淺談房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃

鄧慧明

關(guān)鍵詞：企業(yè)所得稅 ?房地產(chǎn) ?籌劃

一、稅收籌劃

稅收籌劃是在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，其要點(diǎn)在于“三性”：合法性、籌劃性和目的性。

稅收籌劃的基本做法是：對(duì)納稅人各種經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)應(yīng)納稅的情況進(jìn)行分析比較，在不受其他條件制約的情況下，選擇稅收負(fù)擔(dān)較輕的方案。

主要的稅收籌劃方法有：不予征稅方法、減免稅方法、稅率差異方法、分割方法、扣除方法、抵免方法、延期納稅方法、退稅方法。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)業(yè)兼有實(shí)體屬性與金融屬性，為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)，特別是在一些地方一段時(shí)期的土地財(cái)政政策中，甚至左右了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。在房地產(chǎn)業(yè)的稅收中，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅并列為三大稅種，直接決定了企業(yè)稅負(fù)的高低。

企業(yè)所得稅涵蓋范圍廣、時(shí)間跨度長、政策繁多、計(jì)算復(fù)雜，一直是納稅籌劃的重點(diǎn)。它以納稅年度為單位，按“年度計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳”方式征收。

為了規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅相關(guān)問題，2009年3月6日，國家稅務(wù)總局印發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)〔2009〕31號(hào) ，對(duì)收入的稅務(wù)處理、成本與費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理、計(jì)稅成本的核算、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理分別進(jìn)行了規(guī)定。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃

（一） 投資決策階段

從企業(yè)開始有意向進(jìn)行投資時(shí)到取得開發(fā)項(xiàng)目土地的這一階段，都屬于投資決策階段。投資開發(fā)土地的形式有多種多樣，是合作開發(fā)還是獨(dú)立開發(fā)，是明股實(shí)債還是實(shí)際持股，是同股同權(quán)還是同股不同權(quán)，是采用公司制還是合伙企業(yè)的形式，是以土地投資入股還是以貨幣資金投入，是以合并或分立企業(yè)的方式還是新設(shè)企業(yè)的方式介入，所取得的土地成本是否有足夠的正規(guī)票據(jù)……這些都是應(yīng)該考慮的因素。

企業(yè)應(yīng)該分別考慮對(duì)各種形式的投資所造成的稅收差異，例如：如果是合作開發(fā)，則會(huì)涉及到是以股利方式進(jìn)行利潤分配還是采用保底收益以債務(wù)利息的方式進(jìn)行支付，是否取得利息票據(jù)，并且利率是否合理且能夠稅前扣除。如果以合伙企業(yè)的形式來開發(fā)，則不需要繳納企業(yè)所得稅，要考慮股東是個(gè)人還是法人，并且要考慮股東取得開發(fā)項(xiàng)目的利潤如何再進(jìn)行投資。

（二）項(xiàng)目開發(fā)階段

從企業(yè)取得土地進(jìn)行開發(fā)，到銷售與交房完畢這一階段，都屬于開發(fā)階段。大家關(guān)注的基本上是這一階段的稅收籌劃方法，結(jié)合實(shí)際操作，主要有以下幾個(gè)可以籌劃的方面供大家參考。

利用專項(xiàng)資金政策免交企業(yè)所得稅。有許多房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)，會(huì)與當(dāng)?shù)卣_(dá)成地價(jià)返還的協(xié)議。如果通過籌劃，要求政府不直接對(duì)土地差價(jià)進(jìn)行返還，而是采用撥付其他專項(xiàng)資金的方式，將款項(xiàng)撥付到企業(yè)，進(jìn)行專項(xiàng)管理，則會(huì)節(jié)省一筆可觀的稅費(fèi)。例如：政府應(yīng)返還的某地塊差價(jià)為5000萬元，包含土地返還款計(jì)算的該地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤總額為8000萬元，則節(jié)稅1250萬元，如下表：

金額單位：萬元

[企業(yè)所得稅 計(jì)稅依據(jù) 稅率 稅費(fèi) 籌劃前 8000 0.25 2000 籌劃后 3000 0.25 750 節(jié)稅額 1250 ]

利用增加扣除方式實(shí)現(xiàn)稅負(fù)降低。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，國家基本沒有專門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。但是，可以利用普適性稅收優(yōu)惠政策來增加稅前扣除項(xiàng)目。例如：企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計(jì)扣除。如果企業(yè)安置殘疾員工10人，按每年每人10萬元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，可以加計(jì)扣除100萬元，按稅率25%計(jì)算，則可以節(jié)稅25萬元。

利用改變交房日期的方式改變納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，取得應(yīng)納稅款的資金占用收益。

（1）在實(shí)務(wù)中，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的交房日期定在9月30日到12月30日，根據(jù)相關(guān)稅收規(guī)定，交房后即達(dá)到收入確認(rèn)條件，需要結(jié)轉(zhuǎn)收入與成本，達(dá)到企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，意味著下一年的5月31日前進(jìn)行匯算清繳時(shí)，應(yīng)包含該項(xiàng)所得。如果企業(yè)的實(shí)際毛利率大于預(yù)征毛利率，籌劃將交房時(shí)間推遲到下一年的1月份，則該項(xiàng)所得即可以推遲一年進(jìn)行所得稅匯算清繳。

（2）另外，如果企業(yè)的實(shí)際毛利率小于預(yù)征毛利率，將原本定于上半年交房的時(shí)間，提前到前一年的年底，則可以提前一年進(jìn)行所得稅匯算清繳，辦理退稅手續(xù)。

（3）例如：某房企的單個(gè)項(xiàng)目收入為80000萬元，營業(yè)稅金及期間費(fèi)用為5000萬元，企業(yè)所得稅預(yù)征毛利率為20%，實(shí)際毛利率為30%，原定于2018年12月30日交房，籌劃后，改為2019年1月10日交房，則節(jié)約資金占用費(fèi)160萬元（按年利率8%計(jì)算），如下表：

金額單位：萬元

[企業(yè)所得稅 計(jì)稅依據(jù) 稅率 稅費(fèi) 預(yù)征 11000 0.25 2750 實(shí)際 19000 0.25 4750 匯算清繳時(shí)需補(bǔ)交 2000 年資金占用成本（8%） 2000 0.08 160 ]

（四）項(xiàng)目售后階段

項(xiàng)目交房完成，進(jìn)入售后階段，主要發(fā)生一些后期的維修整改、物業(yè)補(bǔ)貼、賠償款、人工等支出。因金額較小，一般計(jì)入發(fā)生年度的期間費(fèi)用，主要是注意取得相應(yīng)的合規(guī)票據(jù)。

參考文獻(xiàn)

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[2]楊宇舟.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌淺析[J].稅務(wù)籌劃，2019（2）.