后疫情時期地產(chǎn)業(yè)成本管理的風(fēng)險及應(yīng)對研究

【摘要】本文將從新冠肺炎疫情實際出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)成本管理的普遍現(xiàn)狀，梳理思考在后疫情時期地產(chǎn)業(yè)成本管理將面臨的風(fēng)險及痛點，并提出應(yīng)對之策，以期對我們的工作提供參考與借鑒。

【關(guān)鍵詞】新冠肺炎;后疫情時期;成本管理風(fēng)險;應(yīng)對

疫情當(dāng)下，在現(xiàn)代科技的支持下，居家辦公成為應(yīng)對疫情的新模式。在項目無法開工，居家辦公的新形勢下，作為地產(chǎn)成本管理人員，我們的工作面臨新的形勢、挑戰(zhàn)、思考。后期復(fù)工后，由于需求的釋放，勢必帶來在建待建項目的集中上馬開工。那么我們的成本造價將面臨人工、材料、機械漲價及疫情防疫措施費、趕工措施費增加等一系列問題風(fēng)險，為了合同順利履行及風(fēng)險控制，有必要對疫情后項目開工的成本管理問題風(fēng)險進行必要的梳理研究，以其達到項目進展順利進行、造價有效控制的目標(biāo)。

2020年，在與新型冠狀病毒疫情的戰(zhàn)斗中開場。從1月23日武漢封城開始，對于我們普通人來說，就是聽黨和政府的話，我們守城，不出門就是在為國家做貢獻。也從來沒覺得，做一個為國家做貢獻的人，如此簡單，卻又如此不容易。有人說“時代的一粒灰，落在個人頭上，都是一座山”。真不知道，也太難想象那些正遭受病毒侵擾的人是怎么度過這個年中的每一天的。有人說，沒有中招，完全就是幸運。真的有一點幸運。

慶幸的是，我們生在偉大的時代。在習(xí)近平總書記的親自指揮下，全國人民上下一心，堅定信心、同舟共濟、科學(xué)防治、精準(zhǔn)施策。在無數(shù)逆行者的忘我奉獻中，我們正在逐步的戰(zhàn)勝病毒疫情，堅信不久我們就會取得全面勝利，生產(chǎn)生活就能恢復(fù)正常秩序。

作為一名地產(chǎn)成本管理人員，我們的主要工作有招標(biāo)階段的成本管理、合同實施階段的成本跟蹤控制管理、竣工階段結(jié)算管理等。疫情當(dāng)下，我們的工作面臨新的形勢和挑戰(zhàn)，那么要求我們理清工作思路、羅列工作清單、編制工作計劃、學(xué)習(xí)總結(jié)沉淀。疫情期間加強學(xué)習(xí)、增加知識儲備、提前謀劃，疫情過后積極落實、勇于承擔(dān)、真抓實干。

以下為后疫情時期我們在成本費用方面將可能面臨的幾點主要風(fēng)險及應(yīng)對措施：

1、疫后存在工期索賠及增加趕工補償費風(fēng)險

比如蕓海園精裝交房的在施樓棟，以及年前已招標(biāo)待開工項目宗地23E與24B項目。疫情期間，工程處于停工狀態(tài)，存在工期延誤。根據(jù)湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于新冠肺炎疫情防控期間建設(shè)工程計價管理的指導(dǎo)意見》，工期調(diào)整應(yīng)按照不可抗力的有關(guān)規(guī)定予以順延，順延工期計算從2020年1月24日起（湖北省決定啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)）至解除之日?？梢?，疫后承包方進行工期索賠為正當(dāng)合理訴求。

那么，疫情風(fēng)險影響消除后，發(fā)包人為避免工期延誤損失，勢必會要求承包人進行趕工，趕工則意味著需加大人工、材料、機械設(shè)備等投入，必然帶來成本的增加。疫情屬于不可抗力的一種，工期延誤，承包人是可以獲得工期索賠的，如果需要趕工，那么承包人可以獲得趕工補償費。作為發(fā)包方的成本管理人員，趕工補償是否符合合同約定、趕工時間計算依據(jù)（以開工令為準(zhǔn)）、趕工費用的計算組成（趕工計劃與專項方案）等等都需要我們提前做足功課，有禮有節(jié)做好與承包方的費用補償洽商談判工作，并經(jīng)集團批復(fù)同意后實施。

2、疫后集中開復(fù)工存在人材機大幅上漲風(fēng)險

由于當(dāng)前隨著疫情過后大面積集中開復(fù)工，遇到用工緊缺、材料需求集中爆發(fā)猛增猛漲，引起人材機（人工、材料、機械）大幅上漲。作為發(fā)包方，一方面要趕工，一方面存在集中開工爆發(fā)人材機的大幅上漲風(fēng)險，如何預(yù)測及控制風(fēng)險。那么我們的原則是根據(jù)所簽訂履約合同，對于合同已約定的主要設(shè)備材料，按照約定的計算方式來進行調(diào)整。同時對于主要可調(diào)的設(shè)備材料，也要提前及時搜集整理市場波動行情，提前預(yù)測波動風(fēng)險，及時調(diào)整工程概預(yù)算。

3、疫后開復(fù)工新增疫情防控措施費

疫情防控費是指施工單位作為疫情防控主體，落實疫情防控和服務(wù)保障措施所產(chǎn)生的涉及防疫物資儲備、落實消毒管理措施以及臨時設(shè)施調(diào)整多個方面產(chǎn)生的費用。考慮到本次疫情的突發(fā)性，其性質(zhì)屬于工程造價中的特定措施項目費。

在認定本次疫情屬于不可抗力的基礎(chǔ)上，疫情防護費作為應(yīng)對不可抗力事件支出的費用，當(dāng)然由發(fā)包人承擔(dān)。

根據(jù)防控需要，復(fù)工后口罩、消毒工作會持續(xù)一段時間。根據(jù)復(fù)工計劃，做好《疫情防控專項方案》的制定，項目管理人員需認真做好防疫范圍、防疫期限、防疫用品等認證管控工作，在有效精準(zhǔn)防控的同時，通過集中采購、按需分配等必要措施最大程度的節(jié)省成本費用。

4、疫后部分承包方違約變更解除合約風(fēng)險

企業(yè)能夠維持的時間，受現(xiàn)金流的制約，清華大學(xué)朱武祥教授等對995家中小企業(yè)受疫情影響的情況及訴求進行了問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，受疫情影響，34%的企業(yè)只能維持1個月，33.1%的企業(yè)可以維持2個月，17.91%的企業(yè)可以維持3個月。也就是說此次疫情短期內(nèi)對中小企業(yè)的沖擊還是比較大。由于工程項目存在諸多分包方或供應(yīng)商，每個合同主體所能承受的風(fēng)險能力大小不一，在集中開復(fù)工后，是否存在由于現(xiàn)金流等方面的問題，個別分包或供應(yīng)商無法及時開工或供貨，從而影響整體工期計劃?；诖?，我們需要協(xié)同項目、招標(biāo)等部門梳理在施工項目的主要分包商、供應(yīng)商的現(xiàn)狀履約能力，提前謀劃，對于確需少許支持能夠及時復(fù)工供貨的，在經(jīng)的集團批復(fù)后，盡量保證開復(fù)工率。對于確實有困難的又影響關(guān)鍵工期路徑的，需要提前統(tǒng)籌，及時解除合同，同時尋找替代合格的分包或供應(yīng)商。

除了以上四點主要風(fēng)險影響外，另外還有可能涉及到為了力保復(fù)工加大集團層面的協(xié)調(diào)工作從而增加項目管理費、代建新項目招標(biāo)存在的疫情風(fēng)險等。

結(jié)語：

總體而言，疫情影響對后期的成本管理風(fēng)險是實實在在存在的，通過對后疫情時期房地產(chǎn)業(yè)成本管理存在問題風(fēng)險的深入總結(jié)研究，相關(guān)人員能夠更加明確此項工作的意義，從而結(jié)合實際項目情況，采取針對性的措施，最終保證項目管理、成本管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

作者簡介：

盧鵬斌（1986.02--），性別：男，籍貫：湖北當(dāng)陽人，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于湖北工業(yè)大學(xué)，現(xiàn)有職稱：一級造價工程師、一級建造師、工程師，研究方向：工程造價。