房地產(chǎn)公司項(xiàng)目全過程成本控制模式研究

陳曉明

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 ?項(xiàng)目全過程 ?成本控制 ?設(shè)計階段

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目消耗的較大，涉及到許多方面的利益，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會產(chǎn)生較大影響。所以，工程項(xiàng)目建設(shè)的周期也比較長。但是對于我國當(dāng)前房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目來說，投資失控逐漸變成了我國固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域經(jīng)常發(fā)生的風(fēng)險問題，只有強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的成本控制，才能夠獲得更高經(jīng)濟(jì)效益。此外，良好的成本控制，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的迅速轉(zhuǎn)型，還能夠節(jié)省各個方面資源消耗，保證項(xiàng)目建設(shè)工作順利進(jìn)行。

一、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目全過程成本控制中存在的主要問題

（一）缺乏對于房地產(chǎn)投資決策階段的認(rèn)識

由于房地產(chǎn)公司項(xiàng)目投資需要的人力、資金比較多，一旦開工，就不能間斷，否則就會拖延工期。所以，對項(xiàng)目的各個環(huán)節(jié)，都需要更加嚴(yán)格的把關(guān)。對房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目來說，需要更加重視投資決策的重要性。但是對于這一環(huán)節(jié)來說，缺乏正確的投資決策階段認(rèn)識，屬于我國房地產(chǎn)公司運(yùn)營過程中的最薄弱問題。

（二）工程設(shè)計階段成本控制不嚴(yán)格

基于我國市場環(huán)境不斷進(jìn)步的背景下，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場中的競爭愈發(fā)激烈，使市場的原材料價格不斷上漲。此外，建筑工程人員的工資不斷增加，導(dǎo)致工程項(xiàng)目的成本造成一定的困難，造價的上漲也會增加工程成本。此外，由于設(shè)計階段的造價控制與管理經(jīng)常會被忽略，沒有推行限額的方案與設(shè)計，設(shè)計質(zhì)量更加受到設(shè)計人員的關(guān)注，成本控制被忽略，或是重視程度不足，都可能會導(dǎo)致設(shè)計單位編制概算出現(xiàn)偏差問題，導(dǎo)致工程成本增加。

（三）工程竣工結(jié)算階段控制力較弱

房屋建筑造價管理在很多情況下，只有施工階段造價管理與竣工結(jié)算審核受到了重視，沒有實(shí)行動態(tài)化的造價管理，僅僅將重心放在了事后的監(jiān)督上，忽視了事前的風(fēng)險管控與事中的延伸控制，缺乏從建立項(xiàng)目直到竣工完成之后，實(shí)行全過程的造價管理。

二、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目全過程成本控制模式的構(gòu)建

（一）強(qiáng)化施工階段的成本控制工作

1、做好決策階段的成本控制

在項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的使用、設(shè)計都需要投入大量的資金。在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動之前，需要做好決策研究的工作，也是保證開發(fā)項(xiàng)目少消耗、少投資的主要手段。就以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析，投資會對項(xiàng)目成本投資產(chǎn)生直接的影響。在決策階段，需要預(yù)測項(xiàng)目的成本投資，建立合理的控制目標(biāo)，做好估算工作。

2、做好設(shè)計階段成本控制

設(shè)計屬于項(xiàng)目開展的前提內(nèi)容，設(shè)計會對項(xiàng)目投資產(chǎn)生較大的影響。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計水平與質(zhì)量，會對施工投資產(chǎn)生影響，也會對竣工后獲得的效益產(chǎn)生影響。所以，為了有效實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目成本的控制，項(xiàng)目設(shè)計的開展就需要保證項(xiàng)目質(zhì)量的合理性。只有盡可能減少施工過程中的變更情況，實(shí)現(xiàn)對成本的控制，從以下幾個角度入手：利用限額設(shè)計，實(shí)現(xiàn)對成本的有效控制，并且做好限額設(shè)計的工作，根據(jù)投資估算的情況，設(shè)計責(zé)任書。在保證項(xiàng)目功能滿足基本要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)批準(zhǔn)完成設(shè)計。利用限額設(shè)計，保證項(xiàng)目資金不會出現(xiàn)缺口，也能夠避免對設(shè)計隨意更改。只有實(shí)現(xiàn)工程造價與設(shè)計投標(biāo)的融合，不僅可以預(yù)防設(shè)計中不規(guī)范的問題，還需要在設(shè)計階段，樹立正確的成本控制理念，使設(shè)計人員在工作中，更加注重建筑的工程造價。強(qiáng)化對設(shè)計圖紙的審核工作，避免因設(shè)計不當(dāng)，導(dǎo)致的資源浪費(fèi)問題發(fā)生。

3、做好招投標(biāo)階段成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，招標(biāo)屬于核心組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個階段涉及到的專業(yè)種類較多。在開展各項(xiàng)工作過程中，招投標(biāo)部門對涉及到的內(nèi)容進(jìn)行有效的控制。所以，在招投標(biāo)的工作中，需要將各個專業(yè)部門的作用發(fā)揮出來，以提升其在工作中的積極性，使各個部門都能夠給予招投標(biāo)活動更多配合。在此過程中，對投標(biāo)成本控制需要將施工圖作為基礎(chǔ)，并且對出圖的時間進(jìn)行有效控制。只有做好招標(biāo)文件的審核工作與談判工作，才能促進(jìn)后續(xù)建設(shè)活動的順利進(jìn)行。

（二）做好施工階段的成本控制

1、做好設(shè)計變更的控制工作

對于不同設(shè)計機(jī)構(gòu)與設(shè)計人員來說，水平差異也比較大。如果設(shè)計的施工圖紙不完善，就會直接影響項(xiàng)目建設(shè)工期。雖然在設(shè)計過程中達(dá)到十全十美是不可能的，所以在設(shè)計的過程中，應(yīng)當(dāng)盡可能減少變更。尤其是在施工工作開始之前，盡可能不對設(shè)計圖紙進(jìn)行修改。開發(fā)商在實(shí)際工作中，需要強(qiáng)化審查圖紙的力度。只有減少了施工設(shè)計的變更，才能有效降低成本的支出。

2、合理選擇監(jiān)理單位

在選擇監(jiān)理單位過程中，開發(fā)商可以采用公開招標(biāo)的形式，從大多數(shù)投標(biāo)單位中，選出優(yōu)秀監(jiān)理單位，實(shí)行對工程施工單位的監(jiān)理工作，保證各項(xiàng)施工工作順利開展。一個優(yōu)秀的監(jiān)理團(tuán)隊(duì)，不僅能夠有效保障工程的質(zhì)量，還能夠在一定程度上減少投資成本的支出。

3、合理控制材料、設(shè)備的價格

在大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，設(shè)備與材料的結(jié)果占比大概能夠超過60%。所以，要想實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)，就需要對設(shè)備價格與材料價格進(jìn)行有效管控。相關(guān)工作人員需要掌握市場材料價格，并且及時洞察市場價格的動態(tài)性變化。此外，做好材料采購管理工作，可以采用招投標(biāo)的形式，保證工程的施工質(zhì)量，并且對材料的供應(yīng)商進(jìn)行選擇，盡量使用最低的成本，獲取到質(zhì)量最佳的產(chǎn)品。最后，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行材料采購的過程中，需要做好質(zhì)量控制的工作，做好材料進(jìn)場之前的管控工作。

（三）做好竣工階段的成本控制

在房地產(chǎn)公司項(xiàng)目竣工之后，務(wù)必要做好驗(yàn)收的工作，結(jié)合費(fèi)用定額、合同及預(yù)算情況，實(shí)行工程款的審核工作，并做好結(jié)算工作?？⒐な菍彾üこ套罱K造價的依據(jù)，也是成本控制的最后一個環(huán)節(jié)。在結(jié)算的過程中，為了避免不必要的疏忽，就需要對合同中的計算方式、計價與主材價格開展核對工作。在做好工程變更與工程記錄的同時，做好工程竣工后的工程匯總。此外，為了從根本上保證工程施工的質(zhì)量，將投資效益發(fā)揮出來，就需要做好竣工圖紙與文件的轉(zhuǎn)移工作?？⒐D不僅可以證明工程的技術(shù)情況，也是一份具有歷史意義的文件，對工程的情況進(jìn)行記錄，開展對工程后期的修改與維護(hù)工作。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)公司構(gòu)建項(xiàng)目全過程成本控制模式十分重要，會對后續(xù)的經(jīng)營活動產(chǎn)生直接的影響。在成本控制的過程中，如果發(fā)現(xiàn)存在偏差問題的時候，就需要對偏差進(jìn)行糾正，對各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在合理的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。此外，在成本控制的過程中，只有保證不同階段的成本控制，并加強(qiáng)各個階段的聯(lián)系更加緊密，實(shí)現(xiàn)各個環(huán)節(jié)資金的良性循環(huán)，為房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)，提升核心競爭力。

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