。然后，利潤。所指的主要是建設(shè)企業(yè)做好房地產(chǎn)項目開發(fā)工程所取得的經(jīng)濟效益。最后，稅費。所指的主要是根據(jù)我國相關(guān)法規(guī)條例，需要計入的營業(yè)稅、教育附加稅以及城市維護建設(shè)費等多個方面。

（二）市場環(huán)境因素

首先，供需情況的影響。之所以市場供需情況會對房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價產(chǎn)生影響，其主要影響因素并非建筑產(chǎn)品自身，主要指的是建筑工程施工所產(chǎn)生的一系列生產(chǎn)要素。其次，競爭情況的影響。就我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)建筑市場而言，建設(shè)力量供應(yīng)遠超建設(shè)需求，實質(zhì)上屬于買方市場。因此，建筑行業(yè)市場競爭基本上是以承包企業(yè)之間的市場競爭為主。

（三）運營管理因素

對于房地產(chǎn)項目開發(fā)工程建設(shè)而言，其運營管理主要涉及到計價依據(jù)的具體應(yīng)用、計價形式的抉擇、合同協(xié)議簽署形式、投資方與承包方參與工程造價工作的重視程度與能力以及工程竣工結(jié)算措施等一系列內(nèi)容。

（四）其他影響因素

主要會涉及到以下因素：首先，我國法規(guī)條例、價格政策、稅收政策、金融政策、外匯政策以及施工政策等一系列國家政策因素;其次，施工行政主管單位的相關(guān)規(guī)定;再次，我國確立的固定資產(chǎn)投資趨勢、規(guī)模、結(jié)構(gòu)和形式等多種因素;然后，建筑行業(yè)相關(guān)技術(shù)工藝發(fā)展進程;最后，我國綜合經(jīng)濟與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度以及宏觀管理能力等一系列因素。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價管理優(yōu)化的有效策略

（一）投資決策環(huán)節(jié)造價管理的優(yōu)化策略

房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的決策環(huán)節(jié)，與項目工程選址、所有環(huán)節(jié)的開始時間、施工要求、建設(shè)材料抉擇、機械設(shè)備以及建設(shè)技術(shù)等所有重要決定之間具有極為緊密的關(guān)聯(lián)，會對房地產(chǎn)項目開發(fā)工程產(chǎn)生直接的影響。借助調(diào)查研究表明，房地產(chǎn)項目開發(fā)工程決策環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量與效果會對房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價管理工作產(chǎn)生決定性的影響，因此，為了能夠確保房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價管理工作更具高效性，首先就應(yīng)該做好房地產(chǎn)項目開發(fā)工程建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水平以及市場定位等一系列的調(diào)查分析工作，以此為接下來的房地產(chǎn)項目開發(fā)工程選址、確定所有環(huán)節(jié)開始時間等相關(guān)工作提供相應(yīng)的決策依據(jù)。與此同時，必須在房地產(chǎn)項目開發(fā)工程決策環(huán)節(jié)按照項目工程設(shè)計方案編制出有效的投資估算以及施工方案規(guī)劃等，同時按照房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的造價管理工作需求著重針對投資預(yù)估工作的動態(tài)因素等展開系統(tǒng)性的估算，并且借助提升房地產(chǎn)項目開發(fā)工程估算的合理性，不斷提高造價管理工作質(zhì)量與效率。

（二）設(shè)計環(huán)節(jié)

在房地產(chǎn)項目開發(fā)工程的設(shè)計環(huán)節(jié)，即使造價成本較低，通常會占據(jù)整個房地產(chǎn)項目開發(fā)工程總成本的1%左右，然而這一環(huán)節(jié)會對接下來的建設(shè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生嚴重的影響，與房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價之間就有十分緊密的關(guān)聯(lián)。所以就需要積極提高設(shè)計環(huán)節(jié)的造價管理力度，不斷提高設(shè)計質(zhì)量與水平，設(shè)計者必須進行嚴格的管控，同時針對設(shè)計效果和工程造價予以合理的協(xié)調(diào)。在房地產(chǎn)項目開發(fā)工程設(shè)計環(huán)節(jié)，設(shè)計者必須積極和開發(fā)生與建設(shè)方之間予以交流協(xié)調(diào)，有任何要求都應(yīng)該在建設(shè)以前予以相應(yīng)的變更和調(diào)整，積極做好房地產(chǎn)項目開發(fā)工程設(shè)計工作，防止接下來的建設(shè)環(huán)節(jié)發(fā)生不必要的變更，造成巨大的損失，提高工程造價成本等。

（三）建設(shè)環(huán)節(jié)

對房地產(chǎn)項目開發(fā)工程建設(shè)環(huán)節(jié)的造價管理工作予以高度重視，制定并管理資金應(yīng)用方案，及時找出差異，分析誘因，是科學(xué)確定與管理房地產(chǎn)項目開發(fā)工程總目標值、所有環(huán)節(jié)分目標值的主要依據(jù)，讓房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價能夠處于目標要求之中。必須科學(xué)配置施工組織，優(yōu)化技術(shù)工藝，及時進行簽證以及審核，從而切實的展現(xiàn)出具體的工程造價。必須對建設(shè)材料、機械設(shè)備等市場波動進行充分的了解，由于建設(shè)材料價格會對房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價產(chǎn)生巨大的影響，所以必須對工程計量以及建設(shè)材料價格進行樣的管控，對我國建筑工程造價調(diào)價情況進行充分的了解，精準了解設(shè)計意圖，著重針對設(shè)計缺乏合理性的內(nèi)容予以適當?shù)恼{(diào)整，防止出現(xiàn)工程索賠現(xiàn)象，并對工程造價展開嚴格的管控，避免發(fā)生工程造價較高的問題。

（四）竣工結(jié)算環(huán)節(jié)

竣工結(jié)算作為房地產(chǎn)項目開發(fā)工程造價管理工作的核心工作之一，在開展造價結(jié)算工作時，必須進行嚴格審核，并實事求是的予以結(jié)算，由于這一環(huán)節(jié)獲得的工程造價便為房地產(chǎn)項目開發(fā)工程總投資，所以必須確保精準性與合理性，是合理確定企業(yè)工程造價以及竣工結(jié)算的重要基礎(chǔ)和有效保障。除此之外，還需要確保結(jié)算材料的健全性，必須做好材料信息收集工作，著重針對材料信息予以整理、分析以及歸類，以此確保材料信息審核結(jié)果更具精準性。

三、結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)項目開發(fā)工程之內(nèi)，工程造價管理工作極為重要。對于房地產(chǎn)項目開發(fā)工程而言，其造價管理工作是從投資決策環(huán)節(jié)開始，直至竣工決算環(huán)節(jié)結(jié)束的全周期性管理，其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益之間具有極為緊密的關(guān)聯(lián)，所有環(huán)節(jié)都極為重要。必須積極分析問題，總結(jié)經(jīng)驗，著重針對造價管理予以進一步優(yōu)化及創(chuàng)新，以此才能夠促使房地產(chǎn)項目開發(fā)工程投資管理目標得以達成。

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