房地產(chǎn)投資決策分析

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國經(jīng)濟市場中房產(chǎn)經(jīng)濟已成為我國國民經(jīng)濟增長中的新增點。本文中主要研究了房地產(chǎn)投資決策中的相關(guān)事宜，文中首先對我國經(jīng)濟市場中房地產(chǎn)投資決策的基本概述進行分析，然后對房地產(chǎn)投資中的投資決策要素進行分析，最后結(jié)合實際情況，提出了一些房地產(chǎn)投資決策過程中的相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);投資決策;要素分析;相關(guān)建議

1、我國經(jīng)濟市場中房地產(chǎn)投資決策基本概述

在我國經(jīng)濟市場中，隨著國內(nèi)經(jīng)濟行業(yè)的逐步改革和發(fā)展， 房地產(chǎn)曾經(jīng)為一路助長經(jīng)濟壯大的推動機， 為經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻。房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)投資活動時，需要進行完善的投資決策工作。進行投資決策工作的目的是為了對待建的房地產(chǎn)投資項目的可行性和必要性進行技術(shù)上的經(jīng)濟論證，可以在房地產(chǎn)企業(yè)施工之前，對不同的項目投資方案進行針對性的比較，然后選擇出最優(yōu)化的投資方案。在我國的房地產(chǎn)投資市場中，房地產(chǎn)本身具有一定的物理特性和經(jīng)濟特性，所以在房地產(chǎn)市場進行投資過程中也區(qū)別于其他項目投資中的固有特性。投資方首先需要了解房地產(chǎn)的投資市場是一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)在建造過程中，項目投資數(shù)額巨大，且對金融的依賴性較高。另外在我國的房地產(chǎn)投資市場中，投資方通常會將大部分資金投入到公寓、住宅樓、寫字樓等建筑項目中，主要源于這些建筑項目方便被市場上的各種公司所租用，存在更換使用性質(zhì)較為方便的特點;投資方很少將資金投入到特種廠房建設(shè)、水利碼頭建設(shè)等大型工程項目中，這樣便導(dǎo)致我國房地產(chǎn)投資市場中存在的結(jié)構(gòu)性問題較為突出。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是當前中國社會經(jīng)濟中的重要性支柱，我國政府在經(jīng)濟市場調(diào)控過程中，對房地產(chǎn)市場的投資較為關(guān)注，通常將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控，作為調(diào)節(jié)我國經(jīng)濟發(fā)展中的一個關(guān)鍵點，因此在我國房地產(chǎn)市場進行投資的過程中還極易會受到政府政策的影響。此外房地產(chǎn)市場投資過程中，由于房地產(chǎn)其自身具有不可移動性、回收周期較長等特點，使得房地產(chǎn)市場中的投資方在投資過程中對未來的經(jīng)濟宏觀調(diào)控、社會發(fā)展方向、國家政治因素、法律法規(guī)、周邊自然環(huán)境、經(jīng)濟格局的改變等相關(guān)因素都需要較為全面的考慮，而這也使得房地產(chǎn)投資市場中存在著較多的風(fēng)險且風(fēng)險水平較高，所以在房地產(chǎn)市場投資過程中采取科學(xué)合理的投資決策，對房地產(chǎn)投資開發(fā)商具有重要的實踐性意義。

2、房地產(chǎn)投資中的投資決策要素分析

2.1投資決策要素中的時機決策分析

房地產(chǎn)投資過程中，投資方需要將投資時機取決于當前投資主體中的外部環(huán)境。這就需要將投資主體、投資目標和投資形式這三種特性進行緊密相連，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)投資時機在分析過程中主要可以分為以下3種模式：

第1種，環(huán)境因素分析模式。房地產(chǎn)投資者在進行投資的過程中，需要將房地產(chǎn)市場中當前的宏觀環(huán)境因素和微觀環(huán)境因素進行考慮，來分析宏觀因素和微觀因素組合過程中房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟、社會和政治因素是否會發(fā)生相應(yīng)的變化。在對房地產(chǎn)投資中的決策時機進行判斷時，市場中的投資方還需要陳列出房地產(chǎn)可能蘊含的收益性因素和虧損性因素，并對這些因素進行直接或者是間接性的綜合性分析;

第2種，壽命周期分析模式。在經(jīng)濟市場中對房地產(chǎn)進行投資的時機與房地產(chǎn)的壽命周期存在著一定的關(guān)系，房地產(chǎn)在不同的壽命周期階段對于投資方來說都存在著不一樣的收益機會和風(fēng)險率。投資方可以在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的商業(yè)用地選定階段、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)階段、商業(yè)房產(chǎn)租賃階段、商業(yè)房產(chǎn)管理階段、商業(yè)房產(chǎn)退化階段等眾多階段中進行投資，在這些階段投資中，投資方需要根據(jù)自身的投資目標和投資實力來為自己創(chuàng)造出最大化的投資效益。

第3種，開發(fā)價值分析模式。房地產(chǎn)投資市場中投資者的實力和開發(fā)能力的差異性決定者所投資房產(chǎn)的類型存在的多樣性，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中的獲利關(guān)鍵點。當前我國的商業(yè)房產(chǎn)價值中存在著一部分無法進行量化的服務(wù)價值和無形收益體系，所以房地產(chǎn)投資者需要對這些價值體系進行合理的判斷，才可以為自己帶來收益的機會。

2.2投資決策要素中的區(qū)位決策分析

在房地產(chǎn)市場投資過程中，投資方還需要做好房地產(chǎn)地段的選擇工作，也就是投資中的區(qū)位決策。當前我國房地產(chǎn)投資市場中，房產(chǎn)的增長性在一定程度上取決于房產(chǎn)建設(shè)區(qū)位的土地增值價值，因此投資方在房產(chǎn)投資過程中做好區(qū)位的決策工作就可以充分地完善掌握到優(yōu)勢地段的房產(chǎn)資源，提高自己的經(jīng)濟效益，在區(qū)位決策分析過程中可以通過以下三種方法：

第1種，因素分析法。影響到經(jīng)濟市場中，房地產(chǎn)的區(qū)位價值的因素主要有以下幾點，分別是自然因素、市場經(jīng)濟因素、社會環(huán)境因素、政府導(dǎo)向因素。在不同的城市地段中，房屋建筑項目則具有不同的價值因素，房地產(chǎn)投資者在對房產(chǎn)進行投資過程中，就需要掌握到這些優(yōu)勢地段的形成發(fā)展和變化規(guī)律，才可以在特定地域的商業(yè)房產(chǎn)中做好宏觀和微觀調(diào)控，通過對這些特定因素的把握就可以使投資者掌握到優(yōu)勢地段的房產(chǎn)資源。

第2種，假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)投資者在進行房產(chǎn)投資過程中，可以充分的運用數(shù)學(xué)原理中的假設(shè)開發(fā)法，對自己所投資的項目進行不同用途收益和成本的估算，對房產(chǎn)項目進行估算的過程中便可以獲取房產(chǎn)項目為自身帶來的最大收益，同時還可以準確的衡量房產(chǎn)項目在未來最佳的利用方向。

第3種，威爾遜購物模式。威爾遜購物模式法是借助西方先進的商業(yè)優(yōu)勢購物理念對房地產(chǎn)投資中的優(yōu)勢地段進行判斷和選擇。目前在我國經(jīng)濟市場中競爭性房產(chǎn)和特定的商業(yè)房產(chǎn)都在發(fā)展自己的市場資源，所以無論是何種房產(chǎn)類型只有在市場上具備著一定規(guī)模的消費群體，才可以保障房產(chǎn)項目日后的升值。

3、房地產(chǎn)投資決策過程中的相關(guān)建議

房地產(chǎn)公司在對房產(chǎn)項目進行投資過程中，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為導(dǎo)向目標來確定企業(yè)在市場中的定位。企業(yè)還需要充分的了解當下市場中消費者的需求心理，將自己和市場中其他競爭者的顯著性特征進行區(qū)別，來獲得經(jīng)濟市場中消費者的認同感。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過準確的市場定位，并對市場進行預(yù)測和調(diào)查培養(yǎng)出一個目標型市場，這樣才可以幫助企業(yè)進行投資決策工作;房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好房產(chǎn)項目的可行性研究，進行研究的目的便是對擬建房產(chǎn)項目的社會文化因素、經(jīng)濟文化因素等相關(guān)因素進行調(diào)查研究，充分地判斷房地產(chǎn)投資過程中項目的可行性。

結(jié)語：

房產(chǎn)經(jīng)濟作為我國國民經(jīng)濟中的支柱型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟市場中的房地產(chǎn)投資具有一定復(fù)雜性和特殊性，進行投資過程中決策相對困難，市場中的很多投資方往往難以觀察到房產(chǎn)企業(yè)未來的投資前景、對未來房產(chǎn)的價格趨勢判斷模糊、擔(dān)心銀行對房地產(chǎn)的金融風(fēng)險，因此在房產(chǎn)企業(yè)中做好完善的投資決策工作是保障房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必要因素。相信在不久的將來，它終將成為一個成熟的市場，并走向世界.

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作者簡介：

牛一凡，1990年12月，男，漢，河北張家口，中國交通建設(shè)股份有限公司，碩士研究生，工程師，房地產(chǎn)投資。