淺議業(yè)財(cái)融合在中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造

艾麗鳳

摘 要 中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域，是以獨(dú)棟寫(xiě)字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓為開(kāi)發(fā)對(duì)象的新型產(chǎn)業(yè)形式。隨著“萬(wàn)眾創(chuàng)新，大眾創(chuàng)業(yè)”的蓬勃發(fā)展，我國(guó)出現(xiàn)了形態(tài)各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、眾創(chuàng)空間等創(chuàng)業(yè)空間，中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸發(fā)展壯大，成為地方經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。業(yè)財(cái)融合是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展方向，業(yè)財(cái)融合的財(cái)務(wù)管理思維在中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有著重要的應(yīng)用價(jià)值。本文對(duì)如何在中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)財(cái)融合進(jìn)行了深入的探討，希望能幫助企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值。

關(guān)鍵詞 業(yè)財(cái)融合 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 價(jià)值創(chuàng)造

中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量不多、經(jīng)濟(jì)總量小，常常不受重視。在中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理也是一件非常辛苦的差事。財(cái)務(wù)工作常常被認(rèn)為是“沒(méi)有價(jià)值的工作”，經(jīng)營(yíng)者常常抱怨財(cái)務(wù)工作無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)的需要;而財(cái)務(wù)工作者常常抱怨經(jīng)營(yíng)者沒(méi)有財(cái)務(wù)思維，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄?，F(xiàn)階段，我國(guó)大部分企業(yè)的信息化水平較低，信息化建設(shè)水平較差，信息化硬件設(shè)備不完善，在信息化水平不高的情況下，財(cái)務(wù)人員需要將精力和大部分時(shí)間都用在核算與記賬等工作上，無(wú)法真正融入業(yè)財(cái)融合工作之中，增加了工作的難度，不利于工作的開(kāi)展實(shí)施，不利于財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力的提升。

一、業(yè)財(cái)融合進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)造的方式

（一）反映價(jià)值

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算是數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表的呈現(xiàn)，讓經(jīng)營(yíng)者定期掌握經(jīng)營(yíng)情況，客觀反映經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量，以證實(shí)或糾正相關(guān)決策人的原有期望，從而客觀公允地反映經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）保護(hù)價(jià)值

管理會(huì)計(jì)是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的延伸，通過(guò)管理會(huì)計(jì)的全面地系統(tǒng)地分析，證實(shí)或糾正參與者的行為，從而對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的價(jià)值予以保護(hù)。

（三）創(chuàng)造價(jià)值

通過(guò)業(yè)財(cái)融合的價(jià)值引領(lǐng)，充分激發(fā)經(jīng)營(yíng)活力，從而為組織創(chuàng)造價(jià)值。

二、業(yè)財(cái)融合在中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮的作用

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，增長(zhǎng)速度放緩，在中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)里，微利也成為新常態(tài)，也需要精細(xì)化管理，也需要降本增效。作為一名資深財(cái)務(wù)工作者，筆者認(rèn)為財(cái)務(wù)也需要進(jìn)行供給側(cè)改革，財(cái)務(wù)要提供支持業(yè)務(wù)發(fā)展的綜合性解決方案。一方面，大數(shù)據(jù)、智能制造、移動(dòng)通訊、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等新技術(shù)的出現(xiàn)與發(fā)展，讓業(yè)財(cái)融合有了信息化的基礎(chǔ);另一方面，財(cái)政部相繼制定并發(fā)布《管理會(huì)計(jì)基礎(chǔ)指引》和《管理會(huì)計(jì)應(yīng)用指引》，也為企業(yè)開(kāi)展業(yè)財(cái)融合工作提供了理論化基礎(chǔ)。因此，業(yè)財(cái)融合是中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理的發(fā)展方向，積極推動(dòng)業(yè)財(cái)融合在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)用，顯得非常必要，也很迫切。

（一）工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略管理

傳統(tǒng)型財(cái)務(wù)工作重點(diǎn)是以賬為核心的財(cái)務(wù)核算;業(yè)財(cái)融合型財(cái)務(wù)工作重點(diǎn)，除了財(cái)務(wù)核算，還融入了以稅為核心的稅務(wù)會(huì)計(jì)，以錢(qián)為核心的金融會(huì)計(jì)，以控為核心的管理會(huì)計(jì)，以價(jià)值為核心的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有重資本、重政策、重區(qū)域的“三重”特點(diǎn)，企業(yè)戰(zhàn)略決策常常伴隨著復(fù)雜的不確定性因素，讓決策變得艱難?，F(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略要求具有“全局性”、“長(zhǎng)遠(yuǎn)性”等特征，因此，財(cái)務(wù)需要不斷地強(qiáng)化財(cái)務(wù)戰(zhàn)略理念，幫助經(jīng)營(yíng)者加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略管理。

（二）讓經(jīng)營(yíng)活動(dòng)更加可控

中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括銷(xiāo)售活動(dòng)的籌劃、投資項(xiàng)目謀劃、預(yù)算開(kāi)支的計(jì)劃、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃、工程項(xiàng)目的組織實(shí)施、項(xiàng)目公司的治理、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及項(xiàng)目公司的管理等。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)側(cè)重指動(dòng)態(tài)性謀劃發(fā)展的內(nèi)涵，而管理側(cè)重指企業(yè)維持正常合理地運(yùn)轉(zhuǎn)。真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，能夠?yàn)榻?jīng)營(yíng)提供決策參考，讓經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變得可控，使經(jīng)營(yíng)成果更符合股東價(jià)值目標(biāo)。

中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了在未來(lái)獲得收益或資金增值，需要在項(xiàng)目初期投放足夠數(shù)額的資金，財(cái)務(wù)通過(guò)投資估算、成本預(yù)算、財(cái)務(wù)決算等方式，從不同的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)階段，及時(shí)提供數(shù)據(jù)支撐，從而確保實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資收益。

（三）調(diào)動(dòng)員工積極性，實(shí)現(xiàn)集體利益與個(gè)人利益的共贏

中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者，通過(guò)實(shí)施計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、控制等職能來(lái)協(xié)調(diào)員工的活動(dòng)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能夠?yàn)楣芾砘顒?dòng)提供量化依據(jù)，讓績(jī)效目標(biāo)變得具體，使管理過(guò)程有據(jù)可依，從而使員工同經(jīng)營(yíng)者共同努力，實(shí)現(xiàn)集體利益與個(gè)人利益的共贏。

（四）完善公司治理

中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司治理是一種由共同的目標(biāo)支持的活動(dòng)，公司治理是一個(gè)過(guò)程，治理的建立不以支配為基礎(chǔ)，而以調(diào)和為基礎(chǔ)。公司治理過(guò)程是各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策落實(shí)到位的過(guò)程。財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)通過(guò)執(zhí)行公司治理決策和方案，緊緊圍繞公司的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，攜手合作，共榮共生。

三、業(yè)財(cái)融合在中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

通過(guò)多年的實(shí)踐，筆者深切地感受到中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作者需要擴(kuò)大對(duì)財(cái)務(wù)認(rèn)知的內(nèi)涵，由傳統(tǒng)的小財(cái)務(wù)向“大財(cái)務(wù)”轉(zhuǎn)型，融入“大業(yè)務(wù)”的過(guò)程，從反映業(yè)務(wù)到控制業(yè)務(wù)，從支持業(yè)務(wù)到引領(lǐng)業(yè)務(wù)，從而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)階段，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造。

（一）反映業(yè)務(wù)

財(cái)務(wù)工作者通過(guò)認(rèn)真記錄各項(xiàng)收入、準(zhǔn)確計(jì)量各類成本、精細(xì)核算各種費(fèi)用、及時(shí)報(bào)送各項(xiàng)報(bào)告，做好財(cái)務(wù)反映業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)性工作。如在實(shí)踐工作中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)工作者要真實(shí)記錄收入成本費(fèi)用開(kāi)支情況，保持?jǐn)?shù)據(jù)的完整性和連貫性。月末要及時(shí)對(duì)賬，做到賬賬相符、賬實(shí)相符。

（二）控制業(yè)務(wù)

財(cái)務(wù)工作者通過(guò)合理控制預(yù)算資源、全程控制融資風(fēng)險(xiǎn)、事后進(jìn)行監(jiān)控評(píng)價(jià)，從事前、事中、事后全流程監(jiān)督落實(shí)控制措施。如在實(shí)踐工作中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)工作者要主動(dòng)變革，推動(dòng)集中采購(gòu)業(yè)務(wù)，參與審核采購(gòu)業(yè)務(wù)合同，要求業(yè)務(wù)部門(mén)提供三方比價(jià)資料，對(duì)采購(gòu)業(yè)務(wù)實(shí)施內(nèi)部控制措施，防止招采舞弊行為，減少跑冒滴漏，從而實(shí)現(xiàn)成本控制。要認(rèn)真做好建筑服務(wù)發(fā)票備注欄的檢查，防止出現(xiàn)不合規(guī)票據(jù)，造成稅收的損失。要認(rèn)真審核合同，堅(jiān)持按合同付款節(jié)點(diǎn)實(shí)施支付，防止出現(xiàn)工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不匹配的情況。

（三）支持業(yè)務(wù)

財(cái)務(wù)工作者要充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，為業(yè)務(wù)提供資源支持;要主動(dòng)發(fā)揮分析優(yōu)勢(shì)，為業(yè)務(wù)提供數(shù)據(jù)支持;要積極發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，為業(yè)務(wù)提供決策支持。如在實(shí)踐工作中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)工作者要制訂采購(gòu)制度和成本管理制度，充分動(dòng)員和組織企業(yè)全體員工，在保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，盡量降低成本。

（四）引領(lǐng)業(yè)務(wù)

財(cái)務(wù)工作者要通過(guò)預(yù)測(cè)預(yù)算方式，事前籌謀規(guī)劃，深入研究政策，充分運(yùn)用政策為企業(yè)降本增效。如在實(shí)踐工作中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)工作者要加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究，努力爭(zhēng)取財(cái)政補(bǔ)貼資金;要充分運(yùn)用減稅降費(fèi)等政策，避免不必要的稅收開(kāi)支;要牢牢記住“財(cái)稅無(wú)處不在”的稅收規(guī)劃理念，在投資決策階段、拆遷階段、拿地階段、報(bào)建階段、建設(shè)階段、銷(xiāo)售階段、清算階段等各個(gè)重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)，滲透到業(yè)務(wù)的前端和末端進(jìn)行稅收的規(guī)劃管理。要不斷創(chuàng)新融資方式，努力開(kāi)拓融資渠道，熱情接待金融機(jī)構(gòu)，適當(dāng)運(yùn)用金融杠桿，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供金融賦能。

四、業(yè)財(cái)融合為中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增收賦能

實(shí)現(xiàn)中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)盈利能力的五大經(jīng)營(yíng)動(dòng)作包括：增收入、降成本、調(diào)結(jié)構(gòu)、提效率和控風(fēng)險(xiǎn)。筆者所在地區(qū)是西部省會(huì)城市，和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)一起，緊緊抓住城鎮(zhèn)化建設(shè)的契機(jī)，運(yùn)用波特的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略決策，從住宅的紅海市場(chǎng)當(dāng)中，迅速切割出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一片藍(lán)海市場(chǎng)，從5萬(wàn)方的單一項(xiàng)目開(kāi)始，用不到6年的時(shí)間，做到如今將近150多萬(wàn)方多項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。

（一）產(chǎn)品差異化

很多城中村被納入“棚改”或“舊改”，臨街商鋪要么被拆遷，要么需要轉(zhuǎn)型升級(jí)，原來(lái)散落在城區(qū)的各類批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶需要尋求到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，城市開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了大量的住宅和商鋪產(chǎn)品，市場(chǎng)已經(jīng)接近飽和。經(jīng)過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)研，洞察到客戶需求，開(kāi)發(fā)出“電商倉(cāng)儲(chǔ)物流配送”類產(chǎn)品，提供給有需求的客戶，使該類產(chǎn)品在短短3天內(nèi)被搶購(gòu)一空，創(chuàng)造了業(yè)界佳績(jī)，奠定了企業(yè)在電商倉(cāng)儲(chǔ)物流配送細(xì)分市場(chǎng)的市場(chǎng)地位。

（二）綜合低成本

筆者和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)一起，從投資估算開(kāi)始，商討降低成本的實(shí)施步驟，建立成本控制目標(biāo);通過(guò)協(xié)議招標(biāo)方式降低招采成本;通過(guò)總價(jià)包干方式降低成本變動(dòng)范圍;通過(guò)與多家金融機(jī)構(gòu)共同合作按揭的方式，提高資金周轉(zhuǎn)率，降低財(cái)務(wù)成本;通過(guò)圈層營(yíng)銷(xiāo)的方式，降低銷(xiāo)售成本;通過(guò)低容積率的方式，迅速完成銷(xiāo)售去庫(kù)存化。從各個(gè)方面控制成本，使綜合成本比競(jìng)品降低10%，凈利率提高5%。

（三）經(jīng)營(yíng)聚焦

6年以來(lái)，筆者和經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)一起，堅(jiān)持“只做最專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”，累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方量年復(fù)合增長(zhǎng)20%以上。在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)中，聚焦園區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，以老帶新方式拓展新客戶。同時(shí)，不斷調(diào)整產(chǎn)品戶型，提高客戶的實(shí)得面積，通過(guò)產(chǎn)品差異化的微創(chuàng)新，提高老客戶的復(fù)購(gòu)率。

五、結(jié)語(yǔ)

業(yè)財(cái)融合是化解經(jīng)營(yíng)難題的良方。財(cái)務(wù)是反映業(yè)務(wù)的，業(yè)務(wù)是財(cái)務(wù)的基礎(chǔ)，業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)要相互支持。財(cái)務(wù)不僅是要控制業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更要幫助業(yè)務(wù)破解難題，達(dá)成業(yè)績(jī);財(cái)務(wù)不僅是要反映企業(yè)價(jià)值，更要引領(lǐng)業(yè)務(wù)發(fā)展，幫助業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造價(jià)值。在中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，財(cái)務(wù)需要運(yùn)用全周期深度參與全流程管理控制的方式，由事后控制轉(zhuǎn)為事前控制，寧要有風(fēng)險(xiǎn)的利潤(rùn)，不要無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的虧損。

業(yè)財(cái)融合的價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程離不開(kāi)財(cái)務(wù)的全面支持與協(xié)作。作為中小產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者，需要認(rèn)清客觀現(xiàn)實(shí)，密切聯(lián)系群眾，努力推動(dòng)信息化建設(shè)，盡可能建立起事前算贏、事中控贏、事后雙贏的預(yù)算管理體系，在數(shù)據(jù)方面，進(jìn)行精細(xì)核算、全面預(yù)測(cè)預(yù)算、準(zhǔn)確決策分析、提供管理報(bào)告;在資金方面：多方尋找資金、合理配置資金、提高資金效率、嚴(yán)控資金風(fēng)險(xiǎn);在控制方面，確立目標(biāo)管控、加強(qiáng)成本管控、嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管控、全面業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià);在政策方面，深度研究政策、充分利用政策、適當(dāng)利用杠桿、合理財(cái)務(wù)規(guī)劃。財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者是業(yè)財(cái)融合的推動(dòng)者，其本身的價(jià)值就在于發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，為服務(wù)單位建立一套以控制為基礎(chǔ)，以創(chuàng)造價(jià)值為核心的創(chuàng)新型組織，幫助團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的良好需求，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展的美好愿景。

（作者單位為貴陽(yáng)中安科技集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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