淺析不動產(chǎn)登記中的婚姻關(guān)系審查

姜志清 曹曉煒

摘要：不動產(chǎn)登記中的婚姻關(guān)系審查，一直是登記機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)。綜合考慮當(dāng)?shù)氐怯浕A(chǔ)、行政環(huán)境等因素，各地登記機(jī)構(gòu)都提出了一定審查要求，對隱性不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，起到了有力保護(hù)作用如何在更短時(shí)間內(nèi)利用更少材料及有限登記調(diào)查來完成婚姻關(guān)系審查，已成為登記機(jī)構(gòu)的工作難點(diǎn)。為探索順應(yīng)當(dāng)前政務(wù)服務(wù)發(fā)展趨勢并滿足不動產(chǎn)登記工作要求的婚姻關(guān)系審查方式，減輕登記機(jī)構(gòu)工作負(fù)擔(dān)，合理規(guī)避訴訟、復(fù)議風(fēng)險(xiǎn)，從當(dāng)前不動產(chǎn)登記中婚姻關(guān)系審查現(xiàn)狀入手，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)和登記工作實(shí)踐進(jìn)行分析，對不動產(chǎn)登記中婚姻審查方式提出具體建議

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;婚姻關(guān)系;審查

中圖分類號：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：c

文章編號：1001-9138-（2020）04-0043-47

收稿日期：2020-02-15

《婚姻法》關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，使得婚姻關(guān)系一直是不動產(chǎn)登記審查的重點(diǎn)。各地登記機(jī)構(gòu)從自身登記安全出發(fā)，將很多資源用于厘清婚姻關(guān)系以明晰不動產(chǎn)權(quán)利歸屬，對隱性不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益提供了有利保障。隨著登記實(shí)踐不斷推進(jìn)，在實(shí)質(zhì)審或形式審的爭論中，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)被明確為合理審慎;婚姻關(guān)系是否審及如何審，如何合理節(jié)約登記資源且審慎避免登記風(fēng)險(xiǎn)，迫使不動產(chǎn)登記中婚姻關(guān)系審查進(jìn)行變革。

1不動產(chǎn)登記中婚姻關(guān)系審查方式的變遷

隨著《婚姻法》多次修訂完善及配套司法解釋出臺，對于不動產(chǎn)登記中婚姻關(guān)系審查，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)識不斷深入，對應(yīng)婚姻關(guān)系審查方式也不斷更新。

一是寬進(jìn)嚴(yán)出。從上世紀(jì)80年代末總登記延續(xù)至2001年新《婚姻法》施行，登記機(jī)構(gòu)普遍持實(shí)質(zhì)審標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為不動產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)需雙方共同處分，通過婚姻關(guān)系審查以保護(hù)隱形權(quán)利人。具體為：因不動產(chǎn)取得申請登記，尊重不動產(chǎn)交易習(xí)慣，登記機(jī)構(gòu)不審查債權(quán)協(xié)議等記載的權(quán)利人婚姻狀況，僅依申請將不動產(chǎn)權(quán)利登記至申請人。因不動產(chǎn)處分申請登記，需權(quán)證記載的申請人提交婚姻狀況證明，以明確是否存在不動產(chǎn)權(quán)利共有人;如不動產(chǎn)系婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，需配偶作為共有人共同申請。

二是嚴(yán)進(jìn)寬出。從2001年新《婚姻法》施行延續(xù)至2010年司法解釋《關(guān)于審理房屋登記案件的若干問題的規(guī)定》出臺;《婚姻法》強(qiáng)調(diào)了財(cái)產(chǎn)（含不動產(chǎn)）約定的重要性，期間出臺的《物權(quán)法》提出了按登記簿處分不動產(chǎn)的要求。登記機(jī)構(gòu)已不再持實(shí)質(zhì)審標(biāo)準(zhǔn)，從不動產(chǎn)約定、按簿處分和滿足形式審要求出發(fā)，采取如下方式：因不動產(chǎn)取得申請登記，登記機(jī)構(gòu)審查債權(quán)協(xié)議等記載的權(quán)利人婚姻狀況;如不動產(chǎn)系婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，要求夫妻雙方約定不動產(chǎn)歸屬，并按約定及申請將不動產(chǎn)權(quán)利登記至一方或雙方。因不動產(chǎn)處分申請登記的，簿載權(quán)利人不需提交婚姻狀況證明，僅持有效身份證明辦理。

三是寬進(jìn)寬出。從2010年司法解釋《關(guān)于審理房屋登記案件的若干問題的規(guī)定》出臺至今。該司法解釋明確了登記機(jī)構(gòu)的合理審慎職責(zé)，結(jié)束了持續(xù)已久的實(shí)質(zhì)審和形式審的爭論。登記機(jī)構(gòu)按合理審慎要求，認(rèn)為婚姻關(guān)系審查非登記職能且易侵犯申請人隱私，合理不足而審慎有余，因此采取了如下方式：因不動產(chǎn)取得申請登記，登記機(jī)構(gòu)不審查債權(quán)協(xié)議等記載的權(quán)利人婚姻狀況，依申請將不動產(chǎn)權(quán)利登記在申請人名下;因不動產(chǎn)處分申請登記，簿載權(quán)利人不需提交婚姻狀況證明，僅持有效身份證明辦理。

“寬進(jìn)嚴(yán)出”和“嚴(yán)進(jìn)寬出”審查方式，通過強(qiáng)行將隱性共有人顯性化，能有效保護(hù)法律意識不強(qiáng)、信息獲取不暢的權(quán)利人，仍被多數(shù)登記機(jī)構(gòu)采用?！皩掃M(jìn)寬出”審查方式，很大程度減輕了登記審累，江蘇、浙江、廣東等部分行政服務(wù)效能提升較快地區(qū)的登記機(jī)構(gòu)，已逐步采用該方式。

2“寬進(jìn)嚴(yán)出”和“嚴(yán)進(jìn)寬出”審查方式存在多種弊端

“寬進(jìn)嚴(yán)出”和“嚴(yán)進(jìn)寬出”審查方式中，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)了繁雜婚姻關(guān)系審查責(zé)任，因缺少法律法規(guī)支撐和婚姻登記、戶籍管理等信息支持，易造成“登記難”“登記慢”，不能有效滿足不動產(chǎn)登記便民服務(wù)要求。

2.1信息核實(shí)難

一是婚姻登記機(jī)構(gòu)多，信息來源難以判斷?；橐龅怯浻械脑诮值擂k事處，有的在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府，有的在民政部門，還有涉外婚姻，很不統(tǒng)一、無法判斷。

二是婚姻狀況證明文件多，信息載體難以把握。未婚證明，有戶口簿、無婚姻登記證明等;已婚證明，有結(jié)婚證、戶口簿、街道（居委會）證明等;離異未再婚，有離婚證、法院判決書等;喪偶未再婚，有戶籍底冊、死亡證明等;紛繁復(fù)雜，難以把握。

三是缺少部門支持，信息被屏蔽。2015年9月起，民政部門不再出具無婚姻登記記錄證明;2018年6月，國務(wù)院全面清理各類證明事項(xiàng)，取消了部分證明的開具;在缺少民政、公安等相關(guān)部門支持下，信息渠道被堵塞，登記機(jī)構(gòu)及時(shí)通過登記調(diào)查也難以獲得回應(yīng)和更有效信息，增加了登記核準(zhǔn)難度。

2.2審查工作難

一是缺少法律法規(guī)支持，審查依據(jù)備受質(zhì)疑。不動產(chǎn)登記審查婚姻關(guān)系，沒有明確登記相關(guān)法律法規(guī)作依據(jù)，易引發(fā)登記申請人質(zhì)疑并使登記人員陷入難以應(yīng)對的困境。

二是登記資源幾近飽和，難以支撐審查方式。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，不動產(chǎn)登記需求巨大且呈逐年增加態(tài)勢，各地采取一窗受理、全城通辦等措施盡力滿足登記需求，登記資源幾近飽和且呈疲態(tài);而婚姻關(guān)系審查，工作量大、面廣、繁雜，長期形成的登記資源高消費(fèi)模式已難以為繼，不利于登記窗口生態(tài)良性發(fā)展。

三是隊(duì)伍建設(shè)滯后，登記風(fēng)險(xiǎn)加大。目前登記，隊(duì)伍建設(shè)滯后，窗口登記人員多為勞務(wù)派遣人員，收入相對有限、流動相對頻繁、業(yè)務(wù)能力和責(zé)任意識偏弱，很難承受婚姻關(guān)系審查壓力，易出現(xiàn)審查流于形式的情況，導(dǎo)致登記風(fēng)險(xiǎn)加大。

2.3標(biāo)準(zhǔn)確定難

一是登記、司法口徑不一，登記機(jī)構(gòu)難以掌握審查邊界。司法解釋提及登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行合理審慎審查義務(wù)，僅作原則規(guī)定，未對合理審慎進(jìn)行明確界定和詳細(xì)要求。在審查范圍和程度等方面，登記機(jī)構(gòu)難以掌握審查邊界，一般延續(xù)以往做法并略有突破，但仍與司法審查口徑不一，易導(dǎo)致案件敗訴及登記賠償。

二是司法系統(tǒng)內(nèi)部口徑不一，登記機(jī)構(gòu)難以確定審查標(biāo)準(zhǔn)。不同地區(qū)司法機(jī)關(guān)、上下級司法機(jī)關(guān)、同一司法機(jī)關(guān)不同司法人員，對登記機(jī)構(gòu)合理審慎審查義務(wù)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。不動產(chǎn)登記行政個(gè)案中，在登記機(jī)構(gòu)申請材料收取是否齊全、登記審查是否合理審慎、登記調(diào)查是夠盡責(zé)等事項(xiàng)上，分歧頗多甚至出現(xiàn)“一案兩判”情況，讓登記機(jī)構(gòu)無法參照、無所適從。

3“寬進(jìn)嚴(yán)出”“嚴(yán)進(jìn)寬出”審查方式已不適應(yīng)不動產(chǎn)登記發(fā)展要求

隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，公民自治意識逐漸提高，已從“有困難找政府”轉(zhuǎn)向“我的權(quán)利我做主”，登記機(jī)構(gòu)服務(wù)隨之應(yīng)向“便民利民、簡化流程”方向轉(zhuǎn)變。“寬進(jìn)嚴(yán)出”和“嚴(yán)進(jìn)寬出”審查方式，通過公權(quán)力介入公民個(gè)人事務(wù)，雖是可行性過渡手段，但已不適應(yīng)不動產(chǎn)登記發(fā)展要求。

3.1婚姻關(guān)系審查于法無據(jù)

一是婚姻關(guān)系審查不是登記機(jī)構(gòu)職責(zé)?！段餀?quán)法》第9條規(guī)定，不動產(chǎn)登記是以“物權(quán)公示”為目的的行政行為。而以民事法律為基礎(chǔ)進(jìn)行物權(quán)裁判，系司法權(quán)范疇。登記機(jī)構(gòu)對婚姻關(guān)系進(jìn)行審查裁判并以此為據(jù)確認(rèn)權(quán)利歸屬，不僅是對《婚姻法》的機(jī)械適用，也超越了登記機(jī)構(gòu)公示物權(quán)的法定職責(zé)。

二是婚姻關(guān)系審查不是登記機(jī)構(gòu)法定審查義務(wù)?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第18條規(guī)定：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致：（二）有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致;（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。即登記機(jī)構(gòu)沒有法定婚姻關(guān)系審查義務(wù)，應(yīng)按“申請為主、詢問為輔”原則進(jìn)行登記，把選擇是否申請登記、如何登記的權(quán)利，交還給具有相應(yīng)法律知識基礎(chǔ)、能從自身利益出發(fā)作出合理選擇的申請人，減少不必要的登記資源消耗，提高工作效率。

三是物權(quán)法排除登記機(jī)構(gòu)婚姻關(guān)系審查義務(wù)?！段餀?quán)法》第21條規(guī)定：當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。即在登記機(jī)構(gòu)不審查婚姻關(guān)系的情況下，因申請人隱瞞共有人造成他人損失的，申請人應(yīng)承擔(dān)虛假申請導(dǎo)致的民事賠償責(zé)任，間接排除了登記機(jī)構(gòu)對民事法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)，減輕了登記人員壓力。

3.2婚姻關(guān)系審查不具現(xiàn)實(shí)意義

一是婚后取得與共同財(cái)產(chǎn)沒有因果關(guān)系。申請人的婚姻狀況，并不是其擁有不動產(chǎn)的前提。《婚姻法》第19條規(guī)定：夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。因此，夫妻間不動產(chǎn)權(quán)利歸屬既遵循法定和約定原則，可按約定原則對不動產(chǎn)進(jìn)行約定，對應(yīng)不動產(chǎn)權(quán)利可有單獨(dú)所有、共同共有、按份共有等多種形式。因此，婚后取得與共同財(cái)產(chǎn)沒有因果關(guān)系，僅根據(jù)婚姻登記和不動產(chǎn)取得時(shí)點(diǎn)，將“婚前取得”與“單獨(dú)所有”“婚后取得”與“共同共有、按份共有”劃上等號，并不準(zhǔn)確。

二是婚姻關(guān)系審查會違背民事意思自治。不動產(chǎn)權(quán)利歸屬，按民事意思自治原則，夫妻雙方自有安排，并已明確單獨(dú)所有、共同共有、按份共有等形式。登記機(jī)構(gòu)僅有按《物權(quán)法》及有關(guān)登記規(guī)定，根據(jù)夫妻雙方事先確定的不動產(chǎn)權(quán)利歸屬辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的職責(zé)，物權(quán)變動不是由登記推動，登記并不創(chuàng)設(shè)物權(quán)。通過婚姻關(guān)系審查，強(qiáng)行明確婚后財(cái)產(chǎn)歸屬，有侵犯申請人隱私的嫌疑，干涉了夫妻關(guān)系和雙方權(quán)利;而且申請人可能會根據(jù)自身需要，通過虛假申請單方改變早已達(dá)成的雙方合意，造成登記錯誤。

三是婚姻關(guān)系審查會給中國式婚姻帶來沖擊。在大部分中國式婚姻中，為維護(hù)感情倫理，夫妻通?；乇茇?cái)產(chǎn)分配，避免以財(cái)產(chǎn)度量感情，減少經(jīng)濟(jì)利益對家庭關(guān)系、倫理的沖擊。多數(shù)情況下，不動產(chǎn)真實(shí)權(quán)屬狀況僅限于夫妻之間，物權(quán)外觀有時(shí)與之分離。因此，登記實(shí)踐中，應(yīng)對婚姻家庭領(lǐng)域內(nèi)的意思自治保持適度克制與寬容，不應(yīng)過分苛求權(quán)利外觀形式。如當(dāng)事人之間存在約定，應(yīng)盡量對其效力予以認(rèn)可，使符合真實(shí)意思表示的財(cái)產(chǎn)約定在當(dāng)事人之間形成拘束力。

四是婚姻關(guān)系審查僅是不動產(chǎn)權(quán)利保護(hù)途徑之一。不進(jìn)行婚姻關(guān)系審查，是給申請人充分選擇空間，并未忽視隱性共有人權(quán)利。隱形權(quán)利人合法權(quán)益，可通過法定途徑救濟(jì)。在雙方無約定情況下，婚后所得財(cái)產(chǎn)為夫妻共有，即使不動產(chǎn)僅登記在一方名下，也不能排除另一方共有權(quán)。不動產(chǎn)登記簿具有推定力，但并非一定正確且不可推翻。如登記簿所記載與真實(shí)權(quán)利狀況不一致，則真實(shí)權(quán)利人可在證明登記錯誤后，按程序申請更正登記及異議登記，或通過民訴維權(quán)?；橐鲫P(guān)系審查，只是權(quán)利保護(hù)手段之一，并非不可或缺;在保護(hù)力度和維權(quán)效率上，也有所欠缺。

4“寬進(jìn)寬出”審查方式成為不動產(chǎn)登記中婚姻關(guān)系審查主流方向

“寬進(jìn)寬出”審查方式，取消了婚姻關(guān)系審查，減輕了登記審累，提高了不動產(chǎn)登記效率，提升了申請人的滿意度和獲得感。在國家簡政放權(quán)、提升行政效能的大趨勢下，已成為不動產(chǎn)登記中婚姻關(guān)系審查的內(nèi)在和主動要求。同時(shí)，根據(jù)合理審慎要求，取消婚姻關(guān)系審查，并不意味登記機(jī)構(gòu)可以對婚姻關(guān)系材料不管不問。在實(shí)際操作中，還應(yīng)區(qū)別對待。

4.1區(qū)別對待不同業(yè)務(wù)

一是因婚姻關(guān)系變動產(chǎn)生物權(quán)變動的，仍需審查婚姻關(guān)系文件及相關(guān)債權(quán)協(xié)議。如離婚時(shí)不動產(chǎn)分割協(xié)議而發(fā)生的物權(quán)轉(zhuǎn)移等，仍需審查婚姻關(guān)系。

二是物權(quán)變動必須以婚姻關(guān)系審查為依據(jù)的，仍需審查婚姻關(guān)系文件。如非公證繼承（受遺贈）轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，繼承關(guān)系必須以被繼承人婚姻關(guān)系和家庭關(guān)系審查為依據(jù)，仍需審查婚姻關(guān)系。

三是物權(quán)變動與婚姻關(guān)系變動無關(guān)的，不再審查婚姻關(guān)系文件。如買賣、贈與、抵押等申請不動產(chǎn)登記，登記機(jī)構(gòu)以登記簿記載、登記原因證明文件為依據(jù)辦理登記，不再審查申請人婚姻狀況。

4.2尊重歷史與時(shí)俱進(jìn)

一是對“寬進(jìn)嚴(yán)出”方式下完成的登記，在后續(xù)處分登記中，隱性權(quán)利人已在登記檔案中留痕的，從滿足形式審的基本要求出發(fā)，仍需審查婚姻關(guān)系。

二是對“嚴(yán)進(jìn)寬出”方式下完成的登記，可不審查婚姻關(guān)系。

三是對“寬進(jìn)寬出”方式實(shí)施后，首次申請登記的，如其他不動產(chǎn)單元登記檔案中載有基于婚姻關(guān)系的隱性權(quán)利人，仍需審查申請人現(xiàn)階段婚姻關(guān)系;已辦登記的，不再審查婚姻關(guān)系。

4.3鼓勵群眾合理維權(quán)

登記機(jī)構(gòu)廣泛運(yùn)用各種媒體，宣傳相關(guān)法律知識，鼓勵群眾自發(fā)合理維權(quán)。通過報(bào)紙、電視、微信等，公告不動產(chǎn)登記中婚姻關(guān)系審查改革方案，告知改革時(shí)間、事項(xiàng)和維權(quán)途徑。通過政府熱線、社區(qū)服務(wù)等公務(wù)活動，在線或?qū)嵉毓娓母锓桨?、發(fā)布維權(quán)提示、解答難點(diǎn)問題。在政府統(tǒng)一政務(wù)服務(wù)平臺、登記機(jī)構(gòu)官網(wǎng)、各登記服務(wù)點(diǎn)、各代辦服務(wù)點(diǎn)提供改革后的登記服務(wù)方案和服務(wù)措施。

4.4積極爭取司法支持

一是主動銜接司法，統(tǒng)一審查標(biāo)準(zhǔn)。登記機(jī)構(gòu)積極主動向司法機(jī)關(guān)闡明婚姻關(guān)系審查改革方向、依據(jù)和內(nèi)容，彌補(bǔ)雙方在法律理解和適用上的差距，保持司法審查標(biāo)準(zhǔn)和登記審查業(yè)務(wù)的有效銜接和統(tǒng)一，維護(hù)司法權(quán)威和登記公信力。

二是推動民訴優(yōu)先，暢通維權(quán)渠道。積極爭取司法機(jī)關(guān)支持，對申請人虛假申請等非登記機(jī)構(gòu)過錯導(dǎo)致的登記錯誤，鼓勵民訴維權(quán)、倡導(dǎo)民訴優(yōu)先，引導(dǎo)當(dāng)事人通過民訴途徑而非行訴途徑維權(quán)，減輕登記機(jī)構(gòu)訴累，切實(shí)保障人民群眾合法權(quán)益和財(cái)產(chǎn)安全。

參考文獻(xiàn)：

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2.王忠 朱偉.夫妻約定財(cái)產(chǎn)制下的不動產(chǎn)物權(quán)變動人民司法.2015.04

作者簡介：姜志清，南通市不動產(chǎn)登記中心主任。

曹曉煒，南通市不動產(chǎn)登記中心法規(guī)科科長。