關(guān)于取消商品房預(yù)售制度思考探究

林子覓 段隆鑫 熊子薇 吳君健

摘要：為促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，商品房預(yù)售制度，自1994年起，已在我國存在了約26年之久，在促進(jìn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中發(fā)揮了不可小覷的杠桿作用，但在近幾年的發(fā)展中，商品房預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)和矛盾日益顯露，為我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展都帶來了負(fù)面影響。關(guān)于是否應(yīng)當(dāng)取消商品房預(yù)售制度的討論近日又引起了廣泛管制，筆者將在本文中針對商品房預(yù)售制度的現(xiàn)狀，分析兩大陣營觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上提出相關(guān)思考，希望能為此制度的發(fā)展提供自己的見解。

關(guān)鍵詞：商品房;預(yù)售制度杠桿

1商品房預(yù)售制度的發(fā)展現(xiàn)狀

商品房預(yù)售指的是正在修建期的房屋可以進(jìn)行預(yù)先買賣，消費(fèi)者提前支付房款或定金，待商品房完工后房地產(chǎn)開發(fā)商再交房的一種買賣形式。

從商品房預(yù)售制度在香港誕生并在我國內(nèi)地全面推開實(shí)行以來，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了不小的作用。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，預(yù)售制度有效解決了資金供應(yīng)不足的問題;對于國家整體而言，我國城鎮(zhèn)內(nèi)住房總量供小于求，為加快商品房建設(shè)，增加商品房的數(shù)量，從而緩解一房難購的局面，推行商品房預(yù)售制度可以既可以緩解住房供應(yīng)量不足的問題，又可以盤活房地產(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力[1]。這一制度推廣開來后，城鎮(zhèn)絕大多數(shù)商品房銷售都是預(yù)售制，但隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)代，預(yù)售制度不完善帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)層出不窮，在一定程度上威脅到了消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)安全，其次，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，其過于依賴消費(fèi)者提前支付的預(yù)付款，在資本結(jié)構(gòu)方面問題較大，同時(shí)，關(guān)于購房的糾紛、仲裁案影響到了社會(huì)穩(wěn)定性，關(guān)于是否應(yīng)該取消商品房預(yù)售制度的探討也愈發(fā)必要。

2關(guān)于商品房預(yù)售制度的爭議

關(guān)于商品房預(yù)售制度的爭議，主要分為兩大陣營，其中主張堅(jiān)持商品房預(yù)售制度的陣營認(rèn)為：

首先，基于我國經(jīng)濟(jì)目前發(fā)展現(xiàn)狀看，今年是全面小康收官之年，受到新冠疫情對全球的沖擊，不管是國內(nèi)還是國外，經(jīng)濟(jì)情況不容樂觀，貿(mào)然取消商品房預(yù)售制度，對于中小房地產(chǎn)開發(fā)商來說無異于是斷了其主要資金來源，恐會(huì)導(dǎo)致其資金鏈斷掉從而破產(chǎn)。一旦中小房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，相關(guān)的上下游企業(yè)、供應(yīng)商以及付款的消費(fèi)者的合法權(quán)益都將受到威脅，一系列的連鎖反應(yīng)后果不堪設(shè)想。第二，若取消商品房預(yù)售制度，將會(huì)導(dǎo)致部分經(jīng)營管理不善的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不可避免的違約現(xiàn)象，此舉不僅會(huì)導(dǎo)致商業(yè)用地被占，很多完成預(yù)售的房屋將沒辦法按期完工，爛尾樓數(shù)量也會(huì)增多，同時(shí)可能會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)傳給銀行，導(dǎo)致金融領(lǐng)域受到波及。第三，商品房預(yù)售制度取消后，我國城鎮(zhèn)內(nèi)住房總量增加速度將變得更加緩慢，商品房供不應(yīng)求現(xiàn)象愈發(fā)加劇，恐會(huì)導(dǎo)致商品房房價(jià)普遍上漲，人民生活水平和質(zhì)量難以保證。

持有相反觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)該取消商品房預(yù)售制度的陣營指出：

第一，取消商品房預(yù)售制度后，現(xiàn)房銷售可以很大程度上緩解爛尾樓、虛假宣傳等現(xiàn)象，提高土地利用率，消費(fèi)者在購房時(shí)需要承擔(dān)的諸多諸多風(fēng)險(xiǎn)有了保障。第二，取消商品房預(yù)售制度可以緩解銀行承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)開發(fā)商利用預(yù)售合同向銀行借貸大額資金，并利用高杠桿形成新的市場風(fēng)險(xiǎn)，從而使得整個(gè)市場運(yùn)營更加有序[2]。第三，在市場中，仍然存在優(yōu)勝劣汰、適者生存的法則，取消商品房預(yù)售制度會(huì)無形中整頓房地產(chǎn)行業(yè)的諸多企業(yè)，經(jīng)營管理有方、規(guī)模較大、資信狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商將繼續(xù)留在行業(yè)內(nèi)，而經(jīng)營管理不善、資金鏈脆弱、風(fēng)險(xiǎn)承受力不足的小企業(yè)將淘汰出局，此舉會(huì)提高房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體質(zhì)量，避免消費(fèi)者和國民整體經(jīng)濟(jì)因諸多小企業(yè)聯(lián)合效應(yīng)而承擔(dān)不必要、不確定的損失。

3取消商品房預(yù)售制度的必要性

在商品房預(yù)售制度下，存在信息不對稱，交易不平等問題。許多商品房在修建期初甚至還未修建時(shí)就會(huì)開盤，要求消費(fèi)者提前支付部分款項(xiàng)或者全款，對于提前支付部分款項(xiàng)的消費(fèi)者來說，其提前進(jìn)入貸款狀態(tài)，會(huì)將未知的很大一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者。由于信息不對稱以及消費(fèi)者缺失途徑了解商品房建設(shè)的具體情況，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)較小，若經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)低迷，若房地產(chǎn)開發(fā)商的資金無法收回，輕則延期交房，質(zhì)量縮水，重則面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不僅不可避免的會(huì)出現(xiàn)爛尾樓，更會(huì)導(dǎo)致大批消費(fèi)者事后維權(quán)，社會(huì)動(dòng)蕩[3]。同時(shí)，對于商品房預(yù)售存在監(jiān)管不到位，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管重形式、偏靜態(tài)，且是事后管理，對于準(zhǔn)入判定來說也具有較大主觀性，同時(shí)在售房是的虛假宣傳和誤導(dǎo)也缺乏管制，由于制度不完備以及監(jiān)管不到位，及易造成經(jīng)濟(jì)糾紛，損害消費(fèi)者權(quán)益。

4嘗試取消預(yù)售，過渡實(shí)施現(xiàn)房銷售的建議

4.1選擇示范城市試點(diǎn)推行，具體情況分策略實(shí)施

商品房預(yù)售制度在我國的推行程度已經(jīng)很廣泛，許多房地產(chǎn)開發(fā)商也依賴于商品房預(yù)售的形式來補(bǔ)足資金缺口。因此改革商品房預(yù)售制度并不是一朝一夕可以完成的，需要在政府、全國人大的牽頭，以及相關(guān)部門的配合下，認(rèn)真探討，分析可行性路徑，針對不同城市發(fā)展的差異，因地制宜提出具有針對性的措施，保障社會(huì)穩(wěn)定性，也減輕改革帶來的影響[4]?？紤]到商品房預(yù)售制度的取消并非一蹴而就，可以對已經(jīng)在建設(shè)、進(jìn)行中的商品房樓盤繼續(xù)按照原制度執(zhí)行，對于新出讓土地計(jì)劃建成商品房的，將逐步實(shí)行現(xiàn)售制度。對于經(jīng)濟(jì)水平較好的城市進(jìn)行試點(diǎn)，取消預(yù)售制度，對城市商品房規(guī)劃布局按照既定時(shí)間表推行現(xiàn)售制度。

4.2加強(qiáng)對非試點(diǎn)城市等預(yù)售商品房的監(jiān)管

考慮到社會(huì)的穩(wěn)定性和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，對于仍實(shí)行商品房預(yù)售制度的城市，應(yīng)提高預(yù)售的準(zhǔn)許門檻，幫助其提前適應(yīng)新環(huán)境，重整和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，引導(dǎo)整個(gè)市場有序進(jìn)行改革，有效規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，監(jiān)管部門應(yīng)該強(qiáng)化監(jiān)督的全面性，堅(jiān)持事前、事中、事后持續(xù)監(jiān)督并跟蹤，并且對消費(fèi)者預(yù)付資金流向、房地產(chǎn)企業(yè)信息公示、工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督等內(nèi)容持續(xù)跟進(jìn)，只有將外部監(jiān)督落到實(shí)處，才能真正保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益和財(cái)產(chǎn)安全[5]。隨著互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的發(fā)展，我們可以以現(xiàn)代技術(shù)為基礎(chǔ)，形成公開透明的信息數(shù)據(jù)庫，接受消費(fèi)者和社會(huì)公眾的查詢監(jiān)督。

參考文獻(xiàn)：

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[5]肖元真.我國取消商品房預(yù)售制度的利弊分析和對策措施[J].學(xué)習(xí)論壇，2006，22（1）：36-38.