物業(yè)服務企業(yè)成本管理存在的問題與對策研究

胡選蓮

摘 要 目前物業(yè)行業(yè)進入門檻低，競爭日益激烈，因物業(yè)服務費價格受政府限價的制約，物業(yè)收費標準多年不變，各種資源價格日益上漲。要想在物業(yè)行業(yè)長期生存發(fā)展，必須加強成本管理，提升管理效能。但是，物業(yè)服務企業(yè)對成本管理重視程度不夠，又受到經(jīng)營方式和管理模式的影響，使得物業(yè)服務企業(yè)的成本管控不到位。針對成本管理的重要性，本文主要從成本管控方面提出了提升戰(zhàn)略成本管控思想，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，強化成本分析，加強保障措施等對策。

關(guān)鍵詞 物業(yè)企業(yè) 成本分析 成本管理

一、物業(yè)服務企業(yè)成本管理及其現(xiàn)狀

（一）物業(yè)服務企業(yè)成本的概念

物業(yè)服務企業(yè)成本是指物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務活動過程中發(fā)生的各項成本費用。主要包括：項目人員的工資、社保、福利費等人工成本;物業(yè)公共設施設備（電梯、消防、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、二次供水等）的日常運行、維護成本費用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用（清潔耗材、垃圾清運、外墻清洗、化糞池清掏等）;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護成本費用（綠植、綠化工具、農(nóng)藥化肥、四害消殺）;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護成本費用（秩序耗材、消防耗材等）;辦公費用（辦公用品、辦公耗材、網(wǎng)絡電話等）;物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊和無形資產(chǎn)的攤銷;物業(yè)共用區(qū)域、電梯、車位等公眾責任保險費用;物業(yè)管理區(qū)域舉辦的節(jié)假日社區(qū)活動費;分分攤的總部的管理費;經(jīng)業(yè)主同意的其他成本費用。

（二）物業(yè)服務企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，技術(shù)含量比較低，進入的門檻不高，基層員工較多，所占比例大。物業(yè)收費標準多年不變，因此物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入是相對固定的，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各種資源價格日益上漲，物業(yè)服務企業(yè)的利潤空間越來越低，如何有效提升管理效能，降低成本費用，提升經(jīng)營效益，是物業(yè)企業(yè)長期發(fā)展的首要條件。

二、物業(yè)服務企業(yè)成本管理存在的問題

（一）物業(yè)企業(yè)的成本管控思想不統(tǒng)一

有的物業(yè)項目負責人更注重項目的現(xiàn)場管理，服務的品質(zhì)和業(yè)主的滿意度，對成本管理不重視，也不擅長。有的項目負責人未向基層員工傳達成本管控思想，未做到項目上下思想一致。

（二）組織成本偏高

對于物業(yè)服務企業(yè)而言，組織成本管理占物業(yè)服務成本的比重較大，但從實際情況分析來看，很多物業(yè)服務企業(yè)并沒有意識到組織成本管理的重要性。一方面，企業(yè)組織機構(gòu)設置的合理性不夠，項目負責人的管理權(quán)限集中度不夠，各個管理層級比較混亂，層次不夠分明，崗位設置不夠精細化，人員安排有部分重疊的現(xiàn)象，不但增加了人工成本，也影響了企業(yè)整體的運行效率。據(jù)統(tǒng)計，人工成本占整個物業(yè)服務成本的70-80%，遠遠超過了其他成本費用的比重。另一方面，物業(yè)服務企業(yè)管理層的專業(yè)素質(zhì)參差不齊，管理層決策的制定水平有限，難以形成統(tǒng)一的管理層決策，或者即便形成了統(tǒng)一的管理層決策也沒有得到有效落實，嚴重影響了成本管控工作的實施效果。

（三）地域分散，不利于成本管控

目前大多物業(yè)企業(yè)負責的各個物業(yè)項目往往地域位置分散，不利于集中管理，缺乏完善統(tǒng)一的管控措施?；蛘呒词褂辛私y(tǒng)一的管控措施，因地域分散，各地區(qū)所處的環(huán)境不一，各項目負責人往往只考慮本項目的管控措施落實不到位也嚴重了影響成本管控。

（四）物業(yè)企業(yè)的成本管控落實不到位

因缺乏成本管控的激勵機制及相關(guān)的考核結(jié)果運用，使有的物業(yè)項目負責人在成本管控落實執(zhí)行力不夠，或者落實的深度不夠?；蛘咴谪瀼貓?zhí)行成本管控措施時，沒有把成本管控的實施要求作具體安排，未落實到人。

三、改進物業(yè)企業(yè)成本管理的對策

（一）提升戰(zhàn)略成本管控思想，落實全面預算管控責任

1.充分認識成本費用的預算控制的重要性。加強成本費用預算的審核，重點審核成本費用總額占收入比同比是否有上升，營運成本增速與營業(yè)收入增速相比較，合理安排各項成本費用開支，使企業(yè)資金效果得到最大程度的發(fā)揮。

2.充分認識成本費用預算執(zhí)行的重要性。結(jié)合全面預算管理，理清各項成本費用的管理部門，落實部門責任，在各個成本費用發(fā)生點建立成本費用控制責任制，定崗，定人，定責，并對成本費用的形成過程進行監(jiān)督，建立考核激勵機制，提高控制的實際效果。

（二）優(yōu)化物業(yè)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)

對于物業(yè)服務企業(yè)而言，優(yōu)化組織成本可以從以下幾個方面入手：一是做好管理層的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，精簡管理層級及對應的管理人員，對于原來按地域和項目劃分的管理層級，更改為按工作性質(zhì)劃分，設置獨立的管理機構(gòu)，實現(xiàn)職權(quán)的高度集中，以利于管理決策的制定與統(tǒng)一;二是組織機構(gòu)的設置，應采用垂直的管理結(jié)構(gòu)，確保信息傳遞及時、高效，從而提高成本控制的工作效率和管控效果;三是應該將人員培訓工作放在重要的位置，加強員工專業(yè)能力的培訓，加強員工職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，強化管理決策的執(zhí)行能力，以此來降低企業(yè)的組織成本。

（三）強化成本分析

1.建立成本費用控制信息反饋系統(tǒng)。結(jié)合年度財務分析及預算執(zhí)行情況分析，定期開展成本費用分析。主要分析各項成本費用較上年同期以及預算增減變動情況及原因，尤其對變動較大的費用項目進行重點分析。并將成本費用控制情況，尤其是成本費用控制標準與實際發(fā)生額之間的重大差異，及時反饋給企業(yè)決策層。

2.制定重點成本費用項目管控措施。圍繞企業(yè)經(jīng)營目標，對營運成本、銷售費用、管理費用、財務費用、人工成本的各明細項目，按成本費用形態(tài)進行分類梳理，分析研究各項成本費用管控重要節(jié)點，制定重點成本費用工作方案，抓住成本費用降壓的突破點。

（1）人力成本管控。設置一崗多責，嚴格控制用工人數(shù)，結(jié)合崗位性質(zhì)，逐步將秩序、工程崗全部外包或派遣，企業(yè)減少一定比例的用工風險，并節(jié)余一定人工成本。合理設置基本薪酬與績效薪酬的比例，明確崗位職責，制定明確的考核目的，在不增加成本的前提下使用工資發(fā)揮更大的作用，細化管理工作指標，按照預算有效的控制各部門每月人力成本。每月成本超出的對主管責任人在績效考核予以適當?shù)目蹨p，對于項目人力成本的節(jié)約部分可提取適當比例獎勵給部門，由部門自主安排，用經(jīng)濟手段調(diào)動員工勞動積極性，對員工按有效勞動分配，減少無效分配，提高積極性。嚴格貫徹國家政策、法規(guī)，發(fā)揮人道主義精神，克服困難吸納殘疾人就業(yè)，響應政策的同時，完成殘保金減免，減輕企業(yè)稅收負擔。

（2）工程維修費用的管控。加強維修、整改項目的維修計劃和維修成本預算，編制成本計劃，確定目標成本。首先，選擇科學先進、經(jīng)濟合理的方案，合理進行維修、維護、整改、改造。區(qū)域人員聯(lián)動，合理安排人員工作，搞好現(xiàn)場調(diào)度和協(xié)作配合，做到人員利用最大化。其次，正確規(guī)范的使用設施設備，加強設施設備日常維修保養(yǎng)工作，提高其完好率和使用效率。實行日常維修費用的定額管理，制訂各周轉(zhuǎn)材料、工程維修耗材的定額指標，節(jié)約開支。再次，做好物資的驗收及節(jié)約使用的相關(guān)措施，做好報廢物資的回收利用，杜絕浪費。結(jié)合降低成本措施，提出有效合理的技術(shù)節(jié)約方案，在保證各類工程質(zhì)量的同時降低工程質(zhì)量成本，避免返工而產(chǎn)生的損失。最后，加強安全施工措施，確保安全施工，減少事故損失。加強技術(shù)管理，鼓勵技術(shù)革新，努力提高設備完好率，降低各類支出成本。

（3）能耗的管控。首先，照明設備的能耗控制。照明在保證正常照明的情況下，適當減少燈的數(shù)量，改節(jié)能燈為功率小亮度更明顯的LED照明燈具。對室內(nèi)公共照明安裝計量設備，計量用電情況。服務中心依據(jù)項目所處階段，制定小區(qū)室外公共照明每月開啟、關(guān)閉時間表，報項目經(jīng)理審核后，由專人具體操作執(zhí)行。小區(qū)內(nèi)其他常用照明設施，項目經(jīng)理也要指定專人制定嚴格運行時間表，組織專人操作執(zhí)行。電梯設備間養(yǎng)護、巡查時，工作完畢后關(guān)閉照明燈具。配電房、發(fā)電機房等設備房照明能耗。減少長亮燈數(shù)量，改造照明燈具點亮方式。其次，水系景觀、景觀照明運行能耗。水系景觀、景觀照明除重要節(jié)日（如元旦、春節(jié)、五一、國慶等）、活動及檢修維護等情況下，日常時間不得開啟運行。水系水體更換。水系水體更換原則上按照以下周期進行更換。如有特殊情況經(jīng)服務中心經(jīng)理許可后，方可進行更換。原則上每月進行1次水體更換，具體更換周期可由環(huán)境主管，依據(jù)水體實際維護情況適當延長，更換時采用潛水泵將要更換的水用于沖洗地面。最后，綠化能耗。綠化澆灌的頻率要根據(jù)一年四季不同的季節(jié)、氣候的變化不同而不同。例如梅雨季節(jié)就可以減少綠化灌溉的次數(shù)，節(jié)約水資源。水沖洗地面及綠化澆灌前，應提前關(guān)注天氣變化注，利用雨水進行戶外地面清潔、綠化補水和綠化灌溉。避免在相關(guān)工作完成后，出現(xiàn)雨水天氣的情況，而造成水資源的浪費。綠化澆灌時，應選擇早晚溫度較低時進行，同時對灌溉情況進行實時判斷，加強巡查，避免灌溉水量過度，造成水資源的浪費。

（四）保障措施

1.加強學習交流。企業(yè)將重點圍繞降本增效來開展內(nèi)部培訓，積極組織所有小區(qū)物業(yè)項目參加骨干培訓，對各項成本習性共性進行系統(tǒng)的學習，再對各地區(qū)各項目的成本特點進行分析，對成本控制效果顯著的項目要進行經(jīng)驗交流。各物業(yè)項目也要加強自主學習，樹立大局意識、主人翁意識，積極探索適應自身成本管控的方式方法，相互交流學習。

2.加強監(jiān)督考核。定期對各物業(yè)項目成本管控情況進行檢查，進行通報，并不定期對成本控制過程進行抽查，及時糾正整改。將成本管控情況進行評比和考核，考核結(jié)果與各個項目負責人月度，季度及年度的績效考核掛鉤。

四、結(jié)語

成本管理工作對于物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，達到經(jīng)營成果起著非常重要的作用。物業(yè)服務企業(yè)需要在自身的發(fā)展過程中，不斷優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新成本管理的方式方法，完善成本管控的相關(guān)制度。在強化核心優(yōu)勢、提升物業(yè)服務品質(zhì)的同時，牢記成本意識，采取各項措施將降本增效貫徹到日常經(jīng)營管理中，分析成本構(gòu)成，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，深挖降本潛力，降低營運成本，提升經(jīng)營效益。

（作者單位為四川麗港物業(yè)服務有限公司）

參考文獻

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