民間借貸辦理抵押登記的審查要點(diǎn)

摘要：探析《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》實(shí)施后，如何辦理抵押登記，以及登記機(jī)構(gòu)對(duì)于民間借貸辦理抵押登記應(yīng)如何盡到合理審慎的審查職責(zé)。主要包括對(duì)主債權(quán)債務(wù)合同的審查和抵押合同或抵押條款的審查。

關(guān)鍵詞：民間借貸;抵押登記;審查

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）04-0031-33

收稿日期：2020-02-15

民間借貸作為一種民間自發(fā)形成的融資形式，因其簡便靈活和融資迅速，成為資金融通的重要形式，因民間借貸而產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記也日益增多。然而，由于金融和法律體系相對(duì)不健全，民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)漸增、隱患突出、糾紛不斷。而登記機(jī)構(gòu)不能因其涉及房產(chǎn)、金融詐騙的可能性或沒有相應(yīng)的監(jiān)管就不予以受理此類抵押登記，為避免、減少糾紛，登記機(jī)構(gòu)對(duì)于民間借貸辦理抵押登記的審查應(yīng)非常謹(jǐn)慎嚴(yán)格。

1主債權(quán)債務(wù)合同的審查

抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料作為登記原因證明材料是必不可少的登記要件，有效的主債權(quán)合同才表示民間借貸法律關(guān)系成立。但作為登記機(jī)構(gòu)，對(duì)于民間借貸的合同是否有效，比如當(dāng)事人之間是否惡意串通、是否存在欺詐、脅迫等隱情，是否套取金融機(jī)構(gòu)信貸資金又高利轉(zhuǎn)貸給借款人，登記機(jī)構(gòu)無從知曉，合同中涉及的實(shí)體法律關(guān)系的有效性應(yīng)該屬于司法裁判權(quán)的審查，而抵押權(quán)的成立是以主債權(quán)的存在為前提，因此登記機(jī)構(gòu)在做抵押登記時(shí)還需要對(duì)主債權(quán)合同進(jìn)行合理審慎的審查義務(wù)。

1.1關(guān)于主體資格的審查

民間借貸的主體不僅僅包括自然人，還包括法人、其他組織。具體分為自然人之間、法人之間、其他組織之間、自然人與法人之間、自然人與其他組織之間、法人與其他組織之間六類借貸關(guān)系。作為登記機(jī)構(gòu)主要看自然人是否具備完全民事行為能力;法人或其他組織是否在其經(jīng)營期限內(nèi)，是否有合法有效的營業(yè)執(zhí)照;因民間借貸而設(shè)立的抵押登記是否是雙方申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示等。

1.2關(guān)于借貸資金用途的審查

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》，企業(yè)間的借貸資金必須用于本單位的生產(chǎn)、經(jīng)營需要;自然人間的借貸必須滿足借貸資金不得用于違法犯罪活動(dòng)，不得違背社會(huì)公序良俗。

1.3關(guān)于放貸資金來源的審查

若是出借人的自有資金，出借人當(dāng)然有權(quán)處分，若非自有資金，比如套取金融機(jī)構(gòu)信貸資金又轉(zhuǎn)貸給借款人，或是以向其他企業(yè)借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉(zhuǎn)貸給借款人，都直接導(dǎo)致主債權(quán)合同無效，但是否是出借人的自有資金，登記機(jī)構(gòu)不易審查，可以要求申請(qǐng)人在借款合同中體現(xiàn)或是申請(qǐng)時(shí)承諾。

1.4關(guān)于貸款利率的審查

借貸雙方約定的利率不超過年利率24%的，法律應(yīng)予保護(hù)，24%-36%這一部分作為自然債務(wù)，取決于借款人自動(dòng)履行的意愿，當(dāng)然超過36%并不直接代表合同無效，當(dāng)事人間的利率糾紛屬于司法裁判的范疇，也不是登記機(jī)構(gòu)記載于登記簿的內(nèi)容，登記機(jī)構(gòu)在受理時(shí)應(yīng)予以提醒，但對(duì)于合同中利率的審查不必苛求。

1.5關(guān)于經(jīng)常性放貸的審查

對(duì)不具備從事金融業(yè)務(wù)資質(zhì)的企業(yè)之間，為生產(chǎn)經(jīng)營需要所進(jìn)行的臨時(shí)性資金拆借行為是允許的，但不能以資金融通為常態(tài)，否則將破壞我國的正常金融秩序。企業(yè)1年內(nèi)的借貸次數(shù)、借貸收益占企業(yè)收入的比例，出借人與借款人之間的關(guān)系等綜合因素，登記機(jī)構(gòu)都是難以審查的。但是，同一企業(yè)或自然人經(jīng)常在一家不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理民間借貸的抵押登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該謹(jǐn)慎。

2抵押合同或抵押條款的審查

2.1關(guān)于抵押物的自然狀況與權(quán)屬狀況

抵押合同或主債權(quán)合同中的抵押條款要明確予以抵押的不動(dòng)產(chǎn)及抵押擔(dān)保的范圍，包括抵押物的自然狀況及權(quán)屬狀況，登記機(jī)構(gòu)要依據(jù)登記簿記載的信息對(duì)其進(jìn)行一一審核。自然狀況包括抵押不動(dòng)產(chǎn)的位置、坐落、面積、用途、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)等是否與登記簿記載的情況一致，必要情況下還要進(jìn)行實(shí)地查看;同時(shí)也要對(duì)抵押物的權(quán)屬狀況進(jìn)行審核，包括抵押物是否存在查封登記等對(duì)抵押人處分權(quán)的限制，是否屬于法律、行政法規(guī)禁止抵押的范圍，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人與抵押人的權(quán)利主體是否一致等。

2.2關(guān)于抵押物的價(jià)值

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值”。也就是說，抵押物的價(jià)值是其貸款金額的最高限制，即貸款金額不得超過抵押物價(jià)值。因此，雙方就抵押物的價(jià)值應(yīng)在抵押合同或抵押條款中予以明確約定并得到雙方認(rèn)可。

2.3關(guān)于抵押期限

一般情況下，抵押合同作為從合同，抵押期限以借款期限為依據(jù)，但在審核中要把握兩點(diǎn)：一是有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。所以，登記部門須核對(duì)其營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營期限。二是以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

2.4其他不當(dāng)條款的審核

在抵押登記實(shí)踐中，有的抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押合同時(shí)會(huì)約定：“如借款人到期不能清還借款，則該抵押房地產(chǎn)歸抵押權(quán)人所有”。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。而在房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押權(quán)人就事先約定抵押不動(dòng)產(chǎn)的處置方式或結(jié)果，這一行為違反了《合同法》的公平性原則有關(guān)規(guī)定，對(duì)于借款人或抵押人來說是不公平的，其條款是無效的。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理民間借貸的抵押登記實(shí)踐中，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)無法直接獲知的信息，建議可通過承諾制的形式加以約束雙方申請(qǐng)人，比如承諾不存在惡意串通、欺詐、脅迫、高利轉(zhuǎn)貸以及其他違法犯罪活動(dòng)，以保證民間借貸主債權(quán)合同的效力;同時(shí)，作為登記機(jī)構(gòu)為了盡到合理審慎的義務(wù)，在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記問詢表中應(yīng)添加必要的問詢事項(xiàng)，來明確是雙方真實(shí)意思表示;進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，比如雙方已知曉抵押權(quán)人有權(quán)對(duì)設(shè)定抵押的不動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，抵押登記以主合同的合法有效為前提條件，超過年利率36%的部分將不受法律保護(hù)等。

所以，作為不動(dòng)產(chǎn)登記部門，可制定規(guī)范的民間借貸抵押登記的合同文本、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記問詢表以及適時(shí)要求申請(qǐng)人提供必要的承諾書，這對(duì)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理民間借貸的抵押登記，防范債務(wù)糾紛具有積極的意義。作者簡介：張軼秀，銀川市不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心。