住宅小區(qū)樓房架空層的產(chǎn)權(quán)歸屬

徐映雪

案? ?例

A公司申請(qǐng)辦理a建筑物的首次登記。經(jīng)核查，a建筑物為一棟高層住宅樓，其底層為架空層，該架空層產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有？應(yīng)如何辦理首次登記？

解? ?析

由于架空層的權(quán)利歸屬目前法律法規(guī)還沒(méi)有明確的規(guī)定，在實(shí)踐中頗具爭(zhēng)議，屢屢發(fā)生糾紛，不斷衍生出各種社會(huì)問(wèn)題和矛盾。在具體司法實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)同案不同判的情況。

筆者認(rèn)為，在判定架空層的權(quán)利歸屬時(shí)，首先應(yīng)看其規(guī)劃批準(zhǔn)文件是否有明確規(guī)定。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)即把架空層規(guī)劃為車(chē)位，其性質(zhì)與地下車(chē)位相同。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。即開(kāi)發(fā)單位擁有產(chǎn)權(quán)，可通過(guò)合約的方式將車(chē)位約定為業(yè)主專(zhuān)有或?qū)Ｓ?。如在?guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)把架空層規(guī)劃為公共活動(dòng)場(chǎng)所，則推定其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有。

值得注意的是，架空層下面的停車(chē)位具有結(jié)構(gòu)支撐，是一種永久性建筑，根據(jù)《面積計(jì)算規(guī)范》第3.0.7規(guī)定，建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應(yīng)按其頂板水平投影計(jì)算建筑面積。由此可知，架空層是計(jì)算建筑面積的，而小區(qū)地面停車(chē)位其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，不能計(jì)算建筑面積，也不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。

如相關(guān)規(guī)劃批準(zhǔn)文件沒(méi)有進(jìn)行明確規(guī)定，再看其土地出讓合同（或劃撥決定書(shū)）、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有無(wú)具體約定。有約定的，從其約定。如無(wú)明確約定的，可把架空層視為住宅小區(qū)的公共場(chǎng)所和設(shè)施，歸全體業(yè)主所有。主要基于以下幾點(diǎn)考慮：其一，架空層作為一個(gè)公共開(kāi)放空間，其占有的建筑面積不參與計(jì)算容積率。因此，架空層不能參與土地面積的分?jǐn)?，沒(méi)有對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，根據(jù)我國(guó)“房地一體登記”原則，不能確權(quán)給開(kāi)發(fā)單位;同時(shí)，也不能作為共有的建筑面積分?jǐn)偨o業(yè)主。

其二，架空層不完全符合建筑物區(qū)分所有權(quán)中專(zhuān)有部分的條件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》）第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分，一是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;二是具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;三是能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。架空層雖然能夠明確區(qū)分，具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，但不能排他使用，不具有利用上的獨(dú)立性，也不能登記為特定業(yè)主所有。

其三，架空層符合建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有部分的條件?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第三條規(guī)定，其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱(chēng)的共有部分。

其四，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）第三十六條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。”

本案中，如a建筑物的相關(guān)規(guī)劃批準(zhǔn)文件沒(méi)有明確規(guī)定，土地出讓合同（或劃撥決定書(shū)）、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中也無(wú)具體約定的，首次登記時(shí)應(yīng)把其底層架空層作為“其他公共場(chǎng)所”登記為全體業(yè)主所有。實(shí)際操作中，A公司可在申請(qǐng)a建筑物首次登記的《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》備注中注明“根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條及《實(shí)施細(xì)則》第三十六條有關(guān)規(guī)定，A公司代全體業(yè)主申請(qǐng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)登記為全體業(yè)主共有”，相關(guān)信息以附記的形式記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）